大纽约地区买房流水账

去年借股市的东风，今年初和男友忽然发现够付首付了，两人商量了一下，决定买房。

回顾买房的过程，不得不吐槽一下buyer’s agent这个工种的存在。mortgage有mortgage officer，找房有各种网站，看学区有各种网站，把握市场有各种网站，发邮件有我，看房有我，谈合同有律师，closing有律师，title check有律师，deed filing有律师，inspection有inspector，没有哪个不是flat fee。就buyer’s agent，提供一个hand holding功能，竟然要收2.5%-3%？（虽然是卖家付commission，但是羊毛出在羊身上，这个价格最后还是反映在了售价里）

楼主本人是律师，在纽约州执业的律师可以无门槛交$155向NYS Department of State, Division of Licensing Services申请获得一个brokerage license，所以在决定买房后楼主做的第一件事就是交钱办了个brokerage执照，申请表和支票寄出三天后执照就下来了。

整个买房过程走下来，体验是 I got free money for doing nothing :) 所以如果大家有条件真的可以考虑自己做agent，或者认识什么朋友给自己买房时办了agent/broker执照可以给比市场更高的返现，最最起码如果找全职agent，要和他们谈一谈返现的事。

进入正题，买房主要有几个步骤：
1. Shop for rates, get pre-approval
2. 看房
3. 下offer
4. Review contract
5. 和银行敲定mortgage细节
6. 买保险
7. Final Inspection
8. Closing
9. Record title

1. Shop for rates, get pre-approval
买房的第一件事是shop for mortgage rate，get pre-approval。
为什么放在看房前面呢，因为正式去看房的时候你就会发现，seller’s agent见到你会先问你预算多少，all cash还是要贷款，如果要贷款的话有没有preapproval，以此来判断你来看房有多认真。纽约很多人看房就像业余爱好，预约了随便看看，也没真想买，所以seller’s agent可以通过这些问题来筛一筛来看房的客户。另一方面，作为买家，preapproval在手，看到喜欢的房子可以立刻下offer，抓住时机，避免因为没有提前做好功课错过喜欢的房子。所以把preapproval放在第一步。

这个过程没什么好说的，谷歌搜索大大小小的mortgage company，网上挨个填申请表就完了，最后看谁的rates比较好。如果你有很多存款集中在某个银行，它一般会offer competitive rate。总之就是一个无脑solicit rates，然后货比三家的过程。

关于信用分，申请mortgage产生的hard pull在45天内都算作同一个，所以申这么多pull这么多次对信用分没什么影响。就我而言，这期间我的信用反而升了20分，很迷，可能是看到我在申请房贷，信用公司认为我已经是个成熟负责的大人了？

Anyways, pre-approval很快就搞到手了，之后想下offer就根据自己的offer联系mortgage officer调整pre-approval letter上的额度。
当时我们有很多家的preapproval在手，下offer的时候联系的是回复最快的那家帮我们出preapproval letter，实际上最后贷款并没有找这家办，因为利率不够好，也不是最终买的楼的preferred lender之一。

2. 看房
下一步就是在各种网站上云看房。
Streeteasy，zillow，realtor，trulia…各种网站都用起来就行了。
我们的条件很明确：condo、2b2b、价格在1mm左右、有in unit washer/drier、起码900 sqft，这几个条件先筛一遍，筛出来的房再具体看floor plan格局、室内储存空间、交通、社区、hoa/tax、有没有其他incentive比如tax abatement、parking之类的。
这样看下来符合条件的房子就不太多，筛出来比较满意的房子挨个联系seller's agent，约时间，disclose我是broker但买来自住，然后去实地看房。

关于买房预算，我和男友在看之前就达成了共识，绝不stretch，stay well below proapproval的额度，只买我们能力内游刃有余的房子。
因为买房本身除了purchase price以外，还有closing cost，还有maintenance cost，hoa和tax都可能年年涨，还要考虑人生中不可避免的起起伏伏。没必要为了一步登天买个房把自己压得喘不过气。
所以我们定了付完能让我们过得很舒服的预算，并且如果买房期间遇到bidding war，我们就撤，爱bid的让他们自己去bid吧。
对closing cost没概念的朋友可以参考这个NYC closing cost calculator算一算除了purchase price还需要预留多少钱：https://www.prevu.com/nyc-closing-costs-calculator

3. 下offer
看了两周房我们就下了第一个offer。那套房子完美地符合我们的要求，简直是梦中情房，交通便利社区发达，而且还离我们的朋友们特别近。
当时seller’s agent跟我们说那套房子已经有contract out了，双方律师正在扯皮，我们可以先下一个offer当backup。
于是我们决定下一个offer练练手。很佛，能中就中，不能中就算了，练练手也蛮好的。

之前我以为要写正式的offer letter，没想到其实写几个bullet points发给seller's agent就完事了。
Bullet points里我们列出了purchase price, down payment, financing terms, commission split, closing cost, closing date, closing conditions。
Seller's agent看到我们offer后给了一个counter offer，我们调整了一下原本的offer，来回一轮就定了。
其中分给我2.5%的brokerage commission，以closing credit的形式给我们，这样这部分收入我不用交income tax。
这栋楼是新房，新房在纽约州要额外交state and city transfer taxes，一般都是买家付，但是这部分卖家也cover了。
一般新房还会让买家承担卖家的律师费，这部分我们的卖家也cover了。
所以算下来我们的closing close非常低。
Purchase price是根据我们云看房对同类户型、地点的大概感觉定的，最后也在我们的预算内。

敲定后我们边看别的房边等这边消息，过了几天seller's agent联系我们，说另一个买家因为要等gift money所以没谈妥。
（谁知道他说的是真是假呢？也许从头到尾就没有另一个买家呢？）
于是我们很愉快地从back up晋升到contract out。

4. Review contract
下一步就是找律师去谈具体的合同细节。
楼主不是做real estate law的，这方面只有基本常识没有实战经验，而且律师只要两千多，雇个有经验的律师很划算。
关于找律师这点，我对律师的要求很低，因为自己就是做这行的，所以对同行毫无专业滤镜，合同反正有我自己把关，最重要的诉求就是回邮件快，能找到人。
我的同行朋友们都不是做这方面的，问了推荐也收获寥寥，最后是在谷歌上看评价，主动联系了七八个律师，看谁回邮件快，然后打几个电话聊一聊看看感觉，很快就定了。

把律师信息发给seller's agent后，对方律师很快发给我方律师一份合同，律师们来来回回改。
期间我的律师把大致成形的合同发给我，我看完之后提出了自己的comments，让他继续沟通。
大概一周后合同就敲定了，签字，交定金。

完了之后再回头联系mortgage officer，正式申请mortgage。

5. 敲定mortgage细节
新楼都有一个offering plan，纽约的可以在Real Estate Financing Bureau的database里找到。我们楼的offering plan里提到了几家preferred mortgage lender，如果用这几家的话可以有mortgage contingency。
开发商指定mortgage lender是因为他们和这些lender比较熟悉，可以通过指定的lender更好地了解购房者的mortgage进程，能不能顺利按时间close。
我们之前shop around时就联系过其中几家，所以在最终决定用哪个lender时顺理成章选了preferred lender之一。

关于买points，想要APR每降低0.25%，大概需要花1% of mortgage amount去买。要不要买点数自己算笔账，根据自身情况决定就可以了。

敲定Mortgage细节其实没什么好说的，银行会列出一个checklist，按照checklist给它提供资料就行，提供完了他们会发一个commitment letter，commitment letter里又有新一轮的checklist，继续按照checklist给银行提供文件，最后会收到银行通知说ready to close，那就ready了。

6. 买保险
银行因为要借钱给你，所以对保险有一系列要求，向loan officer要他们的要求，转发给insurance broker让他们给quote就行了。我之前也在网上各个公司solicit了一些quote作为benchmark，心里对保险的花费大概有个数。

7. Final Inspection
银行在closing date前10天通知我们ready to close，于是我们就联系了seller’s agent做最后一轮inspection。新房又是apartment所以inspection比较无聊，检查电源、橱柜、门户、地板、appliances、卫生间…完了有需要卖家修的东西做一个punch list，closing之前修完就行了。

8. Closing
买新楼和二手房最大的区别就是，新楼很可能还没建好，导致具体的closing date不确定。在纽约，买新房想close，开发商必须先从NYC Department of Buildings获得Temporary Certificate of Occupancy (TCO)，而拿到TCO的前提是，这栋楼满足四项要求：temporary construction sign-off, temporary plumbing sign-off, temporary electrical sign-off，和temporary elevator sign-off.  拿到TCO，相当于官方认定这栋楼可以安全居住了，虽然可能还有别的一些小的施工项目需要完成。拿到TCO的过程大概需要6个月左右的时间。具体的某栋楼走到哪个流程可以在NYC Department of Buildings 的BIS database搜到，里面每栋楼都有一个list of required items。TCO的有效期是90天，开放商每90天都需要renew一遍，直到它把list里所有事项全部完成，拿到Final Certificate of Occupancy (CO)。购房合同里都有规定开发商在拿到CO前必须保证TCO有效。

纽约的新楼，很多还没建完就开始卖期房，而从楼大体建完到拿到TCO又需要一段时间，于是从交定金到closing之间可能周期非常长，开发商一再推迟closing date也是有的，seller’s agent overly optimistic也是有的。所以买新房的大家要留意TCO的问题。

新楼另一个程序上需要走的是去Department of Finance申请divide the tax lot。因为开发商把地皮买来的时候是一整个tax lot，分成公寓去卖的时候要把这个lot重新分成n个新产权。这个具体可以在ACRIS database里查大楼有没有分好。

我们运气又是非常好，下offer时大楼已经基本建成，申请TCO和tax lot的程序也都开始走了，所以在签购房合约时定下75天后的tentative closing date，最终也确实做到了。之前提到的两个database，BIS和ACRIS，我加在浏览器bookmark里无聊就刷一刷看看进度，在必需文件都下来之后还可以刷刷看到同一栋楼里哪些新邻居已经close了，大家可以用起来。

Closing date前三天律师和银行会算好closing disclosure/statement，跟律师过一遍各种费用，等到closing当天按约定签字、打钱，就完事了，挺无聊的。其中有个惊喜是从closing disclosure中得知我在这单买卖中拿到的commission比seller’s agent commission要高两千多刀，不太明白seller’s agent 和 seller之间是什么deal，我分到钱更多还蛮开心的嘿嘿。

9. Record title

最后closing结束律师和title company去record deed。因为我和男友没有结婚，他首付出的比较多，所以房子的产权我们是按照最终出资比例分的。当时决定共同买房时我就告诉男友，房产持有没有法律规定必须是50/50，我们坐下来算了一笔账，定了个比例，closing之前和律师沟通好，这事就成了。

第一次买房经历就是这样的顺滑，希望对纽约地区的朋友有帮助。

同感buyer agent真的是p用没得，初期就一个劲儿的洗脑说她多么多么专业现在房市多么多么热，看的过程中就是催你快点下offer然后对房子可以说是一问三不知，offer接受之后似乎一切都和她无关了（想让她发挥一下余热都不知道她能干啥）。真的搞不懂价值在哪？

halcy0n 发表于 2021-5-18 09:04
感谢楼主 原来有了bar可以直接拿brokerage license 立刻去搞一个

嗯买房之前搞一个就行，有效期两年，执照批得很快，但是也不发邮件通知你，我是隔了几天在department of state 的real estate professional database里搜到自己的，正式的执照他们用平邮寄的，我大概过了一个月才收到

thelastritzbits 发表于 2021-5-17 20:55
嗯买房之前搞一个就行，有效期两年，执照批得很快，但是也不发邮件通知你，我是隔了几天在department of  ...

楼主你好，看完你的帖子被深深震撼！知识的力量真强大。楼主好厉害呀！我也打算在纽约买房，已经看好了房子。请问你感兴趣当我的buyer agent来赚取一部分额外收入吗？我非常欣赏你严谨的工作态度和独立的个人魅力。同为女性，真的称赞你在产权上和男朋友按比例分配。真的好棒！如果你感兴趣合作的话，请回复我一下，我会告诉你我的电话以及邮件。真诚的希望你可以考虑一下。

NYC不清楚，但是在郊外买single family的话一个好的buyer agent还是蛮有用的，特别是对第一次买房的人来说，可以避免很多坑（比如很细节的房屋状况、community、当地的房屋维护有什么要注意的、等等）。有时候agent还会有offlisting的房源。但是靠谱的buyer agent真的是可遇不可求…

恭喜买房，好像听说没结婚买房之后再结婚，卖的时候盈利要多交税是吗？

问几个问题，1) lz觉得用redfin agent 在曼哈顿买condo合适么？我发现都是一个人。2）从下offer到最后多长时间，如果楼是建好的情况。

很有用的信息！

感谢楼主 原来有了bar可以直接拿brokerage license 立刻去搞一个

dean1993 发表于 2021-5-18 07:57
恭喜买房，好像听说没结婚买房之后再结婚，卖的时候盈利要多交税是吗？

诶…这个我没有听说过耶，你记得具体是什么tax rule吗？

xelliotpenguin 发表于 2021-5-18 08:26
问几个问题，1) lz觉得用redfin agent 在曼哈顿买condo合适么？我发现都是一个人。2）从下offer到最后多长 ...

我觉得在曼哈顿买apartment condo的话，agent的value add不大，找容易沟通、返点高的就可以了。因为apartment没有house的诸多问题，condo也不像coop有繁琐的approval process，大部分事情其实还是要买家自己操心，比如看周围治安环境、了解学区、看地税、找律师做title check之类的。我觉得还是多联系几个agent聊聊，看你的感觉，跟这个人合不合的来，至于Redfin、realtor认证什么的，意义其实不太大。

我从下offer到close总共85天，前10天negotiate contract，然后花了8天定下mortgage lender，接着我们拖延症爆发花了两周才正式向lender提交mortgage application和一些initial documents，underwriter花了44天审材料、我们补材料，然后就通知我们approved to close了，最后10天是final walk through、跟律师算账啥的。