急， loan delay不能按时close， 但是seller 1031另外两套房子在合同

lz第一次买房，遇到这个事情，也是挺闹心的。因为loan delay，没有办法按照合同上的closing date closing，所以让agent向卖家agent申请extension。结果seller在我们进入合同后，seller一周内，在外州买了两套房，想用卖的钱做1031 exchange, 这个情况seller agent也是今天才知道。seller买的房子的closing date比我们合同上定的closing日期只是晚了10天，这个买房速度，真是让人难以置信。

我的loan agent说，贷款可能会晚10-15天，所以最后可能我们不能够在seller那两套房子的closing date前close。现在我的agent说，卖家的诉求是：
不光按天交holding cost， 比如房产税， hoa， 保险等，而且除此之外额外赔付一笔钱给他们，数额貌似还不小，seller agent和seller说要咨询他们的律师团队，在做决定。

而我这边并不愿意额外赔付一部分钱给他们，因为买房真的也是掏空了，没钱给了：
1 我们并不知道他们会用钱，立马就做1031 exchange，不太明白的是钱都没到位，他们咋做1031 exchange，咋样买房
2 如果卖家坚持取消合同，我这边最大的损失，是我的deposit么？他有权利因为他们1031的事情，去sue我他们不能close的损失么

谢谢各位坛子里的agent or 其他的有相关经验的人指教。

补充内容 (2021-04-27 08:18 +8:00):
卖家现在说最多给2天extend，然后发了notice to perform。然后两天肯定不够，感觉卖家执意要走cancelllation的流程，list agent说seller貌似也在寻求让我赔他另外的钱去cover他1031 不能够perform的损失

补充内容 (2021-04-27 08:19 +8:00):
补充2: 我还是有可能在他需要close之前5天close的，但是目前seller一点余地都不想讲。

补充内容 (2021-04-27 14:31 +8:00):
补充：我的agent没有disclose给我他在做1031exchange

xyzabc789 发表于 2021-4-26 09:46
我的agent说，seller想就因为1031的事情告我赔钱，就是deposit不想推，而且额外赔一笔钱。

Seller这么说很有可能是想让你自愿放弃买房，他们好利用剩下的时间找新的买家。seller如果要和你死磕走法律程序，他那房子更没机会买了，对他和你都不好。你不要因为他说1031，就觉得自己好像和他的1031有关系。并且你逾期支付，是不可抗力原因，因为你没办法控制贷款速度，这不是你主观造成逾期支付，也不是你主观上故意拖欠。

首先，你在现有的合同里找找逾期close的内容。其次，你去找找律师咨询一下。再安抚下卖家，最大程度上同意你逾期。一切以你和卖家合同为准，你有时间看看这个。

你不要纠结卖家如何处理1031， 那是卖家另一个房产的事情， 和你目前处理的这个没有关系。这就好比卖家急需这笔房款去处理他下一个债务，可以是房，也可以是公司借贷。如果钱没到位，那是卖家无法履行他个人债务，而你并不在这个关系里。

现在主要是看你和卖家目前的合同，有没有说逾期后如何处理。 比如逾期有没有罚款，罚款有没有上限，总不能逾期了就狮子大开口吧。
既然卖家急需用钱，有可能卖家开出这种苛刻的逾期条件让你放弃。我觉得四楼说的对，你现在要安抚好卖家，写信诉苦啊什么的。
还有你的deposit能不能要回来，也要看合同内容，应该是有说明的什么情况下返还押金，什么情况下不返还。

1. 你不要跟你的agent闹掰，要闹掰也是这件事解决后你赔钱了你再sue你agent要回损失，你现在闹掰对你更没好处。
2. 就算你agent没强调，字不是你自己签下吗……我觉得你很难赢其实。
3. seller就是想让你主动退出合同，她拿你的定金。如果你继续走合同，也就是按照合同里的按天交extension罚款而已。seller其他损失跟你没关系，不用理他们。
4. seller应该是有back up offer，所以更可能的就是想换一个buyer赶紧close，目前的招也是吓跑你而已。

patpat碰上这个也太倒霉了。有没有办法先不计利率办个close快的，然后再按照好的rate来refinance

smiley_hamster 发表于 2021-4-26 08:48
patpat碰上这个也太倒霉了。有没有办法先不计利率办个close快的，然后再按照好的rate来refinance

和原先的loan agent做貌似会更快，这个我们已经问过了。我现在的一大疑问是，卖家是不是真的可以这边房子还没有close，那边就可以做1031 exchange，那他下offer的时候，资金证明怎么做？而且如果我们fail to perform contract，卖家子法律层面上，是否有权利让我赔超过我deposit的钱。

上策肯定是安抚好卖家让他extension, 同时死命催银行, 各种escalate不要停.

卖家角度听起来也是想顺利close 因为已经买了其它房子了。

briksplit 发表于 2021-4-26 08:59
上策肯定是安抚好卖家让他extension, 同时死命催银行, 各种escalate不要停.

卖家角度听起来也是想顺利clo ...

对啊，按照目前的状况，我们也是按照我们能做的做，但是extension没签的话，卖家还是可以说我们fail to perfrom 合同，但是我们fail to perform，他们必定fail to perform， 不是么。所以不知道1031，这种是不是这样玩的。

xyzabc789 发表于 2021-4-26 08:56
和原先的loan agent做貌似会更快，这个我们已经问过了。我现在的一大疑问是，卖家是不是真的可以这边房子 ...

我做过1031。1031的要求是在close后的45天内identify置换的property，180天close，所以时间很紧的。

卖的钱会进入一个负责1031公司的escrow，不进入seller的账户。置换的property买的时候可以明说，也可以随便开一个pre approve，close之前改现金就行了。

closing delay的情况我也遇到过，支付holding cost就行了。其他一概不用理会，毕竟律师费很贵的，投资人一般都喜欢离法院远远的。

卖家可以拿走全部定金，你违约在先怎么sue卖家？

听起来是seller比较慌，你最多赔个deposit。

哪家银行这么慢？

ada113 发表于 2021-4-26 09:07
卖家可以拿走全部定金，你违约在先怎么sue卖家？

是卖家想sue我