Airbnb Superhost分享自己短租房经验，求大米！

Disclaimer：并不是所有人和房子都适合做短租，想用这篇帖子描写一下自己管理短租房的经验，希望能帮助那些考虑做短租的地主朋友。

说一下自己的基本情况，坐标湾区，夫妻两人都有全职工作，工作强度0.8麻，同时自己管理两套本地短租房，一直是Airbnb Superhost，没有请Property Management(PM)帮忙管理，日常运营都是靠自己，换房客日常维护打扫卫生靠cleaning crew（这个很重要后面会提到）。

为什么要做短租？   TL;DR: 收入相对高 & 房屋损耗低 & 自己用房灵活

短租和长租的收入差距在每个地方不同，一般来说，越是流动人口大的地方（e.g. 夏威夷），短租的收入就比长租溢价更多。我们自己的短租收入感觉上就像家里多了一个人在打工，赚了一份大厂entry level员工的税后收入，至于出租房的税务优势这里就不班门弄斧了。

房屋损耗低是相对长租来说的，一般来说短租不会100%租满，即使房客来短期居住一般也不会使用得特别狠，比如游客大多时间都在外面，只是回家睡个觉，并不会在房里待很久。另一方面是每次guest的空隙，cleaning crew做清洁的同时也需要对房屋进行检查，一般房子的大问题都是积少成多，如果能及时发现，能减少很多大额开销。自己用房灵活就很好理解了，需要用房的时候直接block了自己用就行。

什么人适合做短租房东呢？TL;DR: 胆大心细

短租会遇到形形色色的人，人在河边走，哪里有不遇见奇葩的时候？关键是筛选要做好，预防奇葩出现，目前为止基本上一年遇到一个奇葩。要是真遇到了奇葩房客的话，首先不要怕事，见招拆招就行。短租需要提供周到的服务，不光是水电网家具，各类居家用品、装饰品，事无巨细，都需要考虑大才能最好的服务客人。

什么房子适合做短租？TL;DR: 因地制宜

首先要location适合做短租，然后就是房型本身适合，具体可以去Airdna之类的数据网站上看某一地区某种房屋类型的短租情况。筛选房客特别重要，最有效的筛选房客的方式就是尽量走高端路线，在当地的单价尽可能往高走，减少屌丝和沙雕租客，这个和房子本身适不适合做短租有很大关系。最理想的状况是location好、有view、有特色、各项设施齐全、居住舒服的房子，更受高端租客的喜爱。越是高端的房源和房客，服务越到位，越是能赚取高额的溢价。

短租房运营的工作量？

短租并不能算严格意义上的passive income，其实我个人认为很多房地产投资（做房东）都不能算是完全意义上的passive income，因为所有和实体经济打交道的事情都必然会遇到杂七杂八的事情，不可能像持有股票基金那样躺在家等着分红就行了。即使把日常运营（招租、管理房客、维修等）扔给PM，日积月累总会有需要操心的地方（e.g.老房子需要装修，换屋顶之类的），如果把所有需要操心的地方都扔给PM，PM只会还给你一个又一个大大的invoice，羊毛出在羊身上，毕竟美国的人工特别贵，随便修点东西都可能收你一个ipad的价钱（湾区内卷日常1），如果自己能做些小修小补，能够节省特别多的运营成本。很多来美国的老中一代移民都是靠着房地产翻身做了地主，其实他们都是发挥了中国人勤劳肯干的优良传统。当然湾区有这种优良传统的人特别多，导致大量人愿意做房东，于是做房东也就没什么赚头了（湾区内卷日常2）

短租的工作大致分为三方面：1. 和guest打交道 2. 协调cleaning crew 3. 日常维护和补给

如何减少短租运营工作量？

1.和guest的沟通交流做到自动化，这样大部分时间都不需要自己去亲自回信息，大部分信息都是系统自动定时发送，减少手动操作。我平时很少需要回复客人的信息，大多数时间都是像回微信一样就解决了。
2.房子要合适，装修、家具和各方面配置要傻瓜化降低maintainance（e.g.家里安装nest 3件套：thermostat、yale lock和doorbell，减少地毯的使用，各种家用电器instruction帖墙上）房子自身好用少出毛病能有效减少客人和房东的负担，提高好评率和收入。
3.日常清洁、维护、保养需要标准化、流程化，每一个房子都有大大小小的系统，事无巨细，特别是提供给短租客人的房子，更是需要考虑周全，人家毕竟不是长期居住，很多东西如果住的时间里缺了的话，会降低整个的体验，也会增加和房东打交道的次数.
4. 培养清洁团队Cleaning crew是重中之重，cleaning crew每次在客人check-out之后来清洁并准备房子给下一个客人，如果团队给力，房东自己并不需要做太多的工作，房东要做的就是找到合适的cleaning crew并把绝大多数的准备工作和日常维护教会给他们，并时不时监督他们做好工作。
5.准备几个靠谱的handyman，房子事无巨细，自己一个人不可能搞懂和修所有的东西，特别是在时间紧迫的情况下（两批客人的间隙），一定会需要找专业人士来解决。


如何做好短租？提高入住率提高利润？

1. 房子本身location好质量好
2. 提高好评率
3. 合理定价

从房地产投资角度来说，长租和短租属于两种完全不同的投资类别：长租属于residential，是最保守风险最低的地产投资类别。短租属于hosipitality，比如resort，是风险和收益最高的地产投资类别，Hospitality industry的收入很大程度上依靠优良运营。在能有效控制风险的前提下，如果能把一个低收益投资变成高收益投资，何乐而不为呢？

在什么平台上做短租？

主要有三大短租平台，Airbnb，Vrbo和booking.com。我的房子分别在Airbnb和Vrbo上listing，湾区主要客源来自airbnb，听说在其他旅游区Vrbo很流行，Booking.com本身是给专业酒店PM用的，系统本身比较复杂麻烦，而且听说订单很少客源也参差不齐。按我自己的经验，客人素质排序如下： Vrbo > Airbnb > booking.com。

做短租有什么风险？

- 政策风险：HOA、city、county允不允许做短租？
- 邻里关系风险：万一出现邻里矛盾，房东会消耗非常多的时间精力来处理，房客可能遇到一个奇葩下一个就是好的了，但邻居却一直在。
- 坏房客的风险：前面提到的
- 损坏的风险：出来做生意，就会有损失，自己的心态先放平，何况长租也会搞坏房子，短租你还比较容易修好呢。

如何控制风险？

买专门给短租房的房东保险，了解当地法律法规，减少损坏的可能性，filter坏房客， etc

为什么不给PM管理？

短期来看，自己还在资本的原始积累阶段，两个房子自己还管理得过来，在没有其他ROI更高的投资途径下，力所能及地把自己的房子管好，依然是目前阶段的最佳选择。长期来说，我也想找到一个靠谱的PM能让我成功退出日常运营，把两套房子的短租收入变成真正的passive income。

找PM有两个重要的问题：
1. 管理短租的PM收费非常高，一般收取revenue的15%到30%（根据服务的不同），这里面还不包括清洁费，也就是说很大一部分利润会被PM吃掉。
2. 如果PM运营得不好，还会降低listing的评分和收入，房东的目标是利润最大化，而PM的目标也是利润最大化，但是PM的手段是管理尽量多的房子，这就导致了PM不一定会对每一个房子那么上心。

如果自认为PM更适合运营的话，还是建议给专业人士做。

各位客官如果觉得受用，能不能赏点大米呀~如果版主喜欢，弱弱地伸个精~谢谢

爱上拉丁妹的Ted 发表于 2021-09-18 20:18:17
多谢楼主分享，可不可以请楼主分享下坏房客的经历？

我认识的每个房东背后都有一把辛酸泪，和房客打交道的故事估计一天一夜都讲不完，所以大家千万不要光看賊吃肉，不见賊挨打。

谢谢楼主分享，很有帮助。

敢问楼主的短租房型是啥样，以及大概在哪个区域？谢谢！

疫情对湾区的短租影响特别大，大概减少了一半的listing，疫情后湾区的短租需求恢复也比其他地方要慢，因为出差还没有恢复，总的来说，在湾区，现在可能不是很好的进场时机。

补充内容 (2021-09-19 13:55 +8:00):
因为短租和长租的收入相差并不大，而且事还多，所以很多地主其实不愿意做短租。

有绿卡才能做

cleaning crew怎么找呢

求问lz短租所做的区域和自己长期居住区域距离远咩？是remote的管理咩还是本地管理？ 谢谢！

清洁应该怎么安排呢，如果连续的有客人，会不会每天只有一两个小时可以打扫？

多谢楼主分享！能问下楼主：1. airbnb是在南湾么？；2. 疫情对airbnb影响大么？现在疫情期间，business travel和来湾区旅游的人应该很少把，那什么样的人会来住airbnb呢？

能问下楼主的airbnb是single family么？还是condo? 是买来花钱装修的比较高档一些，从而吸引高质量客人么？

多谢楼主分享，可不可以请楼主分享下坏房客的经历？