自住房出租报税疑问

小弟最近买了个townhouse2b2b准备自己住也拉了个好朋友做租客现在对于房租报税这方面有点疑惑希望各路大神指点一番
1. 一种说法最常见的是收cash假装没出租 但是这样好像风险很大？ 毕竟是逃税 我个人不太想用这种办法
2. 还有一种说法是老实上报但是因为房屋部分（非土地部分）可以报27.5年的贬值 加上property tax 房贷利息水电网房屋保险房子维修费用可以按照出租比例（我的case就是一半）item 报税 最终基本上不需要额外补税不知道是不是真的
  因为税法改版后property tax和local state tax算一起 最多一万上限 然后打工交的state早就超过一万所以property tax不能抵税？  二来现在报了贬值以后卖了得补好多回来？3. 还听说朋友做房东让租客的account付property tax hoa啥的不知道这样可行么 但感觉本质上还是逃税？
不知道能不能workout出一种不用额外交税但合法的办法

总结一下我自己的研究呢
自住房出租可以按照出租面积的比例和时间报depreciation  = 房屋价值(不含土地 具体可以去property tax网上查自己房子) /27.5 * p (出租面积比例 和出租时间占一年的比例) 抵消 rent income
房屋维修 improvement hoa property tax也可以抵消 最终基本上可以把rent income全部抵消 多的部分还可以抵消收入（if 总收入低于15万 可能湾区码农大部分不适用）
所以一时半会不用多交税
但是房屋depreciation不是白送的 是一种tax defer 因为你只要出租了不管报不报depreciation 再你卖房子的时候depreciation会被irs recapture
具体为 卖房子价格 - 卖房子cost = gain
卖房子cost 为 当时买的价格+ 各种杂费closing cost - depreciation你报的
并且除去depreciation gain部分的gain可以按照long term capital gain 15%计算
但是depreciation recapture部分单独按照25%算
然后卖房子的时候假设自己住满两年会有25万（结婚的50万）增长免税额 这个免税额也是不能去cover depreciation recapture （反正少交多少以后都要补）
所以irs精明的很 但是也没啥避税的办法 （可能1031 exchange 具体不说了）

831128 发表于 2020-4-23 07:40
和楼主一样情况，我对楼主这句有点疑惑：但是房屋depreciation不是白送的 是一种tax defer 因为你只要出租 ...

问过专业人士了 一定会给你recap回来的

刚刚报完税的来报告一下
每个月从同事那里转账拿房租，现金太不安全了，每个月定时存现金还有被银行杀全家都可能
报税的时候按照房子百分比报，房子的房产税，利息和hoa都可以算是支出，最后算下来还一共亏了几百块钱
基本上不需要补税

印象中报税的时候，你设定一个比例，大概房屋面积占比到房间数量之间。然后算做出租的部分，就当你直接买了个rental property。
然后depreciation， property tax, house insurance, interests, utilities, ...所有跟出租相关的那部分cost都可以直接的从rental income里扣。 多出来的不可以抵工资收入，但可以算作后一年deduct。所以一般弄个合适的比例，抵到0左右。

3. 还听说朋友做房东让租客的account付property tax hoa啥的不知道这样可行么 但感觉本质上还是逃税？算吧

luckydragon 发表于 2020-3-2 01:50
印象中报税的时候，你设定一个比例，大概房屋面积占比到房间数量之间。然后算做出租的部分，就当你直接买了 ...

3这是什么操作？
这些支出可以deduct的吧？

1. 如果是好朋友的话，让他给你现金，同时他报税的时候不能报租金，这样IRS就查不到。
2. 如果报税的话，把各种开销和房屋贬值都算进去能抵掉他的租金就行。别指望这个能额外帮你抵税了，税改之后很少有人还会选itemized了。
3. 考虑到潜在的风险，最好买一个HO6的保险。

最近报税 也有同样的问题
1. 假设房租收入去年是2万 所有的支出费用除完27.5只有1.5万 还是有5000块钱要交税 大家是怎么做到能够全部抵掉 甚至是负数的？这部分depreciation应该不能随便多报吧？
2. 假如每年depreciation都能抵掉房租收入 过20年房子价值就归零了 那卖的时候是怎么交税？按照当年的收入所在的tax bracke交吗？

鸟月月 发表于 2020/03/03 01:00:03
最近报税 也有同样的问题
1. 假设房租收入去年是2万 所有的支出费用除完27.5只有1.5万 还是有5000块钱要交...

没看明白。只有depreciation除以27.5，其他支出费用该多少就多少。这些加起来是你的支出。
当然，你要按照出租比例去乘以百分比。
Depreciation是根据你的房子价值（不包含土地）来计算的，不是自己杜撰的，而且是强制的，不能不折旧。
卖的时候我记得25%补回来以及要加一个tax。这个我记不清了。

ddragon 发表于 2020-3-3 01:07
没看明白。只有depreciation除以27.5，其他支出费用该多少就多少。这些加起来是你的支出。
当然，你要按照 ...

也就是说depreciation无论报不报税，在以后卖房的时候都会被强制补回来吗，那卖房相当不划算感觉。

IRS 真要查还是能查到的，比如你的室友是不是要在你的地址收信，不过这点钱被查的几率极低也有argue的余地

xiaohuolong 发表于 2020/03/03 02:40:54
也就是说depreciation无论报不报税，在以后卖房的时候都会被强制补回来吗，那卖房相当不划算感觉。

并不是……你通过depreciation 这种虚幻的“损失”每年少交了很多本应交的收入税啊，只不过卖房的时候把这部分本应该交的税补了回来罢了……