Sacramento Property Manager流水账记录并分享一下疫情以来和租客打交道的心得

新年新气象，作为Sacramento/ Elk Grove 物业经理和地产经纪人，想记录并分享一下疫情以来和租客打交道的心得～ 如有说的不对的话请见谅，欢迎批评指正

先说比较恶劣，欠租的情况。 说真的，在疫情以前，eviction对我们来说几乎不算什么，3 day notice to quit也是没什么犹豫的；虽然也会有drama但起码应付的过来，损失也相对有限，一大部分租客会为了避免留下eviction记录认怂然后补起欠款律师费然后再搬走，皆大欢喜。
但是… 疫情以来一切都变了
结论是要忍，绝不建议搞砸和租客的关系，就算他不交租，除非他恶意破坏，被city发违章通知，被政府罚款；否则很难打赢官司，律师费很可能高的惊人。疫情之前Sacramento大概$1000就搞定，近一年多还没递上去过，就算咨询律师都被委婉的推脱了， 实际看来没有打官司也是对的，因为大部分等了几个月之后政府都补上了。只是处理了一个在疫情之前就提交的案子，进行一半被保护令卡住了，也拖了大半年，搞的律师很紧张，lock out当天前所未有的来了4，5辆警车，要知道以往都是一个警察走个流程。。估计eviction太少，警察都没事干了。
房东们首先要理清一个现实，美国是讲法律的，很多人觉得房租是应该付的，天经地义的。确实，大部分租客也是这样想，就算是疫情他们可能知道可以占便宜“暂时不付或者靠政府付”但是也会付，他们并没有深究法律空子，对于这样的租客房东应该感到庆幸，以和为贵，不建议加房租，也最好不要卖房，终止合同；尽量不要刺激租客, 除非他们选择自己搬走。但不这样想的租客呢，他们声称疫情受到了困难，目前的法律是受保护的，再说一遍，租客是受保护的，房东不可以意气用事，就算暂时没租收，该修的还是修吧，就算日后处理案子，搞不好输的是房东。
但是不是就没什么可做了么，当然不是~
如果租客有困难，他们会去政府网站申请，房东也需配合，city会要求提供公司地址，w9税表，联系方式并要求提供管理合同和出租合同，通常在等待数周甚至大半年之后，政府会一次性付清，我们最恶劣的租客2020年初就不付，政府后来一次性补齐了2万块，一年多的房租，大大的补偿了房东， 加州的补助申请在housing.ca.gov 网站 ， 但具体到每个county 可能要到地方的网站申请。因为每个county的保护令政策也是有差异。。我们处理的几百间房子里，大概有5-10% 租客会去申请（随着保护令的延长，case越来越多），其中60%以上都顺利拿到了补助。

再谈谈招租，最近的经历是前所未有，我自己都差点犯错，租给一个盗用身份的人；一个护士本人亲自来看房，言谈举止也ok，之前声称还是在外州，甚至重新查了一遍信用也没问题，加上冬天本来就比较难租，我也有点心急；签约之前，开始隐隐约约觉得不对，因为太过完美，仔细又审查了一遍发现查不到她Id上外州地址的具体信息，问她也是嘴硬说是搬家了，地址没问题。后来比较幸运另一个骗子用同一套工资模版过来申请我们其他房子才确定不对… 追问了几句骗子就自动放弃了……因为还没有到交钱或入住那一步，所以不知道他们背后在搞什么大阴谋 估计是疫情原因政府保护租客，更滋生了这种犯罪土壤。咋说呢，疫情下还是更要做好背景调查，租金不要放太高，提高信用收入的要求，多吸引来看房，谨慎一点租给最靠谱的家庭。如果是烂区的房子，本身注定找不到太好的租客，不妨考虑section8，至少还有政府撑腰，但也是要挑信用过得去的。

最后，祝大家新年新气象，股票节节高，百毒不侵全家健康～