房产 agent 新规有感

dummy_name 发表于 2024-08-17 08:29:57
是的，我买过两次房子，都是agent final walk through才第一次去。得到的服务完全不值得那么多佣金。

你为啥要找买家agent walk through 下offer呢？ 直接找seller agent下offer不好吗？

匿名用户 发表于 2024-08-16 19:11:23
有个问题我没弄明白。原本买卖双方的commission都是seller出，现在seller可以选择不给买方经纪出了，那买房经纪如果要赚钱，岂不是只能问买家收钱？

说是seller出agent费用，其实最后都是买家通过房价付的。

seller agent也要commission呀。除非市场特别热，看上的房子特别难抢，不然不会考虑dual agent。

刚看到你别的层的回复，感觉是个不错的策略，可能对我个人谈判技巧和心理是个考验，下次买房有机会试试。好奇这种情况下卖家是直接少付3%commission，还是rebate形式返给买家？

匿名用户 发表于 2024-8-16 21:43
很好奇如果是很火那些房子 有十几个 或者几十个offer的，seller agent 可以做的来这么多的dual agent吗？  ...

问到点子了 seller agent 不可以那么多dual 或者说 seller agent dual 5个 buyer 他需要告诉buyer 我代表5个buyer在买房子   那作为5个buyer之一的 你还会找seller吗   你这才是思考了 上面上来就说找seller dual的 难道没想过这个问题？

hy006 发表于 2024-8-17 07:21
我跟你说吧，弯曲比较好的区就那么大点地方， 所有信息都在网上，如果真的想买房子的人，但凡在这里住几年 ...

卖家agent 是不愿意直接跟buyer 沟通的 更愿意跟agent 沟通 原因自己想

其实这个规定什么都没改变，还是照旧seller 付钱，多少比例 也都是写出来的

好多人评论感觉都没说到实际的经验上。

我以前跟好几个地方的agent都接触过，而且看了好多房子。从南加LA，SD,IRVINE看到西雅图，北加。
最后我都没找任何agent下单。

我接触过各种agent，有当地的地头蛇，dual agent+loan都做而且还帮人manage rental到redfine，zillow提供的agent。 周围朋友也有几个agent，但只做team work的大单的。

总结就是：
buyer agent大部分没什么用，最难做，现在这个政策会让他们更难做。

以前很多seller如果不是agent他不跟你谈，实际上是违反规定的，如果state law没有说必须要房产证才能买卖，个人就放心大胆去找seller agent或者卖家谈，seller agent如果拒绝，就有可能是price fixing。但最后他很可能会建议owner不接你的offer。

去看房，agent会提供一些意见，但大部分都非常普通，就是个人看房多了（我说的多，就是自己在想买的区域把listing的都看完，其实对于真正认真买房的，并不多），就能总结出来的东西，后面到了一个地步，就是他们还没开口，我就知道他们要说什么了。
同时你会发现，agent也是非常主观的。不同的agent对一个房子判断会不一样。还有些agent会顺着你说。比如之前我看了几套split entry，有些agent就会说split entry不好，一半在地下，但有些split entry不在地下的，这个时候，好坏之说就有些分裂，有些agent觉得无所谓，有些就觉得不好因为部分人不喜欢。包括对于那种院子紧紧挨着别人的SFH，不同agent也不同的观点。比如离高压线近，或者是corner lot这种，他们都可能会顺着买家的观点说，不会提供特别好的建议。究其原因就是，大部分agent是没有5-10年的长远目光的。他们就是根据市场现下的数据而已，这些数据大部分是因为他们付了MLS能看到的更多点而已。所以他不知道以后的价值观变化，大部分人的确不喜欢split entry，但不在底下的，建筑结构材料都没大差别的，地如果够大，在以后不一定卖不出去。这些具有争议的东西，其实他们也说不准。最后就是下单而已，你觉得对，你就买，主打一个投资理念。

然后说到loan，agent推荐的loan五花八门，最后还不如你自己去找然后compete。
写offer都是模板，白天看完房子，晚上就发过来跟我们看offer了。估计填一下15min最多了。

inspection就是找当地的。
所以最终我一个agent也没用，自己买了。

agent真的没啥价值大部分。
很多在这边说agent有价值的，可能的确有一部分特别厉害的。但我一个阿姨做了20年地产，从国内做到西雅图，最后的成就就是自己买了两套房而已。一套卖了换成了美国的房子，然后现在又买了一套。
其实所有行业就一个道理，他有瓶颈。就好比大部分人，你当了10年sde在一个组没走过，和你同组的15年的sde之间有区别吗？他们都到了瓶颈，因为工作是重复的。

dummy_name 发表于 2024-8-17 13:57
seller agent也要commission呀。除非市场特别热，看上的房子特别难抢，不然不会考虑dual agent。

刚看到你 ...

是这样的，比如房子卖100万，卖家付6万手续费，在这个过程中，卖家收入94万，买方agent 收入3万，卖方agent收入3万，买方付出100万。

如果没有买方agent，假设这个房子还卖100万，那么卖家收入97万，卖家agent收入3万，买方付出100万。这种情况，agent没差，卖家赚了，买家也没差，所以买方和卖方agent都没有特别大的动力。

但是，假设99万成交，给卖方agent 4万提成，那么买家只需要花99万，卖方agent多拿一万，卖家到手99-4=95万，三个人都获利，为什么？因为少了一个根本没有任何作用的buyer agent分钱。

还有更有意思的情况，比如说抢房区，你出价99万，另一个买家出价101万，但是因为他有buyer  agent分钱，所以卖家到手只有95万，而接你的offer，卖家到手96万，你的价格低，反而抢过了出价高的。

当然实际操作中没有这么简单，seller agent如果看你是小白什么都不懂，可能根本不跟你打交道。我因为买卖过多次房子，所以对过程很清楚，一张口他就知道我是认真的而且懂行的，另外我会在讨价还价的开始就给他pre-approval letter，以及我自己的收入和资产，让他知道我不仅是认真的，而且有诚意，有实力，这样他才认真谈，事实上根据我的经验，seller agent对于能不能多拿点commission并没有那么在意，他们更在意的是尽快完成交易把钱拿到手，所以很多时候即使是没有额外的收入他们也乐意。

另外，很多人脑子里有个思维定势，认为一定需要agent，所以一说就是什么dual agent，我不是用dual agent，我是代表我自己，seller agent只代表seller，这个谈判的过程是我（buyer）跟seller agent谈，这里面没有dual agent什么事，懂了吗？有的州dual agent甚至是违法的。

hardtogetaname 发表于 2024-8-17 14:09
卖家agent 是不愿意直接跟buyer 沟通的 更愿意跟agent 沟通 原因自己想

有的买家什么都不懂，卖方agent嫌麻烦。有的买家没有诚意，胡乱讨价还价，也不说清楚自己财务状况如何，这种卖家agent可能不想跟他们谈。但是我买卖过至少7，8个房子，从来没有用过buyer agent，也从来没有遇到过卖方agent不想跟我谈的。其中只有一次，一个agent跟我说，我们公司不允许做dual agent，我说我不需要你做dual agent，我是作为buyer 直接跟你seller agent谈。

另外你有什么原因就直接说，什么“自己想”，故弄玄虚，也是agent常见的做法。

hy006 发表于 2024-08-17 08:02:40
你找到了问题的症结所在，我直接跟卖房代理联系， 卖家可以少出3%， 卖家代理一分钱不少拿，而且在跟卖家代理聊的过程中可以慢慢摸到卖家的底线， 想看房跟卖家代理打

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