闲聊美国商业地产的underwriting经验，顺带可帮大家手边的deal分享浅薄的个人建议

LZ最近帮熟识的一个开发商做equity raising，发现蛮多地里有兴趣的同学，或多或少都有过投资美国商业地产(4 units+ multifamily, retail, commercial, mixed-use, etc)的经历，所以还蛮好奇，大家当初是如何分析投资项目的，是自己研究，还是主要靠亲朋好友的推荐？作为美国房地产行业 (non-broker) 的从业人员，可以简单分享下我的一些deal underwriting经验 (purely U.S. based)，当然大家手头上有些deal投资机会，可以拿出来聊聊，我也可以简单提供些分析思路或者2nd opinion。

Disclaimer：本人意见不构成任何投资意见，只作为和大家交流学习用途，地产圈很小，权当是班门弄斧了。

A little background about myself:
- 2 yr underwriting experience in value-added retail/office deals in both East and West Coast (Closed transaction: a $11.45mm,116,000+ sq. ft neighborhood retail center in NC)
- 1.5 yr underwriting experience in multifamily development deals in West Coast (Closed transaction: a $78mm student housing development project in ID)
- 2 yr underwriting experience in CRE credit and funded over $500mm SFR/MF/Retail/Industrial/Office/Mixed-use/Land loans cross over US
- 东南某体校MBA

回到之前的话题，我基本看的正经的deal，都是有开发商的Offering Memorandum和model等等，当然我们接触的都是正经的中大型开发商，所以基本上开发商的credibility/track record都没问题。一般来说，大致的underwriting思路：
1. Deal geographic/demographic info (项目本身的地里位置和周边城市的情况，就业，主要的雇主，家庭收入，教育，种族）
2. Local real estate market (supply vs demand, average market rent, occupancy, concession, absorption)
3. Project level info (#units, existing rent and occupancy, unit mix, sf, anchor tenant, junior tenant, building details, etc)
4. The plan (development? value-add? stabilized asset? return projection? holding period? exit plan?)
5. Model (We normally input the developer's number into our own model and run again to check the return calculation is aligned with the developer's projection. Also we will make different assumptions on many key aspects and run the sensitivity analysis)
6. The developer/borrower track record

先写道这里，以后会慢慢补充，我会时不时和大家来交流，希望可以打造个加分精贴~~抛砖引玉，也欢迎房地产行业的从业同学一起分享~~Fight on!
   

industrial 的model 其实还是比较直观 我觉得应该是比residential 的简单。 请问你们选择项目的parameter是什么 哪几个指标你们比较看重？ yield on cost cash on cash还是IRR？ trended or untrended？

nanjiang2015us 发表于 2020-08-25 14:32:22
房地产从业人员+1 但我在developer工作。想问下 developer的assumption你们参考度有多高 顺便你们做industrial asset吗

我之前是在PE看development deal比较多，基本上还是倚重开发商的model，特别是construction schedule方面，当然我们会比较hard/soft cost，看这些budget是否合理。另外，我们会看lease up assumption, rent assumptions等。
没有接触过industrial asset哎...求分享经验

大家都好沉默。。lol

房地产从业人员+1 但我在developer工作。想问下 developer的assumption你们参考度有多高 顺便你们做industrial asset吗

请问lz对private REIT有什么研究吗?

nanjiang2015us 发表于 2020-08-28 14:15:44
industrial 的model 其实还是比较直观 我觉得应该是比residential 的简单。 请问你们选择项目的parameter是什么 哪几个指标你们比较看重？ yield on cost

Development deal看return on cost, value add看cash yield，还有看IRR

jz042 发表于 2020-08-28 14:27:26
请问lz对private REIT有什么研究吗?

额没有，sorry

可能您的deal 都太大了，思路很对，谢谢分享

觉得很有帮助。谢谢分享！