[给加米]2.5M左右预算买什么房子好

在考虑买自住房的问题，预算在2M-2.5M左右（超过2.5M也不是不行，但不要超过3M），因为是自住房也年轻，第一套不考虑学区，只考虑自住的舒适度、地段要安全、地段有升值空间等。现在有以下问题请专业人士解答（有用信息一定会加米）：

1. 户型选择：SFH, TH, Condo，各自优缺点是什么？哪个升值空间更高呢？HOA高是不是不好？SFH会很难打理吗？
2. 地理位置选择：目前考虑MTV, PA, MP，PA可能暂时算了，房子老破小，居住适宜度很差。这些地段2M-2.5M的预算大致能买什么样的户型和多大的房子呢？
3. 买房时间点：有人说现在房价已经很低了，请问是真的吗？房价接下来会降吗？还是会升？
4. 关于首付付多少：如果有1M左右cash，目前的收入水平能贷到2M左右的钱，首付是应该能少交就少交留足cash，还是应该多交点这样以后还贷款轻松？
5. 关于第二套投资房：如果买2M左右的的房，大概还能有0.5M-0.8M左右的cash留下，这点钱够买第二套投资房吗？在弯曲买投资房真的合适吗（因为现在租金一直在跌）？应该怎么合理利用remaining cash投资房市？
6. 对弯曲未来的预估：出于多重原因对加州的未来有一些concern，一直不敢确定要不要长待湾区。因为拜登要继续加税，个人所得税和公司税都要加。据说还要给黑人一人35万。而且现在湾区的安全状况堪忧，据说PA很多小区都出现了打砸抢。Elon Musk也已经溜了。FB, twitter也提出permenant WFH。如果未来继续如此，会不会出现大批科技公司和员工逃离湾区？如果如此，会不会影响弯曲未来的发展？房价会不会跟着掉？我其实最想问的是，长留湾区会是一个明智的选择吗？considering继续加税和越来越不安全的环境…是不是应该去西雅图/austin更好？

零零星星说了好多，回复的只要不是‘嗯，啊’这样敷衍的都会加米！
谢谢解答~






补充内容 (2020-12-19 16:10):
感谢大家中肯的发言！很多建议真的很中肯，获益良多~账号不够高级，每日加米数额有上限，我会补齐的！再次感谢~鞠躬~

1. 从过去十年的成交价中位数来看，湾区SFH的保值和增值能力优于TH，Condo。对未来的预期也差不多。如果单纯考虑交易，买SFH在下行市场中的能抗压，在上行市场里的增幅大。但如果考虑出租，就是另外一回事了。SFH（不是Multi不搞群租）的租售比低于附近区域的TH和Condo。

1.2 HOA高，势必会增加维护成本，给未来卖出增加难度。但要仔细考量高的原因，比如有电梯的房子HOA普遍高，那么你是否需要电梯？我的投资房是Condo，虽然交了HOA，但不太高。整栋楼之前攒了很多钱，户数少，管理员运营得好，所以楼里换个车库门，修个屋顶，都不太需要我们操心。而打理旧的Single挺麻烦，我们自己没时间修，总请人成本也挺高。如果是喜欢并善于修屋的主，能节约不少，用时间换钱。

2. Redfin上可以Filter过往成交记录看。

3. 现在湾区成交价的中位数应该算历史高点，尤其低利率刺激了购房热情。但落实到某个区域或某类房子，差异会很大。如果你喜欢的房型是大众所爱，在持续低利率的情况下，很难说短时间内会有巨大的房价下跌。除非剑走偏锋，捞别人看不上或买不起的冷门房，才可能有杀价捡便宜的余地。

4. 能贷多少依据收入，而非储蓄。贷款的根本优势是杠杆～是杠杆～是杠杆。首付多少，取决于你借的钱通过其他渠道三十年的投资收益能否高过借款利息的总和。如果可以，你应该借钱，让银行助你一臂之力，放大你赚钱的能力。如果不能，那就多cash，你依然保有抗通胀的不动产，杠杆什么的，等以后学会了再玩。毕竟银行也不会白借你钱，你有能力，它要分一杯羹。你没能力，它也不吃亏。当然，这里面还有税基和抵税等诸多细节问题要同时考虑。

5. 房产叫做不动产，用于自住可以抗通胀，加上贷款可以用杠杆。但如果想做房产投资，最好用另一套思路。投资的核心是风险与收益，而不是0.5-0.8Ｍ的Cash够不够买下一套房。比如，在外州，或加州的冷门区域，也许0.3Ｍ就能获得7%的收益，而在湾区0.8Ｍ只能3%，本金和收益率并非线性关系，楼主大可把思路放宽。限制投资的不应全是本金的大小，而是低风险高收益机会的多寡。

6. 这是个好问题，但估计没人有确切的答案。出于种种理由，我依然长线看好湾区，但看现在的高价，它有巨大增幅的机率会比前十年放缓。稳而不疯，我猜。

2.5M预算还会考虑condo和th吗？

yg4329 发表于 2020-12-19 06:12
来德州啊！！！2.5M够买个城堡了好吗！

德州2.5M的城堡房产税得疯了吧。。。

伊萨卡的布丁 发表于 2020-12-18 14:24
2.5M预算还会考虑condo和th吗？

会啊！因为condo和th打理起来方便，condo也相对安全？

waer34634 发表于 2020-12-18 14:27
会啊！因为condo和th打理起来方便，condo也相对安全？

哈哈，主要是我知道的几个dp在18年买condo的到现在都亏了两年税前收入了，还是要慎重考虑

伊萨卡的布丁 发表于 2020-12-18 14:29
哈哈，主要是我知道的几个dp在18年买condo的到现在都亏了两年税前收入了，还是要慎重考虑

condo亏了么？为什么啊？

waer34634 发表于 2020-12-18 14:31
condo亏了么？为什么啊？

18年那个时候正好在高点吧，去年condo和th就降了一波，今年疫情大家对sfh更感兴趣了

waer34634 发表于 2020-12-18 14:31
condo亏了么？为什么啊？

因为疫情期间大家都往远了搬，市中心的condo都打骨折了

红A 发表于 2020-12-18 14:35
因为疫情期间大家都往远了搬，市中心的condo都打骨折了

I see…那是因为出租condo变困难了？但疫情是暂时的，长久还是会回来的？而且为什么只有condo跌了而th sfh没跌呢

waer34634 发表于 2020-12-18 14:37
I see…那是因为出租condo变困难了？但疫情是暂时的，长久还是会回来的？而且为什么只有condo跌了而th sf ...

很多公司都wfh forever了，一些大的公司也直接迁到了德州Austin，人流目测会迁移出城市。
因为人们疫情需要更多的空间，100w可以在市区买一个2b2b还很旧，100w也可以在开车1小时的地方买一个2021年建的3000sqft sfh带小院子，如果不需要通勤，后者显然更受欢迎。

另外我同事都开始work from Hawaii了，生活会变得更加灵活的。

waer34634 发表于 2020-12-18 14:37
I see…那是因为出租condo变困难了？但疫情是暂时的，长久还是会回来的？而且为什么只有condo跌了而th sf ...

出租变困难了，大家在家工作就可以了，没必要来市区上班，市区房租已经打骨折了。
当然你可以赌疫情结束还会再次繁荣，那现在是一个低价入手condo的好时机。或者搬到德州20w的3000sqft sfh，眯眯眼