湾区几次房产交易后的一些思考和教训[求加米,救救孩子]

在版里潜水了很久,最近刚close了自住房卖掉了之前的投资和老自住房.其间有收获也走了不少弯路和教训,想跟大家分享一下顺带求大米(T T).
1. 选Agent
几次买房卖房经历了不同的agent,其中有合作愉快的也有事后吃亏长记性的.记录一下,也希望小伙伴们早日入手中意的房子少走弯路.
买方 agent:
我个人觉得合适的买方agent只分为两种:
1) 给很高rebate(>1%)只负责下offer和出offer沟通的agent. 这种比较适合自己勤快一点,多跑多看,每套想下offer的房子都能仔细读disclouser分析硬伤的或者买新房的小伙伴.
2) 不给rebate但是极其负责不push耐心仔细的agent.一般一起看过几次房就能判断出这个agent符不符合标准,有redflag就及时止损.
介于中间的agent很鸡肋非常不推荐.比如地里黑得很惨的FH,当时合作看房的时候全程要不一言不发要不就不停夸这房子好.有次看到一套Caltrain附近的房子,我说这会很吵吧,FH的agent说不吵晚上10点后就完全没车了(Caltrain实际上几乎是24小时的,这体现出agent屁股歪没经验是很大的redflag,应该当场直接解约走开).
后面下offer沟通也体现出很没经验,被卖家bluff了.

卖方 agent:
卖房agent我觉得在房子不好卖的时候,能力高低会有更好的体现.负责的agent会想办法到处宣传,拿着offer到处counter.也见过有的agent直接手机一关,佛系收offer.

2.看房
湾区有硬伤的房子很多,高速路、高架桥、路冲、铁轨、填埋场、垃圾场、流浪汉收容所、死人的房子、学校旁边(挺多青少年其实挺evil的,上学放学也会很吵)、高压线、靠河(老鼠蚊子多)、飞机场、洪水区、地震带...老房子本身问题也很多,大问题一般集中在地基上比如横向裂缝、地基倾斜.
完全没硬伤的房子多半会非常火热,有硬伤的房子买的人少但是将来卖的时候也会不好卖.其中权衡利弊YMMV.

3.选区/SFH or TH
SIP之后的房市和之前变了很多,大地大房价格适中交通没那么好的SFH非常火热(比如94087某几块,95014).之前也经历过几次竞价大战,但因为当时房源少所以大家加价都很疯狂最后怂了都没买到.现在来看,如果价格真的超出你的预期了,确实应该扭头就走.高溢价买房如果后面市场变冷,需要很多年才能涨回成本价.最后我们经过反思,如果想买没硬伤的好房,在之前的那几个热门区溢价会非常高,所以后面就决定转战相对没那么热的半岛.

SFH vs TH:
我个人认为他俩的关系就像股票之于期权.TH的折旧率相较于SFH会更高,新建的TH就像买的新车一样前几年折旧会非常快.但是市场热的时候,TH涨幅会超过SFH反之亦然.但新建的TH选址多半会有一些硬伤,想买的小伙伴可以自己权衡一下.

4.下offer谈价:
一般来说如果房子本身比较热的话,卖家会收到好几个offer,有的agent会要求来回竞价.正常的卖房agent会给你说"现在最高的是$XXX,你愿意出比Ta高吗?".但假设agent问你,这是你的best&final了吗让你加价这时就得自己提个醒,可能你就是最高的或者唯一一个offer就暂时不要自己顶自己了.
有些比较奇妙的房子是法拍房比如(https://www.redfin.com/CA/Sunnyv ... -94087/home/1696494),一般是因为屋主死了还欠了钱,银行会拍卖房子还债.这套房condition非常差,下offer得开到Santa Cruz递交纸质offer而且只能出一轮.当时嫌麻烦就没出,最后一看确实是个deal.有兴趣捡漏的小伙伴可以多多关注类似的房子.

5.卖房:
卖房如果房子好卖,其实怎么都能卖出去.房子不好卖的时候可以考虑策略,比如先挂稍高再降价或者先钓鱼再涨价.比较深的体验有两点:1) 卖房差不多要损失5.5%~6%,包括staging/agent fee/tax,还不包括持有成本,所以不太推荐高溢价去买房. 2) 可以从off-market showoff开始,万一运气好,几千美金的staging和上市的时间成本就省下来了.同时也可以验证看看房子好不好卖.

求小伙伴们多加米,有问题我也会在下面回复 : )

感谢楼主分享经验

半岛福斯特城居民路过，疫情期间还能吃了饭去湖边散散步，步行就有中超美超，到处绿植，生活美好的不像在湾区，不后悔没去抢南湾大House。早知道疫情要在家呆这么久，应该跟家里借钱买个大点的……

半岛虽然不热，但是房子价格并不便宜而且大部分房子都在坡上。具体还得看每个人的需求，对于有些点是否在意

感谢分享，请问楼主有没有推荐的agent？

FH agent 是谁？

楼主觉对于疫情下的学区房和交通房怎么看？ 交通房基本上都在降价，学区房感觉都在涨价。 现在是不是下手交通房的好时候呢？

fukoyui 发表于 2020-8-30 03:09
感谢分享，请问楼主有没有推荐的agent？

就不推荐agent了吧,只是提供一些思路如何去选择合适的agent以及哪些是redflag,那种第一次见面就满嘴跑火车或者一言不发的基本都可以pass了.

匿名者 发表于 2020-8-30 05:21
半岛虽然不热，但是房子价格并不便宜而且大部分房子都在坡上。具体还得看每个人的需求，对于有些点是否在意

是的,地不平也是硬伤.不过之前compass数据也显示半岛的楼市竞争没有南湾大,更容易买到想买的房子.我们最后买到的房子也是以listing 的价格就直接买到了,远低于redfin估价.

ds_app2018 发表于 2020-8-30 04:27
FH agent 是谁？

地里最近被喷得挺惨的一个地产公司,在housing版翻几页就能看到 : )

seabiscuit119 发表于 2020-8-30 06:03
楼主觉对于疫情下的学区房和交通房怎么看？ 交通房基本上都在降价，学区房感觉都在涨价。 现在是不是下手交 ...

好问题.学区房肯定是因为大家避险+抗通胀的首选,所以现在涨.交通房我个人觉得如果没硬伤,价格合理是买入的好机会,而且因为短期看跌,可以不着急慢慢挑合适的.

dydcfg 发表于 2020-8-30 06:53
是的,地不平也是硬伤.不过之前compass数据也显示半岛的楼市竞争没有南湾大,更容易买到想买的房子.我们最 ...

lz 半岛买的哪里？最近也下手了半岛