聊聊买房 vs 租房：为什么我认为长期持有房产仍然更有优势

长期租房（40-50年以上）通常不如买房，但租房确实能让你锁定一个地点。拥有房产，你就可以利用房产净值进行短期贷款。而租房你只能支付持续的租金（如果房贷持有超过7-10年，租金金额通常与房贷相当，因为PITI中的PI部分是固定的，而租金会随着通货膨胀而上涨）。

另一方面，与独立住宅相比，公寓通常有很多缺点（并非总是如此，但我听说过一些关于公寓管理费的抱怨，而独立住宅则没有这些费用；也听说过流动性较低，因为独立住宅比公寓或联排别墅更受欢迎，所以贷款机构可能会对房屋净值贷款或信用额度收取更高的费用；这些都是需要考虑的因素）。

你考虑卖房的原因可能是担心收入不稳定。 我更倾向于攒一些现金或现金/债券作为缓冲，以应对收入较低的时期，而不是在收入较高的时期增加支出（这些钱本来就应该用来支付收入较低时期的开支）。

如果出于某种原因，无法通过储蓄来维持收入波动下的固定支出，那么我接下来会考虑房屋净值信用额度（HELOC）或以房屋净值为抵押的固定贷款。我不喜欢负债和额外的固定支出，但放弃主要住所就相当于用固定的房贷换取浮动的租金（虽然租金可能每年固定，但随着时间的推移，由于通货膨胀最终会上涨）。

下面的图是房屋所有权成本（房产税、维护费等），因为它只计算了本金+利息+税金+保险（PITI）与租金支出的对比。这个例子是为纽约市（高消费地区）的一位发帖人准备的，但我认为它仍然相当清楚地表明，一旦还清抵押贷款（本例中为30年），拥有房产相对于租房的优势显而易见。但前提是，你至少要在同一处房产居住7-10年，然后再搬家/升级。因为这个例子假设PI部分在整个30年期间保持不变，而TI则随通货膨胀而增长；租金支出也随通货膨胀而增长。所以我认为你不应该卖掉你的公寓然后开始租房。 如果你不断地进行大额现金再融资，并一直背负抵押贷款直到你的预期寿命结束（也就是说，你停止积累房屋净值，开始消耗房屋净值），那么两者之间的差异可能会小一些。