自住房出租报税疑问

看马斯克的大火箭 发表于 2020/03/04 11:41:26
所以卖房的时候不管是你有没有出租 有没有报depreciation irs都会帮你算一笔recapture 要补么

没有出租就没有depreciación ，有才算

总结一下我自己的研究呢
自住房出租可以按照出租面积的比例和时间报depreciation  = 房屋价值(不含土地 具体可以去property tax网上查自己房子) /27.5 * p (出租面积比例 和出租时间占一年的比例) 抵消 rent income
房屋维修 improvement hoa property tax也可以抵消 最终基本上可以把rent income全部抵消 多的部分还可以抵消收入（if 总收入低于15万 可能湾区码农大部分不适用）
所以一时半会不用多交税
但是房屋depreciation不是白送的 是一种tax defer 因为你只要出租了不管报不报depreciation 再你卖房子的时候depreciation会被irs recapture
具体为 卖房子价格 - 卖房子cost = gain
卖房子cost 为 当时买的价格+ 各种杂费closing cost - depreciation你报的
并且除去depreciation gain部分的gain可以按照long term capital gain 15%计算
但是depreciation recapture部分单独按照25%算
然后卖房子的时候假设自己住满两年会有25万（结婚的50万）增长免税额 这个免税额也是不能去cover depreciation recapture （反正少交多少以后都要补）
所以irs精明的很 但是也没啥避税的办法 （可能1031 exchange 具体不说了）

幻影奇袭 发表于 2020-3-3 10:05
首先强调一下，一定要报税。而且税也交不了多少。比如100万房子2万租金，出租50%。水电网维修草坪清洁等等 ...

请教一下，如果不是新房，房龄超过30年，depreciation是不是就没有了。

和楼主一样的case
房屋depreciation不是白送的 是一种tax defer。同意。如果房价涨的很厉害的话，报房屋depreciation不一定是好事。
请问楼主有没有研究过
不报房屋depreciation，但报applicance/furniture depreciation.我看到有个special depreciation allowance (asset category F- rental furnishing)
不知道会有什么影响

和楼主一样情况，我对楼主这句有点疑惑：但是房屋depreciation不是白送的 是一种tax defer 因为你只要出租了不管报不报depreciation 再你卖房子的时候depreciation会被irs recapture

我理解是不报的话， 卖房时就没有depreciation

831128 发表于 2020-4-23 07:40
和楼主一样情况，我对楼主这句有点疑惑：但是房屋depreciation不是白送的 是一种tax defer 因为你只要出租 ...

问过专业人士了 一定会给你recap回来的

看马斯克的大火箭 发表于 2020-4-23 07:56
问过专业人士了 一定会给你recap回来的

那也就是说只要出租过了就得depreciate，没出租过不用，这有点狠哪

看马斯克的大火箭 发表于 2020-4-23 07:56
问过专业人士了 一定会给你recap回来的

我觉得IRS强行加depreciate不合理，如果我要有个房子出租了一年，然后心情很好空了9年，那我还得交10年的贬值生成的税，那不成强盗了。如果卖房的时候算实际我这些年里用过的depreciate，算总账还算合理。

saphion 发表于 2020-4-24 03:58
我觉得IRS强行加depreciate不合理，如果我要有个房子出租了一年，然后心情很好空了9年，那我还得交10年的 ...

不 你空的9年不算出租也不会recap 只有那一年的要recap

看马斯克的大火箭 发表于 2020-4-24 04:22
不 你空的9年不算出租也不会recap 只有那一年的要recap

这就合理多了，谢谢楼主帮助澄清了很多问题