房贷固定/浮动利率应该怎么选择才好？怎样做最适合？

坐标湾区，去年下半年利率比较高的时候买房，由于是第一套房子，很多经验不足。所以跟着大家和broker的思维，做了个30年固定利率的房贷。当时情况：没有小孩，买的是生活交通很方便的地方，学区学分平均不到8。用来过度，准备要小孩，等小孩长大再换学区房。


今年2月初，利率下降了一些，突然考虑在利率更好的时候可以做refinance，然后看了一下其他人的经验。觉得自己在利率较高的时候选择做30年固定利率非常stupid！希望大家在做房贷时考虑好自己的情况后再做决定：

1、房子要住多久，是过渡用还是长期居住很多很多年，如果过渡用小于5-10年，果断最浮动利率
2、房贷利息处于高位还是低位，如果认为太高（这个要自己考虑），之后肯定要做refinance，那也就选浮动利率
3、如果要打算长期居住（大于10年），或者一直不卖，而且利率很低的话，那就选30年固定利率

所以以我当时的情况，应该选择浮动利率，一般浮动利率要比30年固定利率便宜0.3-0.75左右，5年的最便宜，10年的最贵。现在准备refinance，比之前的30年固定利率大致少了1个percent左右。按1M来说，首付200k，贷款800k，4.5的利率每月还款4053，其中每月还本金为1050-1100（第一年）；3.5的利率每月还3592，其中每月还本金1260-1300（第一年）。所以选固定利率第一年每个月要多660，一年要多8000。由于第二年你觉得4.5太高，要refinance，那这8000就浪费掉了。

当然土豪可忽略，如果一直要拥有这个房产，并嫌麻烦觉得可以一直接受签的那个利率，以后利率降很多都不会refinance的话，一开始就选30年固定利率吧。还有就是如果固定和浮动利率相差不大的话也建议选择固定利率。

这差不多就是最近我老婆得出的经验，以我们的情况，我们准备趁早在比较合适的时机做refinance了。希望对大家有帮助，考虑不全面的地方也请大家指点。

谢谢大家的点赞和回复！

最新分享，close disclosure出来了，3月初我lock了3.375%的7y arm（作为小白，我们一开始真不知道锁定了利率就不能改了，即使是lock time expire之后也不能），结果3月份期间利率下调了两次0.125%，所以最低的时候降了0.25%。因为银行有一些float down policy，所以最后又lock到了3.25%。当然中间得自己一直关注，银行的人不会提醒你。而且有些政策真的是自己要主动去问。之后有时间了我太太会写一个这次的经验给我贴上来，谈谈这次 lock rate，float down policy以及一些refinance应该知道的一些基本知识。

genray 发表于 2019-4-4 13:59
我跟LZ一样，首次买房没经验，默认就是30fix，其实我最多住个5-7年肯定要换房的，当时压根不知道有ARM这个o ...

听说boa很低，而且没有closing cost，这样得话你可以去咨询一下做refinance，如果纯粹没有closing cost而且还很低的话肯定不亏的。但是也要看看有没有prepayment的罚款之类的，因为银行做refinance肯定会有一些花销的，如果这部分他们给你付了，然后你就贷很短的时间比如一两个月又去找其他的做refinance他们不就亏了吗.

cindy410xi 发表于 2019-4-3 12:49
是的没有closing cost，你的3.25%是有closing cost的吗？boa是很低啊，我找了别家都说boa太aggressive没 ...

嗯嗯，有appraisal、recording tax、title company之类的费用，全部加起来大致4000多，加到新的贷款里面了。不过新的贷款算下来每月也节省了近700刀。所以只要半年之内不做新的refinance还是不会亏的。你也是在湾区吗？我有朋友存钱比较多给的利率就比较低，不知道你拿到小于3是不是有很多存款，哈哈哈。下次也找boa

赞同，我当时也是这么考虑的。当时买的房子只是生活和交通方便，但是学区很差，所以目测5-10年肯定会换学区房，所以选了7/1 ARM。

我也是去年买的利率也是30年而且太高，也想重新做，你还是以前的银行么。还是另外换一家

本来就打算要提前还完也肯定选arm啊

学姐控 发表于 2019-3-1 22:34
赞同，我当时也是这么考虑的。当时买的房子只是生活和交通方便，但是学区很差，所以目测5-10年肯定会换学区 ...

嗯嗯，我去年贷款没经验，都没有比较。银行好像默认了30年，听说这样办贷款比较快，不知道是不是真的。

citiy 发表于 2019-3-1 22:46
我也是去年买的利率也是30年而且太高，也想重新做，你还是以前的银行么。还是另外换一家

准备换一家小银行，之前在大银行做的，小银行quote后，问原来的大银行能不能match，agent好像没信心。

lianke123321 发表于 2019-3-2 05:44
本来就打算要提前还完也肯定选arm啊

嗯嗯，之前贷款时完全没考虑这些，都是银行帮我选的。买房时完全是没经验的小白。

我们也是去年下半年锁的利率 3.625 可是今年利率跌倒3.25了 去小银行refinance  结果因为我F的身份没做下来  哭死 楼主和老婆都是H么

补充内容 (2019-3-2 16:08):
现在的贷款还是跟citi做得 好像只有他家对F比较友好

你的broker和买房agent好奇怪，一般大家都是建议之后明确要换房的先做7ARM的

shiloh00 发表于 2019-3-2 16:07
我们也是去年下半年锁的利率 3.625 可是今年利率跌倒3.25了 去小银行refinance  结果因为我F的身份没做下来 ...

请问你在Citi做的是ARM吗？