为什么要花好几M买房子

钱不过就是一个数字，为什么这么多人趋之若鹜？如果你不买房，天天交房租，老了连卖房周游世界的能力都没有。

xxllbace 发表于 2021-11-13 07:57
没那么简单吧
首先cpi这个月不一定是长久持续的
其次房贷利息是front loaded, 多数人7-10年就会换房，  ...

算利息不需要考虑amortized到7-10年，只需要考虑利率就可以了。因为本来前7-10年，借款的balance也是最高的啊，多借钱当然要多付利息。几年后，如果利率还是这么低，正确的操作也不是保持现在贷款”少交利息“，而是cashout refi, 维持一个比较高的ltv。

说不定人家又可以买得起大house又可以周游世界呢

yimushushu 发表于 2021-11-13 09:16:52
说不定人家又可以买得起大house又可以周游世界呢

真相了，买2M的房月供也就7000，加上别的开销就算1万，一年也就12万。

单码senior或者双码年入40w以上，都是可以随便买还能送俩小孩上私校以及周游世界的。

xxllbace 发表于 2021-11-13 11:07
也不一定吧

房子回报率有算过出租的部分么？ 既然要算纯投资回报那肯定是要回报拉满， 拿sp500比自住 ...

算上出租收入和贷款杠杆也是不划算的：
假设手头现金30W，投资美股大盘和投资房产30年后的对比，选30年是因为一般贷款30年期限，并且时间也足够长：
方案一：全部投入标普500，30*1.1^30 =523
方案二：20%首付, 撬动150W的房子，出租每月租金按4500（500用于房屋维护等费用），每月月供6159，30年后的净资产150*1.034^30+0.4*12*30-0.6159*12*30 = 331

当然是粗略计算，每人会30年贷款老老实实还完，中间肯定会做refinance来继续享有高杠杆率。但是应该不影响结论

前天还在和领导讨论这个问题，Redmond一套房，1986年10万，今年夏天卖了170万。同期SP500TR上涨了80倍，Nasdaq多少倍没有查，微软好像是10000倍。

ALONSO 发表于 2021-11-13 09:33:33
算上出租收入和贷款杠杆也是不划算的：
假设手头现金30W，投资美股大盘和投资房产30年后的对比，选30年是因为一般贷款30年期限，并且时间也足够长：
方案一：全部投入标普500，30*1.1^30

后面那句话差别大了
不cash out 一直还贷意味着平均是2.5倍杠杆，一直cash out 那是5倍杠杆，回报率差一倍

假设sp500回报率是一直成立，那应该用5%的首付，付mortgage insurance，达到20倍杠杆。剩下的钱买sp500，因为多付的利率肯定比sp500收益少

我们知道过去sp500收益，但是不代表未来也如此，所以还是得多样化和合理的杠杆

xxllbace 发表于 2021-11-13 08:07
也不一定吧

房子回报率有算过出租的部分么？ 既然要算纯投资回报那肯定是要回报拉满， 拿sp500比自住 ...

基本上湾区或者西雅图的房子拿出来出租就是给别人做慈善，不赚钱反而倒贴钱，越贵的房子越是这样。

我觉得拉到30年看，房子加5倍杠杆和SP500TR持平就不错了。期间如果morgage interest + property tax + 额外开销大于租金就不值得买房。不过这是30年前的数据，30年后房子升值肯定没有这么多，自动驾驶＋WFH＋Meta会出从根本上改变房地产市场格局。

ALONSO 发表于 2021-11-13 06:17
S&P500过去100年年化复合回报率算上股息差不多10%，房子过去100年的数据好像没找到，但是这里面（https://w ...

炒股费脑子花时间variance比较大。。买房只要选对地点还是比炒股轻松很多。。从投资角度肯定是股市更好，不仅收益高还轻便。。但是很多人还是觉得买房更牢靠，尤其是搞金融的人很多都不喜欢碰股票。。

投资应该多元化，而且要力所能及。版上很多小朋友拿着刚入行的薪水撑着及几米的房贷，不知道他们有没有仔细做过财产规划。很多时候可怕的是买入一个自认为是asset的liability。