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[当房东] 咱们一起学买房之8 out of 100——自住+投资房的税务优惠

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本帖最后由 tz0604 于 2020-9-21 06:00 编辑

能够一直看到第八期的读者们都知道,投资房产有巨大的税务优惠。不过由于IRS极其复杂的规定,大家却不太容易搞清楚具体有哪些优惠、每项优惠有多大的收益。的确,IRS的规定都很situation specific——网上的各种指南要么是给自住房写的,要么是给投资房写的。最近LZ在看地里“当房东”的版块,看到有人自己住的同时把其他房间分组出去(例如这里这里),发现这样分租竟然可以同时享受到自住和投资房的优惠!

选择分租的房东要么是把一个SFH的卧室分组出去,要么是把一个multi-family的不同unit分租出去。需要注意的是multi-family要求的首付通常是15%-25%,比SFH/townhouse/condo的5%高不少(如何首付5%买房请看本系列第六期)。不过也有人用FHA loan也有可能拿到multi-family 5%的超低首付,但是在房贷还清或者refinance前需要交mortgage insurance premium(FHA和conforming conventional的区别就在这:首付很低时,即使后来equity到了20%,conforming conventional的MIP可以免去而FHA不可以)。

咱们以一个三个卧室的SFH/townhouse/condo或者三个unit的multi-family举例。本期咱们主要讨论前面说的owner-occupied rental,房东报税时必须按比例(pro rata)申请抵扣,即1/3的费用作为homeowner expense,其他2/3的费用作为business expense。下面简单总结一下所有可能的tax write-off吧:

1. 贷款利息抵扣:1/3的利息用于抵扣你的主业收入。但是,就像之前第六期热心的读者们指出的,是否值得抵扣,需要比较standard deduction和itemized deduction哪个更值得。通常在房价低和贷款利息低的情况下homeowner mortgage interest deduction比较难以实现。不过剩下的2/3就简单了,可以直接抵扣房租收入。

2. 地产税抵扣:和第一条十分类似,1/3的地产税算作SALT(State and Local Taxes)的一部分。不过由于新税法最多只允许抵扣1万的SALT比single filer的1万2 standard deduction还少,想抵扣这1/3的地产税也有些困难。剩下2/3同第一条,可以直接抵扣房租收入。

大家看到虽然1)和2)看上去有些“鸡肋”,但这却正是owner-occupied rental的魅力所在——在新税法的框架下,homeowner自住房的费用抵W2的收入越来越难,这时候就更需要充分利用rental business expense抵扣贷款利息和地产税!

3. 折旧抵扣:1/3的自住部分不可以用折旧抵扣。其余2/3租出去的部分,土地本身(通常占房价的20%-40%)不可以折旧,剩下建筑物的部分可以按27.5年折旧,相当于每年折旧3.64%(100% / 27.5 = 3.64%)。总的来说,每年房价的1.6%可以用来抵租金收入(70% for physical structure portion* 3.64% for depreciation schedule * 66.6% for pro rata rental expenses = 1.6%)。假设每年房租毛收益率5%-10%,房价1.6%的折旧用来抵扣房租的收入还是比较可观的。

4. 房屋保险(homeowner insurance)抵扣:1/3自住部分不可以抵扣,其余2/3出租部分可以抵扣房屋收入。

5. Mortgage insurance抵扣:当首付小于20%,屋主会被lender要求上贷款保险。保费1/3自住部分不可以抵扣,其余2/3出租部分可以抵扣房屋收入。

6. HOA抵扣:1/3自住部分不可以抵扣,其余2/3出租部分可以抵扣房屋收入。

7. Start-up costs抵扣:如果房东购置文具、办公用品、打印机、电脑、保险箱等完全用于出租房屋生意,可以全额抵扣。请注意完全二字,不要滥用这类抵扣,否则被IRS查很麻烦。

8. 家具电器抵扣:给租客买的洗衣机、桌椅、床如果单价小于2500,”safe harbor rule”规定当年可以100%抵扣。大于这个数目的需要按使用年限折旧。

9. 装修:房东重新装修房子一般不能当年100%抵扣,需要按预计寿命折旧。小于2500的项目可以当年100%抵扣。


如果房东准确地记录所有的expense并且合理利用所有规则,大部分甚至全部的租金收入都可以100%被business expense抵扣。也就是说,房租收入是可以免税的!由于美国税法规定复杂,个人自己报税难免有搞错的地方,所以最好还是一年花200-400请一个会计师报税(请会计师的钱也可以抵税呢)。请一个会计师的另外一个好处是平时也可以随时咨询专业人士,在复杂的情况下专业人士比turbotax可靠多了。

最后需要再次强调一点是:本文中的例子和抵扣只适用于房东和房客住在一个屋檐下。如果买房时以primary residence的名义贷款,在屋主居住满一年后就可以搬出转成investment property,报税也会变得简单很多。


《咱们一起学买房》系列往期链接:








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三年192 2020-9-21 06:24:31 | 显示全部楼层
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林铁牛 2020-9-22 05:09:05 | 显示全部楼层
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 楼主| tz0604 2020-9-22 05:49:34 | 显示全部楼层
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三年192 发表于 2020-9-21 06:24
涨姿势了。。。看起来有点复杂,看最后一段明亮多了,还是找会计师吧。

哈哈,很多时候都是you don't know what you don't know。我觉得应该自己先了解大致抵税有哪些方向,然后找会计师去做细枝末节的活儿。
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 楼主| tz0604 2020-9-22 05:50:06 | 显示全部楼层
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三年192 2020-9-22 07:31:55 | 显示全部楼层
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非同凡想 2020-9-22 21:48:43 | 显示全部楼层
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YudiYang 2020-9-23 07:24:26 | 显示全部楼层
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以primary residence的名义贷款, 如果没满一年就整房出租的话,有什么风险吗?
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 楼主| tz0604 2020-9-23 11:36:08 | 显示全部楼层
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YudiYang 发表于 2020-9-23 07:24
以primary residence的名义贷款, 如果没满一年就整房出租的话,有什么风险吗?

这肯定违反了贷款的合约啊——而且是典型的mortgage fraud。强烈不建议你这样做!!
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YudiYang 发表于 2020-09-22 16:24:26
以primary residence的名义贷款, 如果没满一年就整房出租的话,有什么风险吗?
理论上有,实际上通常没有。当然,经验之谈,后果自负
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