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[买自住房] 大纽约地区买房流水账

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去年借股市的东风,今年初和男友忽然发现够付首付了,两人商量了一下,决定买房。

回顾买房的过程,不得不吐槽一下buyer’s agent这个工种的存在。mortgage有mortgage officer,找房有各种网站,看学区有各种网站,把握市场有各种网站,发邮件有我,看房有我,谈合同有律师,closing有律师,title check有律师,deed filing有律师,inspection有inspector,没有哪个不是flat fee。就buyer’s agent,提供一个hand holding功能,竟然要收2.5%-3%?(虽然是卖家付commission,但是羊毛出在羊身上,这个价格最后还是反映在了售价里)

楼主本人是律师,在纽约州执业的律师可以无门槛交$155向NYS Department of State, Division of Licensing Services申请获得一个brokerage license,所以在决定买房后楼主做的第一件事就是交钱办了个brokerage执照,申请表和支票寄出三天后执照就下来了。

整个买房过程走下来,体验是 I got free money for doing nothing :) 所以如果大家有条件真的可以考虑自己做agent,或者认识什么朋友给自己买房时办了agent/broker执照可以给比市场更高的返现,最最起码如果找全职agent,要和他们谈一谈返现的事。

进入正题,买房主要有几个步骤:
1. Shop for rates, get pre-approval
2. 看房
3. 下offer
4. Review contract
5. 和银行敲定mortgage细节
6. 买保险
7. Final Inspection
8. Closing
9. Record title

1. Shop for rates, get pre-approval
买房的第一件事是shop for mortgage rate,get pre-approval。
为什么放在看房前面呢,因为正式去看房的时候你就会发现,seller’s agent见到你会先问你预算多少,all cash还是要贷款,如果要贷款的话有没有preapproval,以此来判断你来看房有多认真。纽约很多人看房就像业余爱好,预约了随便看看,也没真想买,所以seller’s agent可以通过这些问题来筛一筛来看房的客户。另一方面,作为买家,preapproval在手,看到喜欢的房子可以立刻下offer,抓住时机,避免因为没有提前做好功课错过喜欢的房子。所以把preapproval放在第一步。

这个过程没什么好说的,谷歌搜索大大小小的mortgage company,网上挨个填申请表就完了,最后看谁的rates比较好。如果你有很多存款集中在某个银行,它一般会offer competitive rate。总之就是一个无脑solicit rates,然后货比三家的过程。

关于信用分,申请mortgage产生的hard pull在45天内都算作同一个,所以申这么多pull这么多次对信用分没什么影响。就我而言,这期间我的信用反而升了20分,很迷,可能是看到我在申请房贷,信用公司认为我已经是个成熟负责的大人了?

Anyways, pre-approval很快就搞到手了,之后想下offer就根据自己的offer联系mortgage officer调整pre-approval letter上的额度。
当时我们有很多家的preapproval在手,下offer的时候联系的是回复最快的那家帮我们出preapproval letter,实际上最后贷款并没有找这家办,因为利率不够好,也不是最终买的楼的preferred lender之一。

2. 看房
下一步就是在各种网站上云看房。
Streeteasy,zillow,realtor,trulia…各种网站都用起来就行了。
我们的条件很明确:condo、2b2b、价格在1mm左右、有in unit washer/drier、起码900 sqft,这几个条件先筛一遍,筛出来的房再具体看floor plan格局、室内储存空间、交通、社区、hoa/tax、有没有其他incentive比如tax abatement、parking之类的。
这样看下来符合条件的房子就不太多,筛出来比较满意的房子挨个联系seller's agent,约时间,disclose我是broker但买来自住,然后去实地看房。

关于买房预算,我和男友在看之前就达成了共识,绝不stretch,stay well below proapproval的额度,只买我们能力内游刃有余的房子。
因为买房本身除了purchase price以外,还有closing cost,还有maintenance cost,hoa和tax都可能年年涨,还要考虑人生中不可避免的起起伏伏。没必要为了一步登天买个房把自己压得喘不过气。
所以我们定了付完能让我们过得很舒服的预算,并且如果买房期间遇到bidding war,我们就撤,爱bid的让他们自己去bid吧。
对closing cost没概念的朋友可以参考这个NYC closing cost calculator算一算除了purchase price还需要预留多少钱:https://www.prevu.com/nyc-closing-costs-calculator

3. 下offer
看了两周房我们就下了第一个offer。那套房子完美地符合我们的要求,简直是梦中情房,交通便利社区发达,而且还离我们的朋友们特别近。
当时seller’s agent跟我们说那套房子已经有contract out了,双方律师正在扯皮,我们可以先下一个offer当backup。
于是我们决定下一个offer练练手。很佛,能中就中,不能中就算了,练练手也蛮好的。

之前我以为要写正式的offer letter,没想到其实写几个bullet points发给seller's agent就完事了。
Bullet points里我们列出了purchase price, down payment, financing terms, commission split, closing cost, closing date, closing conditions。
Seller's agent看到我们offer后给了一个counter offer,我们调整了一下原本的offer,来回一轮就定了。
其中分给我2.5%的brokerage commission,以closing credit的形式给我们,这样这部分收入我不用交income tax。
这栋楼是新房,新房在纽约州要额外交state and city transfer taxes,一般都是买家付,但是这部分卖家也cover了。
一般新房还会让买家承担卖家的律师费,这部分我们的卖家也cover了。
所以算下来我们的closing close非常低。
Purchase price是根据我们云看房对同类户型、地点的大概感觉定的,最后也在我们的预算内。

敲定后我们边看别的房边等这边消息,过了几天seller's agent联系我们,说另一个买家因为要等gift money所以没谈妥。
(谁知道他说的是真是假呢?也许从头到尾就没有另一个买家呢?)
于是我们很愉快地从back up晋升到contract out。

4. Review contract
下一步就是找律师去谈具体的合同细节。
楼主不是做real estate law的,这方面只有基本常识没有实战经验,而且律师只要两千多,雇个有经验的律师很划算。
关于找律师这点,我对律师的要求很低,因为自己就是做这行的,所以对同行毫无专业滤镜,合同反正有我自己把关,最重要的诉求就是回邮件快,能找到人。
我的同行朋友们都不是做这方面的,问了推荐也收获寥寥,最后是在谷歌上看评价,主动联系了七八个律师,看谁回邮件快,然后打几个电话聊一聊看看感觉,很快就定了。

把律师信息发给seller's agent后,对方律师很快发给我方律师一份合同,律师们来来回回改。
期间我的律师把大致成形的合同发给我,我看完之后提出了自己的comments,让他继续沟通。
大概一周后合同就敲定了,签字,交定金。

完了之后再回头联系mortgage officer,正式申请mortgage。

5. 敲定mortgage细节
新楼都有一个offering plan,纽约的可以在Real Estate Financing Bureau的database里找到。我们楼的offering plan里提到了几家preferred mortgage lender,如果用这几家的话可以有mortgage contingency。
开发商指定mortgage lender是因为他们和这些lender比较熟悉,可以通过指定的lender更好地了解购房者的mortgage进程,能不能顺利按时间close。
我们之前shop around时就联系过其中几家,所以在最终决定用哪个lender时顺理成章选了preferred lender之一。

关于买points,想要APR每降低0.25%,大概需要花1% of mortgage amount去买。要不要买点数自己算笔账,根据自身情况决定就可以了。

敲定Mortgage细节其实没什么好说的,银行会列出一个checklist,按照checklist给它提供资料就行,提供完了他们会发一个commitment letter,commitment letter里又有新一轮的checklist,继续按照checklist给银行提供文件,最后会收到银行通知说ready to close,那就ready了。

6. 买保险
银行因为要借钱给你,所以对保险有一系列要求,向loan officer要他们的要求,转发给insurance broker让他们给quote就行了。我之前也在网上各个公司solicit了一些quote作为benchmark,心里对保险的花费大概有个数。

7. Final Inspection
银行在closing date前10天通知我们ready to close,于是我们就联系了seller’s agent做最后一轮inspection。新房又是apartment所以inspection比较无聊,检查电源、橱柜、门户、地板、appliances、卫生间…完了有需要卖家修的东西做一个punch list,closing之前修完就行了。

8. Closing
买新楼和二手房最大的区别就是,新楼很可能还没建好,导致具体的closing date不确定。在纽约,买新房想close,开发商必须先从NYC Department of Buildings获得Temporary Certificate of Occupancy (TCO),而拿到TCO的前提是,这栋楼满足四项要求:temporary construction sign-off, temporary plumbing sign-off, temporary electrical sign-off,和temporary elevator sign-off.  拿到TCO,相当于官方认定这栋楼可以安全居住了,虽然可能还有别的一些小的施工项目需要完成。拿到TCO的过程大概需要6个月左右的时间。具体的某栋楼走到哪个流程可以在NYC Department of Buildings 的BIS database搜到,里面每栋楼都有一个list of required items。TCO的有效期是90天,开放商每90天都需要renew一遍,直到它把list里所有事项全部完成,拿到Final Certificate of Occupancy (CO)。购房合同里都有规定开发商在拿到CO前必须保证TCO有效。

纽约的新楼,很多还没建完就开始卖期房,而从楼大体建完到拿到TCO又需要一段时间,于是从交定金到closing之间可能周期非常长,开发商一再推迟closing date也是有的,seller’s agent overly optimistic也是有的。所以买新房的大家要留意TCO的问题。

新楼另一个程序上需要走的是去Department of Finance申请divide the tax lot。因为开发商把地皮买来的时候是一整个tax lot,分成公寓去卖的时候要把这个lot重新分成n个新产权。这个具体可以在ACRIS database里查大楼有没有分好。

我们运气又是非常好,下offer时大楼已经基本建成,申请TCO和tax lot的程序也都开始走了,所以在签购房合约时定下75天后的tentative closing date,最终也确实做到了。之前提到的两个database,BIS和ACRIS,我加在浏览器bookmark里无聊就刷一刷看看进度,在必需文件都下来之后还可以刷刷看到同一栋楼里哪些新邻居已经close了,大家可以用起来。

Closing date前三天律师和银行会算好closing disclosure/statement,跟律师过一遍各种费用,等到closing当天按约定签字、打钱,就完事了,挺无聊的。其中有个惊喜是从closing disclosure中得知我在这单买卖中拿到的commission比seller’s agent commission要高两千多刀,不太明白seller’s agent 和 seller之间是什么deal,我分到钱更多还蛮开心的嘿嘿。

9. Record title

最后closing结束律师和title company去record deed。因为我和男友没有结婚,他首付出的比较多,所以房子的产权我们是按照最终出资比例分的。当时决定共同买房时我就告诉男友,房产持有没有法律规定必须是50/50,我们坐下来算了一笔账,定了个比例,closing之前和律师沟通好,这事就成了。

第一次买房经历就是这样的顺滑,希望对纽约地区的朋友有帮助。


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galiyudan + 1 给楼主赞一个!我买房下来也觉得buyer agent基本啥都没做甚至还耽误事,但
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KaWing + 3 欢迎分享你知道的情况,会给更多积分奖励!
Frank01 + 2 楼主费心了

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  • · RE|主题: 9, 订阅: 0
hawkhaha 2021-5-18 05:01:57 来自APP | 显示全部楼层
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同感buyer agent真的是p用没得,初期就一个劲儿的洗脑说她多么多么专业现在房市多么多么热,看的过程中就是催你快点下offer然后对房子可以说是一问三不知,offer接受之后似乎一切都和她无关了(想让她发挥一下余热都不知道她能干啥)。真的搞不懂价值在哪?
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NYC不清楚,但是在郊外买single family的话一个好的buyer agent还是蛮有用的,特别是对第一次买房的人来说,可以避免很多坑(比如很细节的房屋状况、community、当地的房屋维护有什么要注意的、等等)。有时候agent还会有offlisting的房源。但是靠谱的buyer agent真的是可遇不可求…
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dean1993 2021-5-18 07:57:56 | 显示全部楼层
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恭喜买房,好像听说没结婚买房之后再结婚,卖的时候盈利要多交税是吗?
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xelliotpenguin 2021-5-18 08:26:25 | 显示全部楼层
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问几个问题,1) lz觉得用redfin agent 在曼哈顿买condo合适么?我发现都是一个人。2)从下offer到最后多长时间,如果楼是建好的情况。
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Jingmin 2021-5-18 08:55:13 | 显示全部楼层
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很有用的信息!
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halcy0n 2021-5-18 09:04:46 | 显示全部楼层
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感谢楼主 原来有了bar可以直接拿brokerage license 立刻去搞一个
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 楼主| thelastritzbits 2021-5-18 09:34:11 | 显示全部楼层
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dean1993 发表于 2021-5-18 07:57
恭喜买房,好像听说没结婚买房之后再结婚,卖的时候盈利要多交税是吗?

诶…这个我没有听说过耶,你记得具体是什么tax rule吗?
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 楼主| thelastritzbits 2021-5-18 09:48:43 | 显示全部楼层
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本帖最后由 thelastritzbits 于 2021-5-18 10:13 编辑
xelliotpenguin 发表于 2021-5-18 08:26
问几个问题,1) lz觉得用redfin agent 在曼哈顿买condo合适么?我发现都是一个人。2)从下offer到最后多长 ...

我觉得在曼哈顿买apartment condo的话,agent的value add不大,找容易沟通、返点高的就可以了。因为apartment没有house的诸多问题,condo也不像coop有繁琐的approval process,大部分事情其实还是要买家自己操心,比如看周围治安环境、了解学区、看地税、找律师做title check之类的。我觉得还是多联系几个agent聊聊,看你的感觉,跟这个人合不合的来,至于Redfin、realtor认证什么的,意义其实不太大。

我从下offer到close总共85天,前10天negotiate contract,然后花了8天定下mortgage lender,接着我们拖延症爆发花了两周才正式向lender提交mortgage application和一些initial documents,underwriter花了44天审材料、我们补材料,然后就通知我们approved to close了,最后10天是final walk through、跟律师算账啥的。
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 楼主| thelastritzbits 2021-5-18 09:55:57 | 显示全部楼层
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halcy0n 发表于 2021-5-18 09:04
感谢楼主 原来有了bar可以直接拿brokerage license 立刻去搞一个

嗯买房之前搞一个就行,有效期两年,执照批得很快,但是也不发邮件通知你,我是隔了几天在department of state 的real estate professional database里搜到自己的,正式的执照他们用平邮寄的,我大概过了一个月才收到
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