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[装修维护] 湾区装修干货和踩过的大坑

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最近装修快完工了,LZ回想起这段时间买房和装修的经历, 真的是感慨万千。 三个月的项目被拖到了七个月,中间收获的不仅是无数经验教训,还有许多朋友的帮助。 真心希望能把这段宝贵的经历记录下来, 为自己的心血做一个纪念的同时也能帮助到地里的小伙伴们。 愿大家早日住进自己心水的房子!
买房装修能讲的事挺多,LZ尽量做到每两天更新一次内容吧。 见谅。

看房
LZ和领导从18年开始就在有一茬没一茬地看房了,房型锁定在4房2+卫生间,有小学学区。 开始的时候对区域没想好, 周末开着车瞎转。 从中半岛一路到Saratoga都在看, 期间还进Woodside山里看过几次,最后是锁定在了南湾比较热门的区域。 理由主要有2个, 1是为了娃的教育, 南湾的课后班兴趣班比较多。 2是真切感受到了南湾的兄弟姐妹们买好学区房的热情,觉得买在南湾能保值。


看房多了, LZ和领导也就渐渐总结了一些房子的硬伤:高速公路噪音,Superfund,高压线,路冲。 路冲是个有意思的话题, LZ和领导最开始的讨论是车会不小心冲进家里, 但这应该算是个小概率事件。 较大的影响还是车灯会照进家里。 社区环境,有无Crawl space和室内结构也是我们考虑的。 当时有一个学区房, 价格和院子大小都很喜欢, 但是厨房比较小而且在房子的中间。纠结了很久放弃的。


LZ这次装修完后做总结, 发现当时自己对室内结构做为硬伤的想法是不太全面的。 可能更好的问题是如果我能把房子结构(包括装修)改成自己能接受的样子, 我花费的时间,精力和钱是否小于我接受的范围。很可惜LZ当时做为一个装修小白,没能提出这样的问题和尝试找到答案。

如果只能给2个看房的建议, LZ会建议在看房初期当锁定了会下单的房子并且想好了结构调整的方案,带上信得过的装修师傅去看一次。让师傅讲讲方案的可行性, 费用,其他可行的方案, 房子水电气,窗,屋顶是否需要更换等等。除此之外,了解在什么情况下需要做上述的调整和更换,能把知识运用在下次看房上。 可以适当给师傅一点按小时计算的车马费用。 不用担心师傅不来或者之前没在买房前帮人看过, 毕竟我们问是没有损失的。

第2个建议是每次看房的时候注意内外饰的细节。比如说顶灯分布的位置,厕所地砖,墙砖,洗手池挡水的排列和样式,洗手池的样式,屋内屋外灯饰,安全摄像头的位置等等。 积累知识越早越好。

为LZ自己记录几个看房过程心水的但是因为各种原因错过的房子: 2个在Saratoga。1个是Flip house,厨房和餐厅特别喜欢。 车库在院子里面, 做健身房,储物空间或者办公室都挺合适的。 院子翻新过很漂亮,中间有一棵大树。 第2个是下单后被人取消了,之后一段时间一度没人去看。 房子Move-in ready。 当时没出价的理由是院子不够方正(被自己奇怪的想法吓到)。 房子旁边有一个办公为主的Plaza。 2个在Sunnyvale, 印象比较深的1个保养得特别好,检查报告几乎挑不出毛病。 因为小学从9分降到了8分纠结了不少时间。下单当晚被别人买走了。 结果去年小学又涨回了9分。 知道消息时感觉损失了几个亿。


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 楼主| dakongyi21 2021-1-19 01:33:17 | 显示全部楼层
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@2楼,4楼。 装修师傅的联系方式我私下发给你们吧。


买房
时间快进到20年1月份, LZ和领导从国内回来后就赶紧着手买房。 周中标注好房子,计算好看房顺序和时间,周末准点去看。 当时市场的火热程度是大大出乎了我们的预期。 用一个场景来描述的话, 一般是LZ和领导停好车会看见1,2组家庭刚看完房离开, 进入屋内会有几组家庭同时在看, 开车离开之前会有新来的家庭正在停车。 火热的市场下房子的成交价也是越来越高, Sunnyvale一个装修挺好的3房卖到了2.6M。


LZ在这段时间是非常焦虑的。  因为19年11月的时候开始有不少新闻看跌股票, 加上为了准备买房的定金, LZ陆陆续续卖完了手上的股票。 结果股票带着房价疯涨, 钱就静躺在银行里贬值。


疫情开始后, 先是湾区的大小厂让员工回家, 接着纽约开始封城, 股票三天两头来一次熔断。 反倒在这个时间里,LZ觉得有可能在预算里买到房了, 开始每天刷redfin等着房上市。

疫情期间房屋买卖在加州是essential business, 只是看房流程变得更复杂了。 看房之前买方经纪需要提交给卖方一份文件, 保证看房的人都会遵守新冠的保护措施。同时卖方会错开多个客户看房的时间。 我们的经纪不带人看房, 只负责文书。 疫情开始后他就离开湾区休假了。 LZ没办法, 只能通过各种途径重新找经纪。 最后还算幸运, 找了位靠谱的经纪,并且在疫情中买到了心仪的房子。

经过这3年看房和最后买房的经历, LZ也算是总结了一些心得和踩过的坑吧。
- 11, 12月交易淡季是买卖双方的共识。 这也意味着不少房子不会在这个时间上市。 选到心仪的房子并且压价的可能性其实是不高的。
- 房子相对便宜的时间是没有竞争出价的时候。  在湾区LZ,包括LZ的朋友,遇到过大致两类没有竞价的情况:1)股票跌,大家对股市房市没信心, 2)看上其他人看不上的房。
- 因为房子带有自住的属性,当有多个竞价的时候, 其实是比较难估算出一个合理的价格的。 举例来说, 一个有两娃需要马上上学的家庭买小学学区房的愿望会比一个还没娃的家庭更迫切。 或者一个想让父母过来长住的家庭可能会为多一个房间出更多的钱。
- 结合自己的需求选择经纪很重要。每个经纪都有自己的特点,经验和技能。 有的经纪返点高,只负责文书。 有的经纪倒房, 能提供不少装修的建议。 有的经纪擅长给卖方经纪施压,不怕得罪人。 了解自己的需求后才能选择最合适的。
- 谈返点可以直接点。对于经纪来说, 返点上的沟通是工作的一部分。
- 返点是税前税后,还有支付形式要明确。 LZ买房时有一部分返点只能抵用closing费用。 为了把返点都用掉, 我们需要把closing的时间推迟到月初,用返点去交当月的贷款, 造成了些不必要的麻烦。
- 如果需要转资产进银行降低利率, 可以让贷款经纪推荐同一银行的财务顾问。 财务顾问可以帮着走程序, 购房结束后也不用让财务顾问为你管理资产。

LZ和领导买房下单其实算是比较顺利的。 后来想想是因为它比较流程化, 并且每个步骤上都有专业的人带着你走到下一步。 只要把握好时间节点和一些细节(返点税前税后,支付形式等), 应该不会出太大的幺蛾子。 装修需要做的决定, 能踩的坑就太多了。 LZ会陆续写到装修的经历和踩的各种大坑。

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 楼主| dakongyi21 2021-1-21 01:07:00 | 显示全部楼层
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@Yamiyori 我们家装修的大头在改水电和结构上面。 升级了电, 改了3个厕所和1个厨房的结构并装修。 带各种材料总共花费了100K+。

@claudekuso 一开始看你的回复我心里还是有些许不爽的。 开帖之前LZ花了小1周的时间做了个20章节的概括。 现有的2章花了4,5个小时完成。 后来想想, 毕竟LZ也不是美金, 做不到人人喜欢, 也就释然了。


装修的难
如果说买房LZ花了1份的工, 装修至少是10倍, 但结果却令人沮丧。 3个月的活拖到了7个月, 中间还更换了装修师傅。 复盘来看, 如果LZ一开始能想明白装修难的点, 并在装修过程中有意识地处理这些难点或者避开坑, 装修可能会顺利很多。


1. 期望和投入不成正比。 应该有不少时候, 我们期望在装修好的房子里住上10年甚至30年。 房子的结构, 美观和功能上的细节都想做到最完美。 而另一边是能预留给装修的时间和预算不会太多。 工作, 带娃会占据不少时间, 新的贷款和装修费用也会是经济上不小的压力。 保持良好的心态, 并且能平衡期望和投入特别重要。
2. 缺少专业的知识和经验。 装修需要的知识和经验是全方位的, 大到改水,电,房屋结构的顺序, 小到地砖的排列样式, 餐桌边电插头的位置。 如果没有提前想好, 师傅在做的当下问, 做决定就会比较仓促, 可能需要返工。
3. 和师傅之间的信任。 完全相信一个师傅真的非常难。 1是整个行业在网上或者朋友中确实有不少负面的信息, 会带入到决策中。 2是了解时间很短, 从让师傅来估价到签合同, 可能也就打过几次照面, 没办法全面了解一个师傅和他的团队。 3是价格的不透明。 不同师傅的报价差别能上30%, 选最便宜的, 最贵的, 中间的最后都怕被坑。
4. 师傅的特性。 如果运气好, 可能选到的师傅能做好执行, 但大概率不会考虑太多美观。 如果是在美观上有要求, 就得花更多的时间精力去沟通细节。
5. 合同的范围。 装修合同很容易踩坑, 随之而来的是隐藏的支出。 比如说装修垃圾的费用是否包括在合同里, 改电是否包括装顶灯, 监控摄像, 门铃, 外墙灯, 改水完气管开了屋顶谁补。 说得好听一点是师傅以为这些是约定俗成的, 所以在写合同的时候没提, 但最终吃亏的还是我们。

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 楼主| dakongyi21 2021-1-21 03:42:53 | 显示全部楼层
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claudekuso 发表于 2021-1-21 03:23
明人不做暗事,你没必要又悄悄地改掉你的帖子,把你内置的广告又悄悄删掉。
你广告的agent叫Serena。我也 ...

澄清一下, 感谢的那段文字不是我删掉的。 我估计是斑竹给它删掉了。

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 楼主| dakongyi21 2021-1-22 14:27:25 | 显示全部楼层
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申请装修许可
卖方接了出价之后, LZ就开始着手装修了。 房子是60年代的老房子, 没有翻新过。 3个卫生间需要改结构, 厨房需要改结构做成开放式的, 全屋升级电线。 尽管在买房之前也科普过一些装修的帖子, 但真有一个需要装修的房杵在面前, 还是两眼一抹黑。 结构肯定是要改的,LZ想的那就先跟结构工程师聊一下。

聊完后获取的信息是到现场看300, 为申请许可做结构报告是3k, 做报告可免除看现场的费用。 申请装修许可原话是也可以帮你申请。 还聊到换窗需要做结构报告, 热量测试等等。 当时给LZ的感觉是结构工程师不是负责画图申请装修许可的, 跟他确认后才知道申请装修许可应该找建筑师。

跟建筑师聊完, 就决定让他帮我们画图申请装修许可了。 过了几天,建筑师合作的结构工程师过来看结构并照相,为之后做结构报告做准备。 因为疫情的原因, 建筑师没来过现场。 图纸最后是根据卖方卖房时提供的蓝图画的。

关于是否申请装修许可, LZ和领导也是讨论过的, 毕竟装修许可,建筑师画图都需要花钱, 政府检查还会增加工期。 LZ能想到的申请许可的理由:
1. 防止邻居举报后罚款和返工
2. 确保师傅按政府的装修准则装修
3. 更新房屋的公开信息, 比如增加1个卫生间, 卖房的时候增值

网上讨论第2点的比第1点和第3点多。 LZ的判断依据是自己能否当好这个裁判员。 小的项目, 比如说敲了厨柜装新的, 或者换个马桶, 看看油管就能知道个1,2, 师傅做的时候我们能做好监督。 装修1个卫生间, 不改结构, 多跟不同的师傅聊聊, 面试师傅的时候让他把他会做的流程说一边, 我们也能了解个端倪。  当项目大到我们没法当裁判员, 并且如果不按照规定做会有较大影响的时候(比如说2楼卫生间漏水, 或者拆了承重墙房子倾斜), 就应该考虑申请装修许可请专业的裁判员了。 另外升级电箱是必须申请许可的。 PG&E拿到第一次检查签字后才能为新的电箱接电表。

其实LZ比较好奇第3点, 经纪卖房时提供给潜在买家的信息是否必须跟房屋的公开信息一致, 如果不一致会有什么后果。 听说过银行估价的时候会用房屋的公开信息, 估价低过卖价, 银行贷款降低买家要补差价。 如果版上有了解的童鞋, 可以帮大家解个惑。

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claudekuso 2021-1-21 03:23:34 | 显示全部楼层
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明人不做暗事,你没必要又悄悄地改掉你的帖子,把你内置的广告又悄悄删掉。
你广告的agent叫Serena。我也来帮你广告一下。这个论坛上的人会自有评论。信不信由他们。
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claudekuso 2021-1-20 02:09:23 | 显示全部楼层
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感觉这个帖子是个agent,重点在后面悄悄地植入agent广告,没什么营养
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ypandxy 2021-1-17 04:40:26 | 显示全部楼层
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感觉如果把室内结构都算作硬伤的话,那湾区的房子真的没有多少能够下单的。要是等到这样完美的房子出现,除非你荷包鼓鼓,要不你喜欢的房子别人一定会喜欢。
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ypandxy 2021-1-17 04:45:35 | 显示全部楼层
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但是很期待楼主的装修经验分享,有没有靠谱师傅推荐呢?
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lch04 2021-1-17 05:18:39 | 显示全部楼层
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ypandxy 发表于 2021-1-17 04:45
但是很期待楼主的装修经验分享,有没有靠谱师傅推荐呢?

同问同求!!!!!!
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applepear 2021-1-19 13:28:50 | 显示全部楼层
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也准备看看房,mark一下
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楼主,請問你装修费大概多少钱房子多大?最近也在找房
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