新人买房的一点经验

pre approval和loaner

- 建议尽量早做，开始看房前就做好。我当时是一边看房一边做pre approval，结果被各种offer deadline弄得身心俱疲，每天都在赶deadline的心情太stressful。
- 在shop around的时候就多找几家开pre approval letter。一是可以合并几次hard pull，二是了解不同银行的贷款政策和放款额度，三是可以了解这个loaner的个人情况。比如有的loaner虽然rate不错但超级不responsive，这种我就没有合作下去。一开始多问几家总比最后一天天数着离close date还剩几天身心俱疲好。
- 湾区抢房都得下clean offer（sell as-is然后waive所有contingency），所以loaner的经验真的很重要。贷款办不下来押金就打水漂了，而贷款可能卡在各种各样奇怪的地方。有些well known的loaner开的pre approval几乎就等于underwriter approval，这种offer递上去卖家几乎不会对你的支付能力产生质疑。


agent
- 不要图看房方便用Redfin agent，想要看房直接联系listing agent或者去open house就好。
- 遇到不满意的agent马上换。在找agent这一块上绝对的买方市场。
- 最好找专精一个地方的agent，有些agent号称全湾区都做，其实大多数时候也就只能帮忙下个offer，其他啥都问不到。
- 我没有固定的agent，而是看上了哪个房子就去找listing agent帮忙介绍个熟人下offer。这样的做法比较controversial，pros和cons都有吧。
  - pros
    - 自由度高，看房不需要考虑自己agent的availability，也不会担心因为长时间买不到房被agent嫌弃。
    - 可以保证拿到counter offer，在抢房的时候挺有用。价格差不多的时候listing agent也会优先忽悠卖家把房子卖给你。
  - cons
    - 选房过disclosure得自己看，listing agent和他们的同伙几乎不可能主动和你说那房子有多不好。
    - 有可能被listing agent bluff，得自己做好估价。

    - 不适用于比较冷的房子。
    - 难有rebate。


选房
- 如果可能，最好避开corner lot和flag lot，避开坡上的房子（排水很麻烦）以及院子地不平的房子。当然这些都不是deal breaker。
- 有条件的话请避开battleground，价位和区位上都是。2.5的房子可能被bid到3.2，而3.1的房子最后可能只有3.3。
- 除了常见硬伤外，最好避开小学、教堂、公寓、商圈、公交枢纽。
- 实地看房的时候最好在不同时间段多看几次，特别是晚上。有的街区白天路边没车，晚上就停满了车。有些地方白天高速噪音不明显，晚上声音就很清楚，等等。
- 最好能问到屋主信息，在很多情况下房况和屋主的情况直接相关。一般来说中青年屋主的房子 > 老人房 > 出租房，还有（政治不正确的说）富人房 > 穷人房。那些用上全套高端冰箱厨具，花园很精致的房子，大概率在其他细节和用料上都会更好。


下offer
- 个人感觉除非加价30%，否则preemptive根本没人理，除非硬伤房。
- 如果能够负担得起超过20%的首付，那么可以在下offer的时候尽量把首付额度写高点（比如30% - 40%），踩着20%首付下offer有可能拿不到房。不管offer上写多少首付，贷款的时候按照20%办理即可。


总的来说在湾区买房实在是太stressful，而且深刻的感觉到自己太穷。今天互联网大厂的股票又爆了，大家的购买力都太强了。望天。

Corner Lot 的好处是你的房子有两个面在外面，所以视觉上会显得大一些。我知道有人买地找僻静街区Corner lot,因为气派。

除此之外基本全是缺点。有Stop Sign 那种会更不好一些，汽车启动的声音等于把门口的小路升级成中路。

fififly_wang 发表于 2021-7-23 15:11
请教一下为什么要避开小学（or school in general？）和教堂呀？我还以为这些地方附近会更安全

小学在早上和下午上下学的高峰有traffic，直接靠着小学的操场的话还有下课铃和学生活动的噪音。教堂在周末做礼拜的时候有traffic。有些教堂还提供shelter。

金色麦田 发表于 2021-7-24 00:30
可以问一下什么叫作flag lot吗？

指那种没有直接临街，但是有一条很长的driveway接到大街上，整个lot的形状像一面旗子。

感谢楼主经验分享，太赞了

请教一下为什么要避开corner lot和flag lot呢？

LZ这个等同于dual agent
flag lot privacy好也安静，有什么不好的。前院可以当后院使用

感谢分享, lz买房上岸了吗? 买在哪儿了?

小黑屋881 发表于 2021-7-23 14:39
LZ这个等同于dual agent
flag lot privacy好也安静，有什么不好的。前院可以当后院使用

我只是从resale的角度考虑，flag lot喜欢的人要少一些。

小黑屋881 发表于 2021-07-23 14:39:54
LZ这个等同于dual agent
flag lot privacy好也安静，有什么不好的。前院可以当后院使用

flag lot有的时候是成对出现的，所以你要和邻居share前院。还有就是很长的drive way浪费面积，别人找不到你家之类的。

补充一下，花园很精致之类的高档房子也许日后维护保养开销比较大，不过高档地板高档电器的寿命可能更久。
另外推荐大家尽早做appraisal，如果需要dispute或者换lender，还有足够的时间。

harrybob 发表于 2021-7-23 14:53
flag lot有的时候是成对出现的，所以你要和邻居share前院。还有就是很长的drive way浪费面积，别人找不到 ...

那条很长的drive way不属于市政道路，需要自己维护。而且我也不清楚包裹要怎么送，难道要快递公司的车子开到你家的driveway里面来吗？

shki 发表于 2021-7-23 14:53
补充一下，花园很精致之类的高档房子也许日后维护保养开销比较大，不过高档地板高档电器的寿命可能更久。
...

对的，最好在offer被接受的当天就让lender去找人做appraisal。不过现在湾区appraisal基本上也没有backlog了。