买房资源帖

最近开始看房子，网上有很多信息以及经验，但是都相对琐碎，我把能够找到的信息整合精简，供大家参考防坑之用。
信息按照购买流程分类，包括：房源查找，选择经济人 ，看房 ，出价，签署购房合同 ，贷款，房屋检查，过户，装修。
贷款目前语言还是略繁琐，明天继续精简。

过户跟装修目前还没有找到很多资料，后面如果找到了会加更。
所参考的网页链接也发在帖子最后。
房屋贷款方面主要参考 https://www.blogus123.com/buy-house/

帖子很长，整理不易，请大家动动手指，多多加米，加米不会损失自己的大米。

白嫖很快乐，加米更快乐，让我们一同享受大米满仓的快乐，谢谢各位~


1. 房源查找
网站：
https://www.zillow.com/
买房广告平台，提供了房源信息，美国最大的房屋租赁平台：

https://www.trulia.com/
提供房源信息，目前被Zillow收购。优点是Trulia 提供了 Crime，Commute，Shop & Eat 这几项信息作为补充：

https://www.realtor.com/
美国房产协会官方网站，

https://www.redfin.com/
房源平台，提供agent

https://www.opendoor.com/
互联网时代的房产交易平台，卖房直接拿钱出手，买房只能看房轻松close：


https://www.meifang8.com/
华人网站

学区信息：
https://www.greatschools.org/
查询学区信息

http://www.city-data.com/
查询目标地区各种详细数据：男女比例，年龄结构，收入结构，失业率，犯罪率，房价分步，etc.

2. 选择经纪人

注意事项：

• 工作日内及时回复消息。
• 多接触几个经纪人，不要过早跟经纪人签约。（签约之后就不能找其他经纪人买房了，可以在下offer的时候签约）
• 帮客人分析出价，提供估价报告（6个月交易记录，周围交易价钱等），对看房的提供意见。
• 了解客人心理，准备客人要买的房子的资料，不仅仅只推客人成交以告知她的心理最高价。
• 积极跟卖家经纪人联络，追踪进度，而不是每次都要买家催促。
• 联系Escrow，提前告知需要准备的材料，清楚知道每一项的截止日期并且提前完成，也不是什么都拖到最后一天。
• 对保险和贷款可以提供经验和建议。
  

3. 看房
房屋选择
“Sold As Is”，现况出售，不作任何修理的意思。这种情况购买要谨慎。虽然可以通过房屋检查了解房屋的质量状况，但还是有可能隐藏着一些问题。

不建议买的房子

• 不安全区域的房子
• 面临主街的房子
• 位于加油站/高速路/铁路或地铁边的房子
• 水淹区的房子
• 邻居很吵或院落荒凉的房子
• 社区里最豪华、最贵的房子
• 周边配套不完善的房子
  

不可忽视的细节


看房人名单
看房登记者顺便了解一下还有多少人也对这家房产感兴趣，越受欢迎竞争越激烈。

社区和邻居
房子与邻居同在，所以最好在街上走走，同邻居们聊聊，了解这里生活的细节和注意事项。

屋顶
美国的房子大都是木结构的，木屋顶容易腐烂、漏水，长方形瓦片的屋顶就好得多.
一般屋顶每20-25年要换一次，费用在8K+。
墙板是否松动。一旦发现这些问题，一定还会有其他需要维修的地方。

朝向
最好不要买路冲的房子，然后根据自己的喜好判断是否喜欢坐北朝南的房子。

门窗
有的房屋年龄较大，并且一般都使用木质窗户，时间长了容易腐朽。倘若缝隙不严实，一下雨，整个木墙渗水。

墙上的裂缝
大多数老房子墙上都会有些裂缝，这可能不是什么严重问题。 然而，如果裂纹是水平的，或者它们超过八分之一英寸宽，表明结构可能出了问题。

布局
大多数买家都喜欢开放式厨房，但老式房子这样的布局不多。了解房屋的布局，考虑是否适合自己的生活方式，或者是否有意愿重新翻新。

厨房
厨房内的地板、厨具柜、水槽、台面和铺设的瓷砖都需着重注意的细节。房主通常会通过更换新硬件、台面等让厨房焕然一新，不过这不一定适合买房者，需要买卖双方进行约定。

存储空间
存储空间是购房者搬入新房后的遗憾之一。 看房时打开衣柜，看看是否有足够的空间存放东西。

公共区域
如果参观的是公寓楼，可以去公共区域，看看健身房或游泳池。这是不容错过的机会。

水压
水压低影响淋浴，还可能意味着锈蚀、管道积垢或其他严重问题。看房时打开所有水龙头，了解水压情况。

浴室
检查浴室时，需注意四周墙面是否光滑处理、所有管道是否存在渗漏与堵塞的情况

地面
在检查卧室与起居室时，需留意有没有铺设新地毯，新地毯很可能为了掩盖地面缺陷。

地下室
地基是否有被破坏或下沉现象；地板及墙面是否有渗水现象；是否有地方需要进行维修等等。
检查房屋系统，如热水器或暖通空调。如有需要，可提出专业检查的要求。

排水
排水管和排水沟是否有破损、堵塞、渗漏等等

可以忽视的细节
装饰
许多房主为了让买家喜欢，用尽一切可能装饰房子。作为买家，即使不喜欢也不要太在意，把注意力专注在房子的结构和风格上。

食物和饮料
不管房主为看房者提供了什么样的食物和饮品，巧克力还是香槟，都不要让它们改变买房者的态度。

声音和气味
房地产经纪人为了烘托气氛，总会放些轻松的音乐和烤制的糕点，不要被这些分心。

关闭的房间
看房时，由于一些原因房主会关闭一个房间，如果看房者有意购房，可以与屋主预约另外一个时间再去参观。

抽屉内的东西
尽管打开橱柜和壁橱查看它们的尺寸没什么不对，但没有理由触碰里面的东西，切记不能打开屋主自己家具的抽屉。


4. 出价

报价和约包括以下几项内容：购房定金（诚意金）、过户文件的监管机构、进行房产检查所需时间、签约时间。通常在成交之前买卖双方会有一到两轮的讨价还价过程。

判断讲价标准：

上任房主是什么时候买的，以多少价格买的，之后他们是自住还是出租，目前这套房子是什么情况、挂牌出售多久了、有没有降过价、降过几次等等，通过这些信息来判断卖家是紧急出售还是常规出售。

如果一个目标房现在是被租出去了，说明旧房主并不是十分急着卖。

如果一个房子已经在最近降价过了，说明房主急着出售，可以比较大胆的杀价。

记录下房子的优点，以及所有细节上的问题，比如地板老旧、厨房瓷砖有点破了等等，用这些小问题去杀价，帮我们争取最好的价格。

看中了房子后，就该给房主下Offer了。
首先，房主会给出一个他的期望售价，你和你的中介商量后，会以正式的文件的形式，提出你们的报价(Offer)及其他一些要求，例如房内的冰箱洗衣机烘干机要留下，由卖方支付Escrow费用等等。

如果房主同意了你的Offer，那么你们双方就会签署购房合同，正式进入购房流程；如果房主不满意你的报价，他可以不做回复，或通过Listing Agent在你的Offer的基础上回复一份Counter Offer，提出他的要求，双方可以这样你来我往直到达成一致。如果没有达成一致，这个购房当然也就终止了。

所有这些Offer往来及后续购房合同文件(Residential Purchase Agreement, 简称RPA)都是有标准模版的。流程每进行一步，双方中介会在相应的文件模版上填好条款内容，然后交由卖家和买家签字以确认生效。你需要在签字画押前仔细核对其中的条款是否描述到位，防止中介有所遗漏甚至犯错误。在美帝，无论何时，一定要认真对待签字画押这个事情，因为即使是你的中介搞错了，签下字后，你就是对这个签字负责的人，承担损失的也将是你自己。

一旦卖方接受了你的Offer，房子就进入一种叫做Pending的状态，这意味着在这为期一个月左右的交易过程中，买卖双方都将受到购房合同的约束，卖方不能再接受其他人的Offer。所以如果最终没有交易成功，卖方相当于白白浪费了一个月的时间，尤其在卖方需要这笔钱急用的情况下，交易延误的代价可能是极大的。因此，在Offer中附上贷款公司/银行出具的Pre-approval letter已经基本是约定俗成的要求了。
当买卖双方就Offer的价格及条件达成一致，签署了确认文件后，购房合同就正式生效了，接下来你就要合同约定的时间内交付定金，提交贷款申请，和请专业人士来对房子状况进行检查。

5. 签署购房合同

RPA - Residential Purchase Agreement

购房合同生效意味着双方就不能随意的退出此次交易了。
房屋定金一般为购房价格的1%~3%，一般会要求在签署购房合同后三天内将它交给Escrow公司。

Contingency条款，可以保证买家不损失定金(Deposit)并且可以合法退出购房交易，一般分为三种：


Inspection Contingency房屋检查附带条款
买家有权在合同约定的时间内对房子进行检查，并可根据检查结果决定是否要取消房屋交易。

Appraisal Contingency 房屋估价附带条款
如果专业的房产估价机构对房子的估价结果低于合同价格，买家可以选择是否需要取消房屋交

Loan Contingency房屋贷款附带条款
如果在合同约定的时间内房屋贷款还没有获得批准，买家可以选择是否取消房屋交易。这些Contingency是买房者的安全屏障，

每个Contingency在购房合同中都有明确的时间期限，以Home Inspection Contingency为例，假设时间期限设置为17天，这就是说从购房合同生效的那天起，17天内，买方要完成房屋检查并明确是移除这项附带条款(Remove Home Inspection Contingency)呢还是退出购房交易。但是，即使超出了17天，Contingency是不会自动移除掉的，必须要买方签署移除文件方可(Contingency Removal Form)，这个17天的限制在于：若时间到了，买方不肯签署移除文件，卖方是有权力终止购房交易的。

Contingency的约定时间到了，房主并不能强迫你签署Contingency移除文件，他只能终止购房交易，不过，常见的手段是，房主以终止交易来威胁你签署移除文件。

从买家的角度出发，Contingency保留的时间越长越好，至少尽量不要对默认的做删减，Loan Contingency建议至少增加到30天，能够保留至银行放款最安全。

Escrow
整个购房交易将由一种叫做Escrow的第三方机构进行监管。买方所交的定金也好，后续贷款通过后银行的放款也好，都将被存放在Escrow公司为这宗交易开设的账户里，在房子过户登记之前，并不会进到卖家手里。同时，卖方这边也需要把房子的产权等相关资料交到Escrow公司手上。Esrow公司会在收到银行的放款后的一个工作日内，到房子所在的县政府(County)进行房屋产权转让的登记，然后才分钱给各方。Escrow公司的服务需要收费，通常是由买卖双方各出一半。也并不是所有的州都要求在购房交易中使用Escrow，但例如加州，Escrow公司则是必须要使用的。


6. 贷款


https://www.bankrate.com/
查询贷款利率，选择贷款银行

管理自己的信用卡，确认没有逾期款项。

咨询多家loan agent，寻找最佳方案。

在等待贷款申请批准的同时，买方可以开始房屋检查。

银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal)，估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题，一旦估价结果低于合同价格，那么银行只会批给估价金额的贷款，价格溢出的部分买家要自己补齐。如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款，而卖家也不肯降低售价，那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。

其次，银行将通过调取你的信用报告(此时会再Hard Pull一次)，并且查询你过去三个月的银行账单(Bank Statement)，以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息，以评估你的贷款偿付风险。这个过程中，你需要按照银行的要求提供各种资料，最近三个月的银行账单和工资单，最近两年的W-2表格，房租支票记录，非公民/绿卡居民还需要提供护照，Visa，I-94等身份证明材料。

贷款审核工作是由银行的Underwriter负责。若信用报告上显示你最近三个月有过Hard Pull，Underwriter就会要求你就Hard Pull的原因给出合理解释。若银行账单上显示你有大额进账，Underwriter会要求你解释这些钱的来源。若你的租房记录显示你有过迟交历史(Late Payment)，没有合理的解释，Underwriter很有可能因此拒掉你的申请。

Loan Agent是买家与Underwriter之间的中介，他只能协助你提供资料，以及与Underwriter沟通以推动审核进程，对申请能否通过并无决定权。为了避免贷款进度延误，请务必精确的按照Underwriter的要求提供资料，不要心存侥幸，Underwriter一定只会在你的所有资料都符合了要求后才会给予放行。

虽然Loan Agent没有能力决定你的贷款能否获得批准，但是一个好的Loan Agent可以根据自己的经验，判断你获得贷款的难易程度，提早告诉你需要准备哪些材料，准备的材料是否合格等，以帮助你降低贷款被拒的风险，减少与Underwriter来回沟通的时间从推动整个流程在约定时间内完成。

贷款核准是整个购房交易流程中最为耗时耗力的环节，通常至少需要30天的时间。不过，据说也有两周内完成的案例存在。
整个申请过程中，根据Underwriter的审批进度，会依次出现三种状态：

1) Conditional Approval/Loan Commitment：有条件的批准，你会拿到一封叫Commitment Letter的文件，上面会列出Underwriter还需要你补足的材料，在这些材料被审核通过后，你才可获得贷款批准；


2) Final Approval/Clear to Close ：贷款申请获得批准，你会拿到一份叫Loan Doc的文件，上面会列明贷款的总额，期限，利率以及Closing Cost的各项细节。请仔细核对这些数字都没有问题后再行签字；


3) Funding：银行放款给到Escrow，此时贷款才是最终到手，而在此之前的任何阶段，都无法100%保证你能拿到贷款。

Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在贷款不幸被拒的情况下，赋予你退出购房交易，取回全部定金的权力。有些Buyer Agent或Loan Agent会在Conditional Approval阶段就建议你移除Loan Contingency，但于你自己最最安全的做法就是Funding后再进行签字移除。这也是为什么我会强烈建议在RPA购房合同中尽量争取把Loan Contingency的时间保留到Closing Date。


7. 房屋检查


Inspection包括：房屋估价，房屋检查，白蚁检查。贷款核准，房屋过户等，涉及的参与方有贷款机构/银行(Mortgage Company/Bank)，贷款中介（Loan Agent），房屋估价机构(Appraisal)，买方中介(Selling Agent/Buyer’s Agent)，卖方中介(Listing Agent/ Seller’s Agent)和 第三方交易托管机构(Escrow)，房屋检查服务机构(Home Inspection／Termite Inspection)

Inspection一般包括以下几点：

• 实地查看房屋状况及翻修需求
• 出具一份正式的房屋估价报告
• 检查房屋产权史及目前产权归属
• 做地界勘查调查报告
• 购买保险
• 查看房主协会规则，如有需要进行申请成为协会会员
• 提供银行贷款所需文件
  

交易管理及过户协调
经纪人在这个阶段会协助你与有关各方协调，促使交易顺利达成。这些工作包括：协助最终文件的签订及在您方便的时间安排过户。需要注意的是，这些文件时效性很强，签订后必须及时准确送还以确保及时付款及备案。你可参加当地的合约签署会，通常设在律师处或保险公司办公室。你也可选择在本国或者在国外旅行时签署。经纪人会协助你完成整个流程。

大部的Home Inspector都是应付了事，真正好的Home Inspector并不多见。而口碑好的Inspector的工作往往非常多，预约有可能要等上两个星期，甚至是一个月。
在下offer之前，可以先预约好房屋检查的时间，大不了之后再改时间或者取消预约，也比临到头约不到只得寻找其他不靠谱的Inspector要好。
房屋检查完成后，Inspector会出具一份详细的图文并用的检查报告，拿到这份报告后，买家可以和房主协商维修的事宜，譬如要求他在交房前找人解决掉其中比较大的问题，或者让房主直接返给你一些费用(Credit)，之后你自己找人维修。

Inspector查的越仔细，越有利于你与房主的讨价还价，这就是为什么要尽量找认真负责经验丰富的Home Inspector。
Home Inspection Contingency就是在这个环节起作用的，如果房屋检查的结果太过糟糕，或者无法就维修补偿与房主达成一致，你有权退出购房交易，取回全部定金。
房屋检查的费用范围大概是$300~$500之间，和购买产权保险(Title Insurance)类似，同属于那种不做不能安心，但做了后又经常感觉没啥大用的购房支出。

8. 过户

尽量保证卖家过程透明，以防猫腻。
确保卖家有按照合同上写的每一条完成close之前的内容, 比如家具维修，房屋清理等等。买房前一定要仔细过一下房屋合同，这个时候好的律师很重要。

但律师再好，自己也还是要仔细看看细节条款，找到哪些对自己不利的，及时和律师沟通并且保护自己的权益。


9. 装修

衣柜design：
https://www.easyclosets.com/




References：
[1] https://www.zhihu.com/question/52079980
[2] https://www.juwai.com/news/218647.htm
[3] https://www.weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404133353082229232
[4] https://www.dealmoon.com/guide/891559
[5] http://usmaifang.com/01_InfoOthers/8Issues.html
[6] https://www.blogus123.com/buy-house/
[7] https://news.lianjia.com/bj/baike/027216.html
[8] https://gonglue.us/6044
[9] https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_371176.html
[10] https://www.listenmoneymatters.com/buying-a-house-guide/
[11] https://www.1point3acres.com/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=599987&extra=page%3D4%26filter%3Dtypeid%26typeid%3D898%26typeid%3D898
[12] https://www.1point3acres.com/bbs/thread-638166-1-1.html
[13] https://m.juwai.com/news/218647
[14] https://www.zhihu.com/question/31918060
[15] https://www.uhomes.com/news/5085.html
[16] https://news.lianjia.com/bj/baike/027216.html
[17] https://www.blogus123.com/buy-house/

汇款
汇款这一块所有资源皆来自网上资源汇总，请小伙伴斟酌参考。
如果有不对的地方或者信息滞后，请指正。

汇款流程：
1、拥有有效美国银行账户。汇款时需要：银行名称、地址、帐户的名称、帐号(是SavingNumber，而非支票户帐号)、Swift Code、收款人住址(国内的也行)等要素作为汇款时填写汇款单的内容。
2、由于外管局的限制购汇政策，一张身份证一年之内只能向国外汇款5万美元, 国外同一收款人同一账号每月收汇也不得超过三笔，即15万美元。
3、法律规定向美国汇款，每次只可以使用两张身份证的额度，这样分别你美国的帐户各汇5万美元，这样一次就有10万美元了、二次就有20万…以此类推。建议次汇款和第二次汇款之间间隔2天。
4、一般在办理汇款的次日美国的银行就可以收到款了。每次汇款，都会产生一笔手续费，这个手续费各个银行有所不同，所以汇款超过五万美元时最好可以计算一下每次汇款的额度，减少总汇款次数。
5、 如果是需要贷款的情况，美国的银行要求汇入款项在银行存满三个月，才予以贷款。

汇款途径：

电汇方
据中国银行有关人士介绍，向国外汇出汇款，电汇是一种比较常用的方法，现在很多学校要求学生直接把学费电汇到指定的账户上，电汇一般两到三个工作日到账，分为外汇汇款和外钞汇款。

据介绍，钞转汇的费用的产生是因为就个人储蓄来说，外汇可以直接转成外钞，但是外钞不能随意转成外汇，当汇款人采取“汇出”现钞时，由于现钞有实物的形式，银行必须将其出运至国外，运输费用将由客户承担，表现为“钞卖汇买”(客户卖出现钞、买入现汇)。

票汇
据中国银行有关人士介绍，票汇是银行给汇款人开出汇票，然后本人携带汇票出国，或者采取邮寄的方式把汇票寄往国外。票汇不收电报费，其他收费项目和标准与电汇相同。
虽然票汇的费用相对便宜一些，但是它没有电汇的速度快，而且票汇需要到开票行的国外网点或开票行的指定托收行办理解付手续。
银行人士建议大额汇款最好采取电汇的方式，因为汇票一旦遗失，挂失等手续相对麻烦一些，而且汇票有一年的有效期，过了有效期就会退回到原来的开票行。

西联汇款、速汇金即时到账
目前专业汇款公司纷纷和国内银行合作，推出了一系列快捷的跨国汇款服务，如与农行、邮局合作的西联汇款、与工行合作的速汇金汇款等。这种汇款方式可以即时到账，免收钞转汇费用、中间银行手续费和电报费，只按照相应的汇款金额所属等级一次性收取手续费。如农行西联汇款1000到2000美元收取25美元手续费，2000到5000美元收取30美元手续费。一般而言，汇款的数额大，费用相对就低；而汇款数额小，相对费用就高。

旅行支票
旅行支票使用起来灵活方便，兼有现金和汇票的特点，有固定的面值，并有多种面额可以选择，没有确定的使用地点和使用期限，在境外既可直接缴纳学费又可用于日常消费。办理国际旅行支票手续费相对较高，如中行按购买旅行支票的面值收取千分之五的手续费。
大额最方便的方法 ：

未选好房：从汇丰银行开一个国际账户，帐号下有中国帐号，香港帐号，美国帐号，因为都是你的账户，汇丰银行很容易帮你把人民币转到你的香港帐号，兑成美元后再转到美国帐号，当你到了美国后，可以开一个当地的美国银行账户，再把钱汇到你的美国银行户口。
如果已经选好房：
当钱汇到汇丰香港时，可以直接从香港帐号汇到购房的escrow account（中间监护帐号）。

地下钱庄 （不建议使用）
地下钱庄优势以简单灵活吸引了部分用户。但是地下钱庄多数是由个人运营，没有规范化的架构，很容易出现差错。比起地下钱庄，库博兰徳以更加有竞争力的汇率吸引了众多客户。在美国运营多年，已经将客户服务与客户资料的安全保密性做到极致。对有需要的客户，库博兰徳可为客户提供上门服务，与你面对面完成至海外的汇款流程直至收款账户到账。还提供国际汇款垫资服务、加密货币服务和融币服务。
对于客户的隐私，也是做到极致，将所有客户资料进行加密处理，就是公司内部的员工没有电子密钥也无法访问客户信息。按照最完善的客户严格保密制度，客户可以选择在交易完成后将已经完成的交易记录及客户资料全部从数据库中做不可恢复的彻底删除，公司无法恢复彻底删除的资料。汇款交易的过程采取加密交易方式，而不是传统的线性交易或者点对点交易模式。这些优势都是地下钱庄所不具备的。

如果父母身在中国，想给身在美国的子女在美国买房，需要什么手续？
如果父母拥有美国身份，一生面赠予税额是543万，但是父母如果是中国身份的话，终身免赠予税只有6万。
不过就算中国身份的父母赠送超过这个金额，美国政府也没有办法管到中国身份的父母。但是如果接受赠与的子女每年收到超过$100,000的外国赠与，就要向政府申报，要填一个3250表，如果不填，将会被罚款。
1、家人与朋友转账
数名亲属分别购买不超过5万美元的外汇，从各自境内银行账户汇入开发商的境外银行账户或投资人的境外账户。几十万美金的购房款，在法律框架之内，是可以合规操作的。比如由自己父母等直系亲属5人以下，在自然年前和年后，分别各购5万以下美元汇到你境外账户20万美元；4人跨年7天后再各购5万以下美元，也就有了总计40万美元购房款，足够买一中价位房产。如果家人还有另一个境外账户，如法炮制，可得到另外40万美元投资款。
注意保存好转给亲友的转账单，亲友汇款到美国账号的汇款凭据，以及你的收款凭据等，到时如果还需要贷款，银行会需要看这些凭据。
2、利用第三方汇款
首先，投资人将购房资金转入第三方中国境内的银行账户中；然后，该第三方将同等金额的美元从其境外银行账户转入投资人境外账户或开发商境外账户。这一方法有风险。收款方最近爆出被美国怀疑洗钱而遭到罚款和处罚的案例。需要找到有合法外汇的第三方机构。
3、基金证券通道：外管局许可机构大额换汇
外管局近年批准了一些金融机构，如银行和基金公司等，试点操作超过5万美元的大额换汇和投资服务，投资人通过这些基金公司设立专项投资计划，审核后，投资人将整笔大额人民币从个人账户转入基金公司，基金公司在向投资人指定的海外投资账户汇款。
有网友使用TD道明银行卓越账户，可开设个人国内、香港和境外账户，互可转款。也有使用保险融资。手续费很高，适合大额交易。
4、境外贷款
通过由境内资产担保而获得的境外贷款。目前，少数指定的中国境内银行可以提供此类境外贷款服务，贷款由投资人存放在贷款银行的境内账户提供资产担保。
目前外国人个人贷款比较可能的是一些中资银行，如中国工商银行，华美银行，万通贷款银行等，贷款周期在30天—45天左右。不查收入，利率根据贷款人资质在5.65—6.25%之间。他们会帮你出购房预批准信给卖方。如果是外国人贷款，购房首付一般在40%左右。
BOA美国银行等银行审核很严，在美国没有工作，没有信用，没有报税，没有薪水单和W2，基本没有可能贷到款。刚拿到绿卡没有美国工作的人既不能外国人贷款，又在美国无足够信用和收入证明，是贷款最尴尬的人群。留学生很适合用父母名义做外国人贷款。
5、赠与
亲友可以赠与，但如果赠与人在美国，美国会收取赠与人的赠与税。中国赠与人不收税。如果家人一方在中国，一方在美国买房，赠与10万美元以下，不用向IRS信息申报。如果超过10万美元，需要填写3520表，但不用纳税。
也可以向美国亲友借贷，如果金额过大，亲戚不收利息，国税局会按市场价格本应收利息部分作为“赠与”征收超过年免税赠与额的那部分赠与税。所以最好支付利息。
6、有的房产商有其他特殊办法
一般来说，房产商和房产中介都会有一些特殊的方法，这个方法如果不是委托人无法得知。这些方法一般都在法律框架许可范围内。所以一些人在委托购买房产的时候，会先问房产商，是否有办法转出资金。

国家外汇管理局明令禁止以下三种“蚂蚁搬家”式购汇：

1. 5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；
2. 个人在7日内从同一外汇储蓄帐户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；
3. 同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。 一但被认定为实施了“蚂蚁搬家”式的换汇行为，个人将被列入黑名单，取消两年的10万美元的换汇额度。

自2017年1月1日起，无论是在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇，均需填写《个人购汇申请书》，明确填写购汇用途，且必须填写“预计用汇时间”。如因私旅游，要填写预计停留期限，是跟团还是自由行；如果是境外留学，要填写学校名称、留学国家、年学费金额和年生活费金额。而此前，一般情况，个人因旅游等去银行购汇，柜面工作人员会口头询问购汇用途，然后在银行系统内录入，并不需要个人填写相关表格。

最新个人购汇说明书中，还明确列出了购汇“六不得”，包括不得用于境外买房、证券投资等尚未开放的资本项目等。如违规购汇，相关信息将依法被纳入个人征信记录。
1、不得虚假申报个人购回信息；
2、不得提供不实的证明材料；
3、不得出借本人便利化额度协助他人购汇；
4、不得借用他人便利化额度实施分拆购汇；
5、不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目；
6、不得参与洗钱、逃税、地下钱庄交易等违法违规活动。

违反规定的处逃汇金额30%以下的罚款；情节严重的，处逃汇金额30%以上等值以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 至于贷款，推荐找independent的 mortgage broker, 不是那种只和一两个银行合作的，大银行的利率一般都不够competitive，除非你是那种private banking的客户比如存个几百万在那（不同的银行要求不同），我见过比市场利率低好多的。而且最好提前了解贷款的要求，提前准备需要的材料，美国和国内不同，更看重你的收入（根据你的税表）而不是资产，华人的银行有的可能相对宽松，不过利率相应也会高些，还是那句话，提前规划。

注意： 汇款途径必须合法、往来清晰，绝对不能通过一些涉嫌的方式。比如在大陆一笔人民币给某人、某人在美国再给一笔美金，因为这种方式涉嫌“洗钱”。美国法制很健全，买房款不能这样操作。
汇款凭证包括：从大陆自己账户里汇入帮我们汇款的人的账户凭证丶汇款人购汇美金凭证丶汇至美国银行的凭证；委托他们办理汇款的委托书。以后这些资料递交给银行时可能会需英文翻译件，银行也可以安排翻译，有的银行会收取一定费用。
如果您的大额资金在美国的账户里沉淀满3个月（日常小额花费没关系），那么美国监管机构则可以认同您的账户资金往来没有异常，您此时买房无需提供资金来源证明，也不需要上述亲戚朋友汇款时的有关凭证了。

一旦接受从国内汇款（汇款金额超过10万美金的），一定要申报！

倘若你没有按时申报，被IRS（美国国税局）发现，后果会很严重。
IRS规定，如果晚报，那每个月会罚你这比汇款（gift）的5%，越晚报罚款金额越多，一直罚到25%上限，还要加上利息。
假如你接受了20万美金的赠与，你迟交5个月，你就要被IRS罚款，这笔罚款至少得要5万美金。
申报并不等于收取税收！
IRS只想知道你的资金来源而不会收税，你只需要申报就可以光明正大地在美国用这笔钱。国税局只会对汇钱给你的那个人收税。所以，在接受到国内汇款后（金额超过10万），你要做的第一步就是申报！
以下情况不需要申报：
如果你接受的赠予来自父母，而父母虽在国内但拥有美国国籍，那么你不需要申报。此项申报条款只针对赠与人为Non resident alien，即如果你的父母在国内且不拥有美国公民身份那么你一定要申报！IRS的条款原文如下
Gifts or bequests valued at more than $100,000 from a nonresident alien individual or foreign estate (including foreign persons related to that nonresident alien individual or foreign estate)
如果这笔钱是你的父母和亲戚借给你的，你日后还需要偿还，那么就不算gifts，你也不需要申报 ，但是你必须向IRS证明你是借的，你得另花精力去做一个像银行贷款一样的借据，让IRS相信你.
你的赠与者并不止一人，譬如你的父母给你7万，你的哥哥给你5万，你的叔叔给你3万，虽然idividual（个人）汇款并未超过10万，但只要你累积收到的款项资金超过10万，你就必须报税！

汇款

汇款这一块所有资源皆来自网上资源汇总，请小伙伴斟酌参考，如果有不对的地方或者信息滞后，请指正。

汇款流程：
1、拥有有效美国银行账户。汇款时需要：银行名称、地址、帐户的名称、帐号(是SavingNumber，而非支票户帐号)、Swift Code、收款人住址(国内的也行)等要素作为汇款时填写汇款单的内容。
2、由于外管局的限制购汇政策，一张身份证一年之内只能向国外汇款5万美元, 国外同一收款人同一账号每月收汇也不得超过三笔，即15万美元。
3、法律规定向美国汇款，每次只可以使用两张身份证的额度，这样分别你美国的帐户各汇5万美元，这样一次就有10万美元了、二次就有20万…以此类推。建议次汇款和第二次汇款之间间隔2天。
4、一般在办理汇款的次日美国的银行就可以收到款了。每次汇款，都会产生一笔手续费，这个手续费各个银行有所不同，所以汇款超过五万美元时最好可以计算一下每次汇款的额度，减少总汇款次数。
5、 如果是需要贷款的情况，美国的银行要求汇入款项在银行存满三个月，才予以贷款。

汇款途径：

电汇方
据中国银行有关人士介绍，向国外汇出汇款，电汇是一种比较常用的方法，现在很多学校要求学生直接把学费电汇到指定的账户上，电汇一般两到三个工作日到账，分为外汇汇款和外钞汇款。

据介绍，钞转汇的费用的产生是因为就个人储蓄来说，外汇可以直接转成外钞，但是外钞不能随意转成外汇，当汇款人采取“汇出”现钞时，由于现钞有实物的形式，银行必须将其出运至国外，运输费用将由客户承担，表现为“钞卖汇买”(客户卖出现钞、买入现汇)。

票汇
据中国银行有关人士介绍，票汇是银行给汇款人开出汇票，然后本人携带汇票出国，或者采取邮寄的方式把汇票寄往国外。票汇不收电报费，其他收费项目和标准与电汇相同。
虽然票汇的费用相对便宜一些，但是它没有电汇的速度快，而且票汇需要到开票行的国外网点或开票行的指定托收行办理解付手续。
银行人士建议大额汇款最好采取电汇的方式，因为汇票一旦遗失，挂失等手续相对麻烦一些，而且汇票有一年的有效期，过了有效期就会退回到原来的开票行。

西联汇款、速汇金即时到账
目前专业汇款公司纷纷和国内银行合作，推出了一系列快捷的跨国汇款服务，如与农行、邮局合作的西联汇款、与工行合作的速汇金汇款等。这种汇款方式可以即时到账，免收钞转汇费用、中间银行手续费和电报费，只按照相应的汇款金额所属等级一次性收取手续费。如农行西联汇款1000到2000美元收取25美元手续费，2000到5000美元收取30美元手续费。一般而言，汇款的数额大，费用相对就低；而汇款数额小，相对费用就高。

旅行支票
旅行支票使用起来灵活方便，兼有现金和汇票的特点，有固定的面值，并有多种面额可以选择，没有确定的使用地点和使用期限，在境外既可直接缴纳学费又可用于日常消费。办理国际旅行支票手续费相对较高，如中行按购买旅行支票的面值收取千分之五的手续费。
大额最方便的方法 ：

未选好房：从汇丰银行开一个国际账户，帐号下有中国帐号，香港帐号，美国帐号，因为都是你的账户，汇丰银行很容易帮你把人民币转到你的香港帐号，兑成美元后再转到美国帐号，当你到了美国后，可以开一个当地的美国银行账户，再把钱汇到你的美国银行户口。
如果已经选好房：
当钱汇到汇丰香港时，可以直接从香港帐号汇到购房的escrow account（中间监护帐号）。


父母身在中国，想给身在美国的子女在美国买房，需要:
如果父母拥有美国身份，一生面赠予税额是543万，但是父母如果是中国身份的话，终身免赠予税只有6万。
不过就算中国身份的父母赠送超过这个金额，美国政府也没有办法管到中国身份的父母。但是如果接受赠与的子女每年收到超过$100,000的外国赠与，就要向政府申报，要填一个3250表，如果不填，将会被罚款。
1、家人与朋友转账
数名亲属分别购买不超过5万美元的外汇，从各自境内银行账户汇入开发商的境外银行账户或投资人的境外账户。几十万美金的购房款，在法律框架之内，是可以合规操作的。比如由自己父母等直系亲属5人以下，在自然年前和年后，分别各购5万以下美元汇到你境外账户20万美元；4人跨年7天后再各购5万以下美元，也就有了总计40万美元购房款，足够买一中价位房产。如果家人还有另一个境外账户，如法炮制，可得到另外40万美元投资款。
注意保存好转给亲友的转账单，亲友汇款到美国账号的汇款凭据，以及你的收款凭据等，到时如果还需要贷款，银行会需要看这些凭据。
2、利用第三方汇款
首先，投资人将购房资金转入第三方中国境内的银行账户中；然后，该第三方将同等金额的美元从其境外银行账户转入投资人境外账户或开发商境外账户。这一方法有风险。收款方最近爆出被美国怀疑洗钱而遭到罚款和处罚的案例。需要找到有合法外汇的第三方机构。
3、基金证券通道：外管局许可机构大额换汇
外管局近年批准了一些金融机构，如银行和基金公司等，试点操作超过5万美元的大额换汇和投资服务，投资人通过这些基金公司设立专项投资计划，审核后，投资人将整笔大额人民币从个人账户转入基金公司，基金公司在向投资人指定的海外投资账户汇款。
有网友使用TD道明银行卓越账户，可开设个人国内、香港和境外账户，互可转款。也有使用保险融资。手续费很高，适合大额交易。
4、境外贷款
通过由境内资产担保而获得的境外贷款。目前，少数指定的中国境内银行可以提供此类境外贷款服务，贷款由投资人存放在贷款银行的境内账户提供资产担保。
目前外国人个人贷款比较可能的是一些中资银行，如中国工商银行，华美银行，万通贷款银行等，贷款周期在30天—45天左右。不查收入，利率根据贷款人资质在5.65—6.25%之间。他们会帮你出购房预批准信给卖方。如果是外国人贷款，购房首付一般在40%左右。
BOA美国银行等银行审核很严，在美国没有工作，没有信用，没有报税，没有薪水单和W2，基本没有可能贷到款。刚拿到绿卡没有美国工作的人既不能外国人贷款，又在美国无足够信用和收入证明，是贷款最尴尬的人群。留学生很适合用父母名义做外国人贷款。
5、赠与
亲友可以赠与，但如果赠与人在美国，美国会收取赠与人的赠与税。中国赠与人不收税。如果家人一方在中国，一方在美国买房，赠与10万美元以下，不用向IRS信息申报。如果超过10万美元，需要填写3520表，但不用纳税。
也可以向美国亲友借贷，如果金额过大，亲戚不收利息，国税局会按市场价格本应收利息部分作为“赠与”征收超过年免税赠与额的那部分赠与税。所以最好支付利息。
6、有的房产商有其他特殊办法
一般来说，房产商和房产中介都会有一些特殊的方法，这个方法如果不是委托人无法得知。这些方法一般都在法律框架许可范围内。所以一些人在委托购买房产的时候，会先问房产商，是否有办法转出资金。
国家外汇管理局明令禁止以下三种“蚂蚁搬家”式购汇：

1. 5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；
2. 个人在7日内从同一外汇储蓄帐户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；
3. 同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。 一但被认定为实施了“蚂蚁搬家”式的换汇行为，个人将被列入黑名单，取消两年的10万美元的换汇额度。

自2017年1月1日起，无论是在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇，均需填写《个人购汇申请书》，明确填写购汇用途，且必须填写“预计用汇时间”。如因私旅游，要填写预计停留期限，是跟团还是自由行；如果是境外留学，要填写学校名称、留学国家、年学费金额和年生活费金额。而此前，一般情况，个人因旅游等去银行购汇，柜面工作人员会口头询问购汇用途，然后在银行系统内录入，并不需要个人填写相关表格。

最新个人购汇说明书中，还明确列出了购汇“六不得”，包括不得用于境外买房、证券投资等尚未开放的资本项目等。如违规购汇，相关信息将依法被纳入个人征信记录。
1、不得虚假申报个人购回信息；
2、不得提供不实的证明材料；
3、不得出借本人便利化额度协助他人购汇；
4、不得借用他人便利化额度实施分拆购汇；
5、不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目；
6、不得参与洗钱、逃税、地下钱庄交易等违法违规活动。

违反规定的处逃汇金额30%以下的罚款；情节严重的，处逃汇金额30%以上等值以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 至于贷款，推荐找independent的 mortgage broker, 不是那种只和一两个银行合作的，大银行的利率一般都不够competitive，除非你是那种private banking的客户比如存个几百万在那（不同的银行要求不同），我见过比市场利率低好多的。而且最好提前了解贷款的要求，提前准备需要的材料，美国和国内不同，更看重你的收入（根据你的税表）而不是资产，华人的银行有的可能相对宽松，不过利率相应也会高些，还是那句话，提前规划。

注意： 汇款途径必须合法、往来清晰，绝对不能通过一些涉嫌的方式。比如在大陆一笔人民币给某人、某人在美国再给一笔美金，因为这种方式涉嫌“洗钱”。美国法制很健全，买房款不能这样操作。
汇款凭证包括：从大陆自己账户里汇入帮我们汇款的人的账户凭证丶汇款人购汇美金凭证丶汇至美国银行的凭证；委托他们办理汇款的委托书。以后这些资料递交给银行时可能会需英文翻译件，银行也可以安排翻译，有的银行会收取一定费用。
如果您的大额资金在美国的账户里沉淀满3个月（日常小额花费没关系），那么美国监管机构则可以认同您的账户资金往来没有异常，您此时买房无需提供资金来源证明，也不需要上述亲戚朋友汇款时的有关凭证了。

一旦接受从国内汇款（汇款金额超过10万美金的），一定要申报！
倘若你没有按时申报，被IRS（美国国税局）发现，后果会很严重。
IRS规定，如果晚报，那每个月会罚你这比汇款（gift）的5%，越晚报罚款金额越多，一直罚到25%上限，还要加上利息。
假如你接受了20万美金的赠与，你迟交5个月，你就要被IRS罚款，这笔罚款至少得要5万美金。
申报并不等于收取税收！
IRS只想知道你的资金来源而不会收税，你只需要申报就可以光明正大地在美国用这笔钱。国税局只会对汇钱给你的那个人收税。所以，在接受到国内汇款后（金额超过10万），你要做的第一步就是申报！
以下情况不需要申报：
如果你接受的赠予来自父母，而父母虽在国内但拥有美国国籍，那么你不需要申报。此项申报条款只针对赠与人为Non resident alien，即如果你的父母在国内且不拥有美国公民身份那么你一定要申报！IRS的条款原文如下
Gifts or bequests valued at more than $100,000 from a nonresident alien individual or foreign estate (including foreign persons related to that nonresident alien individual or foreign estate)
如果这笔钱是你的父母和亲戚借给你的，你日后还需要偿还，那么就不算gifts，你也不需要申报 ，但是你必须向IRS证明你是借的，你得另花精力去做一个像银行贷款一样的借据，让IRS相信你.
你的赠与者并不止一人，譬如你的父母给你7万，你的哥哥给你5万，你的叔叔给你3万，虽然idividual（个人）汇款并未超过10万，但只要你累积收到的款项资金超过10万，你就必须报税！

石棉的危害
由于石棉有阻燃特点，石棉曾经被认为是一种非常有效和价廉物美的建筑材料，用于隔音和保温。石棉的主要使用时期是从20世纪的40年代初至20世纪的70年代末。现在我们大家都知道，长期呆在石棉环境里可能会导致严重的肺部疾病。如果石棉是活性的，石棉会挥发一种很容易吸入肺部的纤维。这些微小的纤维会严重损害您的肺组织，可能会导致肺癌。
1975年以前建筑物中使用石棉的主要用途是地下室内管道或锅炉的隔热。
石棉可能存在的地方：
• 阁楼保温
• 铺设地面的瓷砖（乙烯基型）
• 将瓷砖贴上木制或混凝土表面墙面的胶水
• 窗口釉
• 填补窗户缝隙
• 各种油毡类产品
• 屋顶建筑材料（平板式屋顶、带状疱疹屋顶中最常见）
• 暖气、通风和空调中的免受灰尘绝缘
• 外墙材料
• 石膏
• 纤维水泥墙板
• 尺寸8’x4的重型瓦楞纸面板
• 各种油漆。
图片展示以及细节描述：
https://realtornie.com/%E6%82%A8%E7%9A%84%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%9C%89%E7%9F%B3%E6%A3%89%E5%90%97%EF%BC%9F/

石棉检查：
    石棉检查是不包括在home inspection里面的。曾经，也有屋主出现过入住之后发现石棉泄露，但是合同并没有签署关于石棉的条款的情况。此时，如果打官司会非常麻烦，而且非常难找到应该承担责任的对象，除非可以证明卖家已经知道石棉的情况，否则只能认自己运气不好，承担所有修理费用。
雇佣专业的inspection团队，他们可能会注意到房子里是否含有石棉成分。在房屋检查方面，石棉是一个灰色地带，如果有报告称石棉问题很严重，就需要做出处理；有的时候报告会说没有破碎但是要小心。所以买房者第一要看房屋买卖合同上的检查报告，看上面有没有写，如果上面写自己没有做，那自己要承担责任，如果没有写你就要去找检查部门，但检查的人可以说自己不检查这一块。
　　从法律角度，房屋中介不是专家，也有没有义务检查石棉，而房屋检查部门也不是石棉公司，他们只是检查房子状况好坏，责任并非要检查石棉是否存在，这其实是房检缺口，一些房屋检查公司可以说石棉并不是一个检查项目，除非特别找石棉的公司来检查。
如果特别不放心，可以找专业的石棉检测、处理团队来检查。这样购买房屋是会更加放心，如果是需要移除，也可以在购买的时候，跟卖家砍价，或者要求卖家移除石棉。
是否需要移除石棉：
如果建筑物中有石棉但石棉处于很好的状态，那么它可能不会对您的健康造成危险。通常情况下，石棉只有在被打扰的情况下才挥发纤维，所以如果石棉的状态良好，最好不好动它。
真正的问题所在是石棉在过去被打扰过而且现在处于危险状态。请记住，如果石棉被弄成粉末，它可能会释放纤维并伤害健康。如果发现或怀疑建筑物中有石棉，那需要定期检查石棉，确保石棉没有被擦伤、磨损或被水侵蚀。如果遇到看起来被损坏的石棉，那需要限制接近有石棉的地方。

如何处理石棉：
修复
有两种方法来修复石棉 – 把石棉包起来或封装起来。包装/密封处理石棉时必须使用密封剂将纤维也密封起来，使纤维不再能挥发。此方法用于修复锅炉、炉管的绝缘材料。


当使用这两种方式进行修复时，石棉不会被摘除 – 它仍然被保存在原来的地方。修复石棉是一种更加经济实惠的解决办法，

     B）移除
如果石棉被严重损坏或者您开始修理或修改建筑物，那么石棉可能会被破坏，需要联系专家将石棉摘除，只有这样才不会对身体造成任何损害。首先需要做的是找到一家能提供工业卫生服务的公司并要求他们调查被损害的区域。测试应包括提取石棉样品进行分析和精确的目视检查。将收到一份情况评估并建议采取进一步行动的报告。有了检查员的报告，可以找一家专业公司来处理石棉。
建议找专门、正规的公司来处理石棉，如果找游击队，可能会面临邻居投诉，从而面临被罚款的风险。

Make sure none of the electric is aluminum. Plumbing should be easy to find out
https://forum.mrmoneymustache.com/real-estate-and-landlording/buying-an-old-house-built-in-the-1920s-help-me-not-be-dumb/

6. 费用
https://www.homeadvisor.com/cost/environmental-safety/remove-asbestos/
Homeadvisor给出的估价是1000-3000之间。
查不到更多的细节，具体的价格，需要根据不同房子的情况而进行报价。

感谢楼主提供的信息，分类详细非常实用！！

很有用的信息，感谢楼主！！

非常实用, 感谢楼主!!

很有用的信息，非常感谢楼主！！

ref都有，很严谨！

汇款方面呢

感谢信息

vazine 发表于 2020-6-27 05:51
汇款方面呢

多谢，还没有考虑这个方面，会把这个part加上去，求加米啊朋友~

如果有遗漏的部分，小伙伴们请多多提示，我会继续完善内容