[求助]降薪跳槽去德州投资房地产是否可行？

楼主普通码农，在湾区/西雅图工作，没有很多钱（20w首付拿不出来的那种），但特别想投资房地产，希望有朝一日能实现财富自由。想过很多条策略，凭我个人的情况，似乎唯一实际可行的策略就是跳槽去德州边工作边投资房地产，但认识在德州的朋友很少，而且一边工作一边投资房地产的朋友更少，所以求助地里希望有朋友能提供宝贵的意见，如果能找到志同道合的朋或是有幸能有资深房地产投资人给些建议，必然感激不尽。

首先，我想明确我自己的目标
1. 投资房地产：主要投资的是租赁房产，每月必须有正向的现金流
2. 财富自由：我自己的定义是被动收入（租金，股息，etc）大于日常生活的支出
3. 正向现金流：租金 - 月供 - insurance - tax - maintainance - etc...  一条黄金法则， 房价与租金的比例大概为100的时候勉强可以做到这一点。

期望的投资策略
1. BRRRR - buy, rent, remodel, re-finance, repeat (看过BiggerPocket的应该比较熟悉这个词)

QA：
湾区/西雅图的高工资不香吗？香！但不符合我对目标的规划，所以可以接受降薪
为什么不在湾区/西雅图或是周边买租赁房？不实际，很难在这里找到有正向现金流的房子，Median number: 700k with 3000 rent in Seattle, 1000k with 3000 rent in Bay Area
为什么不远程买房让property manager管？我承认未来会往这方面发展，但因为楼主现在没有很多投资房产的经验，直接上来就远程投资，在不了解市场，不了解楼市的情况下出手风险太高，不好把控。
为什么是德州？1. 德州的科技公司相对较多，跳槽相对容易 2. 德州的房价便宜 Median number: 230k with 1800 rent in San Antonio or Houston or Dallas  即使房产税高，租金也相对的比较高




补充内容 (2020-3-23 13:22):
目前觉得可能不可行的原因有，德州的房子没有想象的那么高的投资回报率，因为没有考虑到买房的隐形支出，比如保险费用高，地税高？ 或者德州的几个大城市（San Antonio, Houston, Dallas）未来发展存疑？

补充内容 (2020-3-24 08:45):
举个例子：房子的信息(duplex with two 2b2b, $1050 rent per unit): https://bit.ly/3dz9DAS， 现金流分析：https://bit.ly/2WDYg4k

补充内容 (2020-3-24 08:51):
Expense break down: vacancy rate 10% of rent，maintenance 9%(水龙头坏了，下水道堵了， etc), Capital Expenditure(roof, floor, etc.) 5%, Property Management 9%, tax 17%, insurance 9%, mortgage 736

补充内容 (2020-3-24 08:51):
Income: 2100 per month (1050 per 2b1b unit)

补充内容 (2020-3-24 09:54):
我在rentometer 上查的一套2B2B的价格差不多在1000~1050之间，详细可以参见 https://www.rentometer.com/shared/7rPbleuKEJ5E4nJuw2IePQ

补充内容 (2020-3-27 09:34):
总结下，如果想要投资需要考虑的几个问题，1. multi-family 的房租会比single family低 2. 投资房的贷款限制更多，利息，首付更高。 3. 德州的几个城市对石油的依赖较高，受油价变化影响大

补充内容 (2022-12-16 14:45 +8:00):
来德州2年了，很高兴当年迈出了这一步，不然一切都只是停留在幻想。如今，自己的资金，人脉，视野已经今非昔比，从对房地产一窍不通，到专业的投资人，从rehabber，wholesaler 做到 commercial property investor，从single family 到 commercial property。每一次的变化都是一次蜕变，每走一步都让自己想向远方走的更远。我相信再过几年后还会站的更高，加油

补充内容 (2024-07-11 23:37 +08:00):

目前已经做多单元公寓很多年了，管理并持有20 million的多单元公寓，帮助和地里一样的码农，同事朋友实现每年7%的现金流，预计5年投资额翻番。

每当有人得知我要去austin上学，他们跟我说的第一句话就是可以买房子投资。。这件事情好像是所有人的一个共识..

有这精力不如做其他副业

天蓝蓝996 发表于 2020-3-23 23:57
有这精力不如做其他副业

大家目标不同，不期望所有人能理解，只希望理解的人能提供建议

lan_lan_lan_lan 发表于 2020-3-23 12:17
每当有人得知我要去austin上学，他们跟我说的第一句话就是可以买房子投资。。这件事情好像是所有人的一个共 ...

所以你有没有真的投资呢？

违规用户-940B 发表于 2020-3-23 12:22
所以你有没有真的投资呢？

没有，被困在NYC了，而且，好像没有原始资金呢

地税的百分比是高，但乘以房价就没多少了。不过德州房产潜力还得考虑油价下跌问题。

Austin现金流勉强不是负数，San Antonio现金流基本可以保证，房产税高但是总价便宜太多，已在SA买投资房，身边朋友基本在德州都有1-2套投资房

bnmbnm0 发表于 2020-3-23 13:48
Austin现金流勉强不是负数，San Antonio现金流基本可以保证，房产税高但是总价便宜太多，已在SA买投资房， ...

谢谢回复，有几个问题
1. 请问筒子方便透露每月的现金流表吗？其中 vacancy rate, capital expenditure 预估的是多少呢？
2. 请问筒子用的是什么策略管理房产的呢？远程还是自己管理？
3. 为什么你的朋友只投资了1~2套但没有投资更多呢？是银行那边的限制，不能贷款吗？

jonesG 发表于 2020-3-23 13:38
地税的百分比是高，但乘以房价就没多少了。不过德州房产潜力还得考虑油价下跌问题。

我考虑过这个问题，总的来说，地税的上升最后一定会让租客买单。我考察过过去几年德州的地税和租金问题，每次地税的上涨都会伴随租金的上升，所有说地税虽然高但可以用高租金抵消掉。

但筒子说到的油价下跌为什么会影响德州的房产呢？有过往什么数据可以说明吗？

现在能有正向现金流的房产应该在小城市或者中西部了吧
推荐你去文学城看看bayfamily的文章