分享Arizona 7年房东出租房经验

每个州行情不一样，我想分享Arizona Chandler和Gilbert 出租房经验。看了喜欢换的话，麻烦给一点积分，最近需要积分看面经。有问题的话，我尽力回答，谢谢！

首先介绍下基本情况，在2020房价飙升之前，买了三套出租房，其中有一套是我自己以前住的旧房子。2022利息涨之前，冲进去又买了一套，虽然房价高，但是利率还可以。两套是3个房间两个厕所，1700多尺。一套是两层楼，4个房间，2000尺左右。一套是一层楼，1800多尺，4个房间。总的来说，3个房间更好出租，Chandler比Gilbert好出租。但是4个房间的租出去的话，会贵一些，尽管房子的价格跟三个房间差不多。

一些房东喜欢在ASU附近买房子，那里的房子可以出租给学生，而且可以分租。但是我觉得房东估计要花挺多时间管理房子。一是因为学生不稳定，也许一个学期或者一学年就搬走了，你得另外找租客。如果自己有正式工作的话，就不太有时间管理。二是合租的学生一般不注意卫生，大家都自己从学生时代过来的，知道一般学生只负责自己住的房间干净，客厅以及厨房有时候真的是脏不忍睹。三是学生动手能力差，东西坏了，小问题，都叫房东去修。如果房东平时太忙，真没法操心这些事情。所以我选择Chandler和Gilbert, 面向家庭。有工作的，比较好一些。

接着怎么找租客。有些房东可能面向的就是中国人，在各大微信群里发广告。我觉得找到的租客，中国人一般比较省，过一两年就自己买房了，不稳定。有的租客是合租的，也有可能连身份都没有，没保障。所以我觉得最好还是用Zillow 找租客，面向很多人群，选择多一些。

接下来说怎么用Zillow. 我在Zillow上贴出租广发告，非常active. 装了一个Zillow manager的app, 一旦有问询的，可能只是用template直接发个问房子还available 吗之类的。我一般在Zillow里回个消息，直接问信用分多少，家里几口人，工资多少，想什么时候看房。Zillow上一般也有这个人的电话，我也会发个手机短信，问信用分等等信息。一般有兴趣的人，会回你，并且跟你约时间看房。Property manager不可能做到这种程度。他们来看房的时候，我会准备一张表，如果感觉他们对房子还挺满意的话，我会按照那张表，多跟他们聊，了解他们的background, 家庭情况各种信息。一般夫妻加小孩是最稳定的，信用分650以上，工资刚好房子三倍或者多一些，工作稳定，这种都非常好。或者年轻夫妻，还没小孩，工资也刚刚好够的，或者因为想搬到小孩读的学校附近，这些都很好。看房子的时候，就是多聊，觉得是很好的candidate, 看完房之后，积极跟进。如果对方有意，我就直接用Zillow run application, 同时要求他们提交近期工资单，银行存款单。我一般喜欢稳定的租客，不喜欢一年之后就搬的。因为搬出去，重新找租客，会有大致上一个月的空房期，看运气，这都是钱的损失。找房客非常重要，决定你接下来出租期间省不省心。

接着讲讲维护房子。房子多多少少有东西坏了，需要维修。我的频率大概是一个房子一年大概一两件事。所以基本上还好。我知道有些人喜欢亲力亲为。这是一种省钱方式，可是真的操不少心。想想如果你有其他正式工作，为什么不花钱请handyman或者其他人来搞呢？长期管理，自然而然会积累一些休息东西的人联系方式，出了问题，就请他们来搞。这些钱，比起房租少多了。留下来的时间，你可以娱乐，干你喜欢的事情。这样你才有动力继续自己管，或者买下一个出租房，并不会觉得管理出租房很累很操心。

最后讲讲property manager. 我的旧房子第一年是请property manager的。第一，他们直到租客搬出去好几天了，才跟我们说租客走了，要找新租客，导致没准备。房子多空了好久。第二，东西坏了，一般不会为你省钱的，找的人来修，都是稍微贵一些的。我上次听过我的朋友说，就是随便patch下房子里面的油漆要3000，我自己请人，也就400多。第三，帮你找租客，签约，绝对是一大笔钱。每个月的管理费，可能还好。Arizona暂时还好，是保护房东的。如果房客拖欠房租，及时找到律师还是警察，帮你提交驱除令，一个月能走。不过没遇到过。

最后讲报税？这部分是我老公负责的。我只知道要加上折扣，所有维修费加上，有一定的汽油费之类的，还有房子利息的优惠等等。

不过房子是固定资产，不如股票灵活。一旦卖了，那一年就是一大笔税，所以你只能等到你不工作的时候再卖，不用交那么多税。当然可以用10啥表，以房换房，没有操作过。

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