灣區Agent的自白

看到地里有些网友经常抱怨Agent不知道能幫到甚麼，我就以我本身為例，以一個Agent我在買房過程中我做了甚麼事。

準備工作
1. 知道Buyer的財務狀況，這一部分基本上就請buyer提供pre-approval letter，再問一下是否有車貸/學貸，就可以知道情況。最後會問一下down payment，如果要從國內轉錢過來，會推薦buyer合作過的loan agent，或看pre-apporval letter的lender再給建議，基本上就是不要找WF。
2. 先說好rebate方式。

買房過程
1. 知道Buyer想要的房子，這基本上就是跟buyer一起去看不同區域的SFH/TH，大約看了15-20間就可以鎖定某些區域的房型。
2. 當buyer確定對某個房子有興趣，先對這個房子過一個評估。
2.1.提供disclosure package，第一次會跟buyer一起review整個package，之後就會跟buyer說要注意的地方和建議。例如看完inspection report，覺得foundation有疑慮，會建議做foundation report。並確認superfund/高壓電/地震帶/瓦斯管道/etc。
2.2.1.根據那個房子做1個月的市場分析估價(CMA)，提供最高和最低估價。並跟buyer說目前的listing price是否是釣魚價/市場價/高於市場價，並提供意見。
2.2.2.如果是SFH，CMA的listing information和public information不符，確認Permit status，並跟LA確認。
2.2.3.如果是TH，內部照片不符合相對應的屋齡，確認Permit status，並跟LA確認。
3.準備Offer。
3.1.跟LA確認offer 狀況。
3.2.確認CMA內pending properties的狀況。
3.3.根據buyer狀況，建議 inspection/loan/appraisal contingencies，並說明no contingency offer的risk。
3.4.submit offer當天，跟LA follow up並跟buyer確認下一步。
4.在close of escrow 期間
4.1.處理任何狀況，其中以loan相關的狀況比較多。
4.2.跟buyer一起 Final Walkthrough。
4.3.跟buyer一起去 escrow 簽字
4.4.交鑰匙等給buyer。

acheles 发表于 2021-6-6 12:05
如果我打算卖房，我agent第一时间和跟他她关系好的同事或朋友agent，这个agent让自己的buyers get ready， ...

哦，这个是这样：

1. 没有哪个agent是只告诉几个人的，一定是在各个大群里面喊，pyq发，然后其他代理各种转发。为什么呢？因为你作为卖家也不希望弄个只有几个人知道的off market，你的代理也希望传得越多越好能尽快卖掉

2. 没有bidding war != 便宜。能提前让卖家接preemptive的，一定是价格出到了位。现在的操作一般是，LA收到preemptive后，先给下载过disclosure的人问一圈，说我收到这么多了你们要不要赶紧beat，如果没人愿意beat，同时又出到了seller的心理价，人家才会接。这个价格一般不会比后面bid出来的价格低

acheles 发表于 2021-06-05 21:23:14
很多卖家比如我并不贪婪，就是想尽快卖掉，多卖或者少卖个十万二十万的无所谓，我不需要很多人知道，现在这个市场又不愁卖，有人能下个差不多的offer就行。

这个回复我笑了… 记得昨天刚看到有谁在另一个帖子里回帖说买家的钱也不是大风刮来的一二十万怎么能不当钱… 今天就看到好心卖家说少个一二十万的无所谓… 这种情况下您买房多出个一二十万也估计无所谓，应该很容易买到…

acheles 发表于 2021-6-6 13:21
所以我的agent会对所有agent都一视同仁？不会给自己平时关系好的几个agent开小灶顺人情？会不会群里的agen ...

seller心理价位都是在counter和反counter的过程中磨出来的
虽然你说愿意便宜1，20万卖房也无所谓，但是99%的卖家不会这么想，都是卖家想卖高价，买家想捡便宜，一般需要几个回合才能达成一致，并不是说LA透露卖家想要200万，然后买家就乖乖地直接掏200万

“不会给自己平时关系好的几个agent开小灶顺人情？”
基本只有一种情况，就是想做dual
otherwise，一般都是广而告之，不管是群里发，还是同一个broker office的邮件群发，等等

我说这个只是指出，有些agent跟客户炫耀“我知道很多独家off market”，这种基本都是吹牛的P话，忽悠新手买家用的

如果这些都能做到那应该是合格的agent，如果人脉广一些能比别人提前拿到off market房源或者和seller agent关系好能提前说服seller接受preemptive offer就更好了。

acheles 发表于 2021-6-6 11:42
如果这些都能做到那应该是合格的agent，如果人脉广一些能比别人提前拿到off market房源或者和seller agent ...

如果有agent用后面2条举例，用作自己“人脉广”的证明，那基本都是忽悠你的

sfbayhome 发表于 2021-06-05 20:55:39
如果有agent用后面2条举例，用作自己“人脉广”的证明，那基本都是忽悠你的

如果我打算卖房，我agent第一时间和跟他她关系好的同事或朋友agent，这个agent让自己的buyers get ready，抢先下offer就可以避免上市后的bidding war了。这个buyer agent就是靠人脉得到了时间差。

sfbayhome 发表于 2021-6-6 12:16
哦，这个是这样：

1. 没有哪个agent是只告诉几个人的，一定是在各个大群里面喊，pyq发，然后其他代理 ...

很多卖家比如我并不贪婪，就是想尽快卖掉，多卖或者少卖个十万二十万的无所谓，我不需要很多人知道，现在这个市场又不愁卖，有人能下个差不多的offer就行。

大部分agent做不到这些，尤其是想拼业绩的那种

acheles 发表于 2021-06-05 21:23:14
很多卖家比如我并不贪婪，就是想尽快卖掉，多卖或者少卖个十万二十万的无所谓，我不需要很多人知道，现在这个市场又不愁卖，有人能下个差不多的offer就行。

哈哈 你卖房的话请先私信我
咱俩把agent fee二一添作五

acheles 发表于 2021-6-6 12:23
很多卖家比如我并不贪婪，就是想尽快卖掉，多卖或者少卖个十万二十万的无所谓，我不需要很多人知道，现在 ...

to be honest, 这样想的卖家真不多

大部分offmarket卖家，或者接preemitpve的，想的都是狮子大开口
再说，就算你作为卖家觉得不需要让很多人知道，你的代理不一定这么想，能早点卖掉肯定会想早点卖掉

acheles 发表于 2021-06-05 21:05:40
如果我打算卖房，我agent第一时间和跟他她关系好的同事或朋友agent，这个agent让自己的buyers get ready，抢先下offer就可以避免上市后的bidding war了。这个buy

对 我们想买的一个就是这么被vickyli卖掉的 没有上市就卖了 不得不说 vickyli 还是有一定的资源和手段 那个房子我想看都没给看就直接offmarket卖掉了卖给了她的同事