自住房出租报税疑问

aw5654 发表于 2020/03/03 03:33:50
IRS 真要查还是能查到的，比如你的室友是不是要在你的地址收信，不过这点钱被查的几率极低也有argue的余地

你的账号一个月被打入多少钱很容易查到。所以要不要现金，要不交税

ddragon 发表于 2020-3-3 03:39
并不是……你通过depreciation 这种虚幻的“损失”每年少交了很多本应交的收入税啊，只不过卖房的时候把这 ...

了解，我比较模糊的地方是，如果我报税从来不报depreciation来抵税，是不是卖房的时候就不需要补回来。

xiaohuolong 发表于 2020/03/03 03:42:55
了解，我比较模糊的地方是，如果我报税从来不报depreciation来抵税，是不是卖房的时候就不需要补回来。

你卖房的时候IRS自动给你算depreciation，这么做是没用的

房子房产税租出去的那一部分没有cap，HOA和repair的话要看是不是为了房子的improvement，如果是的话，IRS要求你把这一部分费用加到房子的cost basis，然后take larger depreciation，而不是直接deduct。当然，这些都只能deduct你租出去的那一部分，按时间来算（你找不到租户的话你的房产只能算primary residence）

鸟月月 发表于 2020/03/03 01:00:03
最近报税 也有同样的问题
1. 假设房租收入去年是2万 所有的支出费用除完27.5只有1.5万 还是有5000块钱要交...

房产depreciation印象中可以不按照straight line，business property加速depreciate也行。外加property tax，HOA，repair cost等等，如果符合规定的话（看IRS怎么classify），也是可以deduct的

卖的时候的确是按当年收入的tax bracket，不过房产可以有个recapture，不至于完全按照卖的价格来算

xiaohuolong 发表于 2020/03/03 03:42:55
了解，我比较模糊的地方是，如果我报税从来不报depreciation来抵税，是不是卖房的时候就不需要补回来。

按我的理解，你不报等于自愿放弃，卖的时候依旧要补。

ddragon 发表于 2020-3-3 08:22
按我的理解，你不报等于自愿放弃，卖的时候依旧要补。

了解了，感谢指点。

首先强调一下，一定要报税。而且税也交不了多少。比如100万房子2万租金，出租50%。水电网维修草坪清洁等等的费用至少8k，房产税12K, 加起来除2就是10k。剩下的10k，用depreciation抵掉绰绰有余。
在卖房的时候，单身有25万增值的免税额，夫妻50万。如果卖价-买价-depreciation没有这么多，那根本不用再交税。如果涨的多，首先恭喜一下，要交税。不过税率就是long term capital gain, 15%或者20%, 比income tax好多了。

ddragon 发表于 2020-3-3 01:07
没看明白。只有depreciation除以27.5，其他支出费用该多少就多少。这些加起来是你的支出。
当然，你要按照 ...

请教一下，depreciation的基数是怎么得到的？比如说房子100w， county给的property tax 是50w land + 50w dwelling. 但是我买房子的成本是101w=100w+1w的费用。这时候depreciation的基数是多少 ？ 50w 还是51w ？
如果明年county给的估值变了，怎么办？

kinglongzh1985 发表于 2020/03/03 12:07:42
请教一下，depreciation的基数是怎么得到的？比如说房子100w， county给的property tax 是...

我记得是51万作为基数，后面变了也不用管了