[求助]降薪跳槽去德州投资房地产是否可行？

juggernaught 发表于 2020-3-24 05:11
如果只是投资房，也可以看看洛杉矶周边一些劳模区的房子，收租也不错。

请提供下具体的城市或者County，之前只是大概看过LA的房产，但并没有找到合适的投资标的。

8wy172250 发表于 2020-3-24 05:19
计算现金流的时候你有没有考虑过空置的情况。我觉得每年都要假设空置1个月以上。

+1
投资房产要考虑的东西还挺多。lz有几个没有考虑到的
1. 空置情况。一般租房的话，是需要考虑1年有1-2个月空置的
2. 房产维护。 做research的时候，大概每年会有1-2%的租金收入要投入到房产维护上面。身边就有同事的一个投资房前段时间刮大风，roof要重修的情况。
3. 管理费。 如果是远程管理的话，一般管理公司也会收1-3%不等的管理费，空置期间不收。

我的research结论是，前1-2年大概无法做到正向现金流，但我还是打算搞一下。原因是：
1.着眼于以后的正现金流。  一般投资房产图的是以租养房，等房价上涨再收获正向现金流。
2. 房贷是一个很好的低利率杠杆投资方式。

建议楼主不要冲动，现在股市不好，对房市的影响还没有显现。即使如此，也已经看到很多地主开始担心自己租客租金交不出，被layoff 租房被空置了。房市比起股市涨得没有那么凶猛，即使错过了一小段时间，也不至于完全上不了车。

违规用户-940B 发表于 2020/03/24 04:28:54
我提到的例子是multi family house，就像是小型的apartment，举个实例（见链接），165k的mul...

额 你想说duplex 对吧……

cc_ya 发表于 2020-3-24 05:41
+1
投资房产要考虑的东西还挺多。lz有几个没有考虑到的
1. 空置情况。一般租房的话，是需要考虑1年有1- ...

同意。我觉得计算现金流的时候要保守一些。我的投资房每年都要修理一些东西，前年洗碗机，去年马桶，今年热水器，基本每年都要往里放一两千块钱。

这些都是可以抵税的，不过对现金流会有影响。

违规用户-940B 发表于 2020/03/24 04:28:54
我提到的例子是multi family house，就像是小型的apartment，举个实例（见链接），165k的mul...

无论是啥哈 只要是2B的房型，除非是高档apt，带doorman的那种，在德州租到2000没啥可能性，1600都算高了。

北卡怎么样
实际上idaho的boise涨的很快，加州人过去很多，本地人都开始抗议了，就是没有科技公司

德州的主要产业还是石油，现在的形势不一定好

违规用户-940B 发表于 2020-3-24 04:33
油价的涨跌不过是暂时的，如果会造成永久性影响，那作为”工业之母“，全球的工业体系都会受到影响。考虑 ...

上一波合适的时机是2010-2012年，很多中小城市的房子都在水下，到处都是short sale和foreclosure

这一次目前绝大多数地方房子都在高点，租售比都不好，除非房价崩一波可能才是入手的机会。

这一次目前看房市还没有收到影响，利率也没跌太多，好像有地方（要不就是全国）也规定最近6个月不允许foreclosure，拭目以待6个月后吧

cc_ya 发表于 2020-3-24 05:41
+1
投资房产要考虑的东西还挺多。lz有几个没有考虑到的
1. 空置情况。一般租房的话，是需要考虑1年有1- ...

谢谢回复和建议，我给一组我估算的数据，如果筒子觉得有不合理的地方，请给指正。如果感兴趣的话可以一起研究讨论. 对于眼下的情况，我同意筒子的看法，不着急出手，静等经济危机过去。

房子的信息(duplex with two 2b2b, $1050 rent per unit):https://www.redfin.com/TX/San-An ... 6862#public-records
现金流信息 https://www.rentzend.com/tools/r ... 9-a33a-b4b98363c17f

Income: 2100 per month
Expense break down: vacancy rate 10% of rent，maintenance 9%(水龙头坏了，下水道堵了， etc), Capital Expenditure(roof, floor, etc.) 5%, Property Management 9%, tax 17%, insurance 9%, mortgage(736 per month)
Cash flow: 143 per month

8wy172250 发表于 2020-3-24 05:46
同意。我觉得计算现金流的时候要保守一些。我的投资房每年都要修理一些东西，前年洗碗机，去年马桶，今年 ...

谢谢回复，请看我下面的回复，有提到我对于的现金流的分析，有不对的地方请指出