买房时remodel成本需要多看重？请帮忙分析remodel成本

大家好。本人焦虑买房大军中一员，预算也有限。地点湾区。最近看了个房子，觉得房子采光什么的都不错，但是厨房和卫生间状况堪忧。想着即使买入，也肯定需要remodel厨房和卫生间。
但是作为一个根本还没房子的人实在无法估计成本，同时又担心因为惧怕装修而错失一个不错的candidate。

1. 一个很重要的问题，在买房子的时候装修成本是否确定买入的影响。大家都是如何考虑的，希望能得到一些建议！！
毕竟装修好一点的房子，是贵一些，但是这部分是在贷款里面的。需要自己装修的房子，装修的成本就是现在的钱，而且便宜一些的话房产税也少一丢丢。

2. 关于装修成本
现在看到的房子有两个卫生间，都不大，而且vanity都很老旧。
2-1）共用的卫生间（如下图），感觉要重新装修了。包括浴缸，墙上的瓷砖，还有洗漱台台面，柜子，地板都要换掉。感觉大工程

2-2） 主卧卫生间。这个卫生间是淋浴，但是墙上瓷砖肯定要换，地板也需要铺上，洗漱台面要换掉。
如果可以只换台面，但保留现有柜子，不知道会不会少点钱（穷人无奈脸）

2-3）接着是厨房。厨房显得窄小。
地板，还有灶台，抽油烟机，countertop肯定是要换的。
橱柜的话，省钱的预算是重新刷漆，然后把橱柜手柄换一下。但是一样的问题是不知道保留下面橱柜只更换台面的可行性。
更彻底的是把橱柜都换掉，买新的。不知道这样预算上又要增加多少

希望大家可以帮忙分析分析上面提到的装修工程的成本。如果可以单项帮忙评估那是最棒的。能给个整体分析也是非常感谢的。

焦虑买房小白在线等（手动可怜脸）


补充内容 (2021-05-18 07:26 +08:00):
我们最后没买这个屋子 买了另一个小黑屋😅😅

纯人工，房子是湾区常见1200尺-2000尺平层带crawl space老房：
厨房：7000-10000
卫生间：看大小4000-9000，如果所有的墙都贴瓷砖，就会更贵一些。
升级电箱到200A：2500-3000
全屋换电线：3000-7000，看房子的大小
全屋换上下水：平层有crawl space，5000-10000，不过这个只是大概。每个房子情况不一样，如果有的房子crawl space很难钻，工也比较难做，会贵一点。
地板：2.5-4/sqft，一般包踢脚线，luxury SPC 2.5-3/sqft，engineering hardwood 3.5-4/sqft。
换煤气管道：2000-5000，看换的长度。
全屋室内油漆：3000-5000
全房室外油漆：3000-5000
换屋顶：5000-10000，这个是换asphalt shingles大概的价格，而且是房子本身只有一层老shingle，不需要换plywood，不需要维修木头，屋顶坡度平缓。如果老的shingle有多层，要换plywood，要修理木头，比如rafter，屋顶坡度大，就会贵一些。
吸顶灯：50-100一个。这个个人觉得最挣钱，尤其用现在那种一体式超薄透气（误！），安装不要太容易，比起以前要加灯桶的简单多了。。。
拆非承重墙：800-1500
拆承重墙：3000-10000。这个要看是不是要加新的footing，拆开后的跨度，新加的梁是在ceiling下面还是ceiling上面，加梁对整个结构的影响有多大。
全屋画建筑图：3000-5000。
结构工程师计算：500-1000/case
安装中央冷暖气+换管道+改电+移furnace到attic（连工带料）：8000-10000

注：
（1）厨房和卫生间的装修，一般是包含墙里面的上下水和家电的电线的。
（2）装修其实一点都不难，最好自己在youtube上面看视频，这样就不会被师傅忽悠
（3）师傅的做工质量差别很大，签合同之前最好先去看一下师傅以前做的项目
（4）上面的价格是可以做到包permit检查的。

i was on the same boat
当时的agent给我们估算，不算材料的话一般厨房30k小浴室15k大浴室20-30k，工期大概3到4周，材料另算

另外
1. 装修申请permit的话需要提供你的预算，然后政府下次算property tax的时候会把这个预算加到你的property value里
2. 疫情期间听说申请permit非常慢，要1month+
3. 现在利率这么低。。。装修的预算cash放到down里可以多贷很多，所以大家才愿意多贷款买move in ready房子而不是多加cash装修

肯定买旧的自己装修remodel从经济上来说划算，当然精力上肯定要多付出一点~

你可以这么想，你买remodel好的房子相当于你要为这部分额外的装修每年付税，同地段一个装修好的和一个装修差的假设差价十万甚至更多，那就是每年1200多的税收差异~虽然自己重新装修后county可能会重新估值，但这个估值肯定比你买自带装修的便宜多了~

至于装修的钱没法贷款，你可以这么操作，装修完以后refinance，lender重新估值然后cash out多出来的部分，相当于事后把你装修的钱也做进贷款了

5万左右 字数字数

我们的房子和图中的condition差不多，我们的策略是能马上入住move-in condition就行，住进后有钱了慢慢修慢慢remodel，不会加价买装修很好的房子，很多都是表面工程，用料不好。

如果不改layout 的话 会很便宜

不过现在疫情 labor 很贵 你可以先弄一部分 余下的等正常了在开始搞

厨房的柜子最好换了，hinge都露在外面确实怎么刷都不好看了…
我看你卫生间没有结构的改造就是换finish，浴缸马桶位置什么都不换方向的话其实我觉得挺便宜的。5-6K吧。
我自己现在在reno，主卧+主卧卫生间+厨房+隔多一间房 人工一共30K，买材料家具20K+，当然买材料家具都是比较主观的想省也是可以省的。

cheng.812 发表于 2021-2-6 05:11
i was on the same boat
当时的agent给我们估算，不算材料的话一般厨房30k小浴室15k大浴室20-30k，工期大概 ...

多谢你的回复  我之前还不知道这部分装修费用还会在算房产税的也会增加房子价值    有个followup的问题  听有人说这个装修的费用还可以在当年报税的时候抵收入税  不知道是否是真的

建议你都装修好了再入住，否则人在里面装修厨房或卫生间会很讨厌很不方便。你找老中师傅那种没有证的会便宜40%左右，我估计你会发现水管啥的也得修修，如果老中师傅我预计得3w至少。我属于有心里洁癖的，厨房卫生间里那么旧接受不了😂

wutang0630 发表于 2021-2-6 05:43
厨房的柜子最好换了，hinge都露在外面确实怎么刷都不好看了…
我看你卫生间没有结构的改造就是换finish，浴 ...

谢谢你的分析   其实两个卫生间的空间被一个cabinet挤压了  但是要是把那个cabinet打掉两个卫生间都能变宽敞写  但是肯定要增加费用  所以我问的有点想minimum effort   请问答主在湾区吗？ 要是到时候有需要  可否联系你要师傅电话

nathandyer 发表于 2021-2-6 06:03
建议你都装修好了再入住，否则人在里面装修厨房或卫生间会很讨厌很不方便。你找老中师傅那种没有证的会便宜 ...

多谢建议   其实肯定翻新了 人也住的舒服 但是实在想想要花出去的钱  还是只能走经济实惠路线  如果找没有证的师傅  会不会有质量方面的风险？如何管控这部分风险呢？