咱们一起学买房之7 out of 100——房贷是怎样审核的？

当咱们申请房贷时，究竟谁是那个掌握“生杀大权”的Mortgage God？”Mortgage God”又是怎么决定是否批准每一份申请呢？表面上看每个lender都是个黑盒子，但是背后都有一系列清楚的规则。作为borrower，理解其中关键的细节会对房产投资的策略有很大帮助，从而可以提前多年规划。下面咱们就简单说一下mortgage origination（贷款发放）的value chain（价值链条），有助于理解贷款审批的规则。

房贷中最常见的类型叫做conventional conforming mortgage，上期讲如何用5%的首付买房用的就是conventional conforming mortgage。很多这样的房贷被打包到一起（也就是“证券化”）成为AAA Agency Mortgage Backed Securities (MBS)。房贷打包证券化就需要信用好的borrowers，以及符合(conform)一系列惯例 (conventions)，conventional conforming mortgage的名字就是这么来的。无论你通过一家银行、贷款经纪人(mortgage broker)、或是类似Quicken Loans这种在线平台申请conventional mortgage，你申请的房贷最终都会被打包成MBS卖给投资人。

下面敲黑板划重点了——所有的conventional conforming mortgages的审核标准都大同小异，并且全部的审核标准都可以在网上查到！以前这些具体的审核标准都是内部文件，只是现在由于互联网的普及大家google一下都能找到。这些内部文件一定程度上可以让borrows“知己知彼”，不过因为这些文件的intended audience还是行业内部人士（通常给mortgage broker和underwriter写的），所以在参考的时候还要多加小心。

怎么找到上述文件呢？直接google：“loan type” + underwriting guidelines PDF + “lender”。例如，搜索 “conventional underwriting guidelines PDF Carrington”, 前三个结果都是近几年的三四百页的conventional loan指南。loan type一般咱们可能接触到的是conventional, FHA, jumbo, 甚至是construction loan。lender通常是这几家：Carrington, Flagstar, National, Essent, PennyMac, United Wholesale, Home Point等等，完整的列表可以Google “top wholesale mortgage lenders” 。因为他们主要面向的不是borrowers而是mortgage brokers，这些wholesale lenders基本不会做什么广告，所以没听说过他们很正常。就像咱们都知道Ralphs, Whole Foods这些超市，但可能没听说过Tyson, Smithfield, Sysco这样的meat processor一样。如果说mortgage originator（面向终端borrowers）相当于超市，wholesale lender则相当于肉类加工厂（超市进货的地方）。

搜到相应的underwriting guidelines之后，咱们会发现里面不仅把borrower的typical income, credit score和property requirements都规定的明明白白，而且针对很多的“edge cases”也有说明。例如一个地里陆本一年前转码的CS硕士毕业生，刚刚上岸拿到了一份不错的码农工作，虽然不符合lender通常要求的two-year income history而且还是H1B，有没有办法拿到贷款呢？这些“奇奇怪怪”的情况每一家lender都有各自的规定，有时候可能会有通融的空间，这时候就要打电话询问lender或是你的mortgage loan originator了。

这是关于贷款的第二期，写道这里我感觉mortgage里面的细节太多了，很多时候我也只能很high-level地讲个大概。正所谓“授人以鱼不如授人以渔”，希望我的内容能帮助大家开阔思路、了解从哪里找什么样的信息，大家都能充分利用规则（underwriting guidelines），实现收益最大化。

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