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[买自住房] 新人买房的一点经验

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本帖最后由 sjc_coder 于 2021-7-23 12:14 编辑

pre approval和loaner

- 建议尽量早做,开始看房前就做好。我当时是一边看房一边做pre approval,结果被各种offer deadline弄得身心俱疲,每天都在赶deadline的心情太stressful。
- 在shop around的时候就多找几家开pre approval letter。一是可以合并几次hard pull,二是了解不同银行的贷款政策和放款额度,三是可以了解这个loaner的个人情况。比如有的loaner虽然rate不错但超级不responsive,这种我就没有合作下去。一开始多问几家总比最后一天天数着离close date还剩几天身心俱疲好。
- 湾区抢房都得下clean offer(sell as-is然后waive所有contingency),所以loaner的经验真的很重要。贷款办不下来押金就打水漂了,而贷款可能卡在各种各样奇怪的地方。有些well known的loaner开的pre approval几乎就等于underwriter approval,这种offer递上去卖家几乎不会对你的支付能力产生质疑。


agent
- 不要图看房方便用Redfin agent,想要看房直接联系listing agent或者去open house就好。
- 遇到不满意的agent马上换。在找agent这一块上绝对的买方市场。
- 最好找专精一个地方的agent,有些agent号称全湾区都做,其实大多数时候也就只能帮忙下个offer,其他啥都问不到。
- 我没有固定的agent,而是看上了哪个房子就去找listing agent帮忙介绍个熟人下offer。这样的做法比较controversial,pros和cons都有吧。
  - pros
    - 自由度高,看房不需要考虑自己agent的availability,也不会担心因为长时间买不到房被agent嫌弃。
    - 可以保证拿到counter offer,在抢房的时候挺有用。价格差不多的时候listing agent也会优先忽悠卖家把房子卖给你。
  - cons
    - 选房过disclosure得自己看,listing agent和他们的同伙几乎不可能主动和你说那房子有多不好。
    - 有可能被listing agent bluff,得自己做好估价。

    - 不适用于比较冷的房子。
    - 难有rebate。


选房
- 如果可能,最好避开corner lot和flag lot,避开坡上的房子(排水很麻烦)以及院子地不平的房子。当然这些都不是deal breaker。
- 有条件的话请避开battleground,价位和区位上都是。2.5的房子可能被bid到3.2,而3.1的房子最后可能只有3.3。
- 除了常见硬伤外,最好避开小学、教堂、公寓、商圈、公交枢纽。
- 实地看房的时候最好在不同时间段多看几次,特别是晚上。有的街区白天路边没车,晚上就停满了车。有些地方白天高速噪音不明显,晚上声音就很清楚,等等。
- 最好能问到屋主信息,在很多情况下房况和屋主的情况直接相关。一般来说中青年屋主的房子 > 老人房 > 出租房,还有(政治不正确的说)富人房 > 穷人房。那些用上全套高端冰箱厨具,花园很精致的房子,大概率在其他细节和用料上都会更好。


下offer
- 个人感觉除非加价30%,否则preemptive根本没人理,除非硬伤房。
- 如果能够负担得起超过20%的首付,那么可以在下offer的时候尽量把首付额度写高点(比如30% - 40%),踩着20%首付下offer有可能拿不到房。不管offer上写多少首付,贷款的时候按照20%办理即可。


总的来说在湾区买房实在是太stressful,而且深刻的感觉到自己太穷。今天互联网大厂的股票又爆了,大家的购买力都太强了。望天。

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MindHunter 2021-7-24 07:53:32 | 显示全部楼层
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Corner Lot 的好处是你的房子有两个面在外面,所以视觉上会显得大一些。我知道有人买地找僻静街区Corner lot,因为气派。

除此之外基本全是缺点。有Stop Sign 那种会更不好一些,汽车启动的声音等于把门口的小路升级成中路。
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 楼主| sjc_coder 2021-7-24 06:17:21 | 显示全部楼层
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fififly_wang 发表于 2021-7-23 15:11
请教一下为什么要避开小学(or school in general?)和教堂呀?我还以为这些地方附近会更安全

小学在早上和下午上下学的高峰有traffic,直接靠着小学的操场的话还有下课铃和学生活动的噪音。教堂在周末做礼拜的时候有traffic。有些教堂还提供shelter。

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 楼主| sjc_coder 2021-7-26 05:16:17 | 显示全部楼层
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金色麦田 发表于 2021-7-24 00:30
可以问一下什么叫作flag lot吗?

指那种没有直接临街,但是有一条很长的driveway接到大街上,整个lot的形状像一面旗子。

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k1938slll 2021-7-24 03:40:48 来自APP | 显示全部楼层
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BOMBANG 2021-7-24 05:29:08 来自APP | 显示全部楼层
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请教一下为什么要避开corner lot和flag lot呢?
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小黑屋881 2021-7-24 05:39:54 | 显示全部楼层
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LZ这个等同于dual agent
flag lot privacy好也安静,有什么不好的。前院可以当后院使用
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地里的匿名用户
匿名用户-6DC  发表于 2021-7-24 05:41:56
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感谢分享, lz买房上岸了吗? 买在哪儿了?
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 楼主| sjc_coder 2021-7-24 05:44:06 | 显示全部楼层
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小黑屋881 发表于 2021-7-23 14:39
LZ这个等同于dual agent
flag lot privacy好也安静,有什么不好的。前院可以当后院使用

我只是从resale的角度考虑,flag lot喜欢的人要少一些。
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harrybob 2021-7-24 05:53:18 来自APP | 显示全部楼层
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小黑屋881 发表于 2021-07-23 14:39:54
LZ这个等同于dual agent
flag lot privacy好也安静,有什么不好的。前院可以当后院使用
flag lot有的时候是成对出现的,所以你要和邻居share前院。还有就是很长的drive way浪费面积,别人找不到你家之类的。
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shki 2021-7-24 05:53:25 | 显示全部楼层
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补充一下,花园很精致之类的高档房子也许日后维护保养开销比较大,不过高档地板高档电器的寿命可能更久。
另外推荐大家尽早做appraisal,如果需要dispute或者换lender,还有足够的时间。
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 楼主| sjc_coder 2021-7-24 06:00:58 | 显示全部楼层
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harrybob 发表于 2021-7-23 14:53
flag lot有的时候是成对出现的,所以你要和邻居share前院。还有就是很长的drive way浪费面积,别人找不到 ...

那条很长的drive way不属于市政道路,需要自己维护。而且我也不清楚包裹要怎么送,难道要快递公司的车子开到你家的driveway里面来吗?
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 楼主| sjc_coder 2021-7-24 06:05:39 | 显示全部楼层
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shki 发表于 2021-7-23 14:53
补充一下,花园很精致之类的高档房子也许日后维护保养开销比较大,不过高档地板高档电器的寿命可能更久。
...

对的,最好在offer被接受的当天就让lender去找人做appraisal。不过现在湾区appraisal基本上也没有backlog了。

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