坐标南湾 现在是买房的好时机吗

赞楼主的思考过程 有几个细节的点可以讨论一下：
“我感觉市场对现在（房贷）利率没到顶应该属于共识？利率高不应该最favor all cash吗？”
没有这样的共识 甚至从投资的角度 更多的人偏向认为房贷利率已经见顶了。。原因在于之前房贷利率是在Fed fund rate具有很大不确定性的情况下飙升的 现在Fed rate只有2.5% 比2018年加息之后还要低 但是2018 30年利率最高的时候也没有到过5%。。之所以这段时间房贷利率飙升是因为大家不知道接下来Fed加息会到多少 有可能明年通胀还不下来会加到5%左右。。但是随着Fed加息路径开始明确（至少市场是这么认为的）房贷利率开始下降了 因为恐慌情绪暂时没了。。以后还会不会升上去得看Fed加息节奏是不是真的放缓 （年底加到3.5% 明年基本不动）

"据说因为现在对房贷的监管更严格了，次贷危机不可能再次出现。"
是这样的，这种说法没问题。。其实不只是对于房贷的监管更严格了，而是整个银行的风险管控都更严格了，08年次贷危机最大的问题不只是房贷过于宽松 如果只是这个问题Fed肯定把雷曼给救了 最大的问题是资产证券化的那些金融衍生品（MBS -> CDO)的风险很大。。而08年之后的金融监管可以说完全锁死了银行的金融创新 CCAR Basel对风险管控的要求极高 银行每年的压力测试都是有没有足够的capital应对08年那样的金融危机（他们会有很多stressed senario）所以因为房贷发生08年那样的金融系统性危机是几乎不可能的。。

“2. 投资小白，不知道到底fed是更在意通胀还是recession。听口气都说不会recession，所以还能加息， 正如去年说通胀是暂时的一样自信。不知道如果2选一到底会选啥。”
我之前是一直认为Fed更在意通胀的 因为recession很好治 放水就可以 通胀越晚治理越难弄 形成长期滞涨通胀螺旋式上升就麻烦了。。现在看Fed有可能不会坚持2%的通胀目标 但是压通胀是一定要做的 Fed的dual mandate就是稳物价和保就业 刚出的非农就业数据又远超预期 就业市场太过强劲 Fed不可能在通胀还在高位失业率不大幅提升的时候就转向的。。

Fed更在意通胀的, 涨息还在继续，以前好像没听说过，涨息还没结束房子已经到底了。至少要到涨息停止时，再来看看形势。

再等2年吧

xiaopang2016 发表于 2022-8-5 00:49
1. 原来如此 我提这个主要觉得如果foreclosure多了其他房子也会影响 比如08年的危机对于普通人来说就是断 ...

我还有一个疑问，到利率真的上去了，一般来说房子很难卖高价。那换我我不是非不得已我不会卖呀，那时候不会变成换卖家变成“再等等”等到利率下来再卖？

mxtacky 发表于 2022-08-05 12:26:46
我还有一个疑问，到利率真的上去了，一般来说房子很难卖高价。那换我我不是非不得已我不会卖呀，那时候不会变成换卖家变成“再等等”等到利率下来再卖？

卖房的群体跟买房的是不一样的，尤其在湾区，双码农卖房的是占少数的。离婚的年纪大要退休的不是说等等就可以的，尤其是在这种大家都知道卖不了太高价的情况下还要卖房的很多都是有各种原因的，要不然又是remodel又是staging的就为了可卖可不卖还不够折腾的。

Lilyhj 发表于 2022-8-5 15:46
卖房的群体跟买房的是不一样的，尤其在湾区，双码农卖房的是占少数的。离婚的年纪大要退休的不是说等等就 ...

我倒是觉得年纪大的可以再等等，至少在纽约的都是，他们一般都是大半辈子都住在这里了，有很深的感情，其实心里是不愿意卖房的，但是可能说因为年纪大了折腾不动后院，打扫不了大房子的卫生。而且他们的心态到时候就像是你刚刚到退休年纪了刚好遇上金融风暴，那你到底要不要cash out你的401k/IRA呢？那时候套现你也不甘心对吧，要不是实在没钱了要withdraw也会“先等等”等大市上去了再卖，我感觉卖房的同理。

Mortgage 与FEDFUNDS的关系
（我把一个图弄透明了 强行放一起， 有熟悉画图的朋友可以提供一个高端点的版本，下面网站里这些数据都可以下载）：
我感觉是非常正相关的（所以我预期Mortgage 没到顶如果假设FED离顶还有很远的话，i.e. 3.5+ 比现在高超过1%），
的确是会有波动，波动可能来自于对FED的预期以及供需关系。

Source（谢谢@DavidFan333 提供这个网站）：
https://fred.stlouisfed.org/series/FEDFUNDS
https://fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE30US
再附上一个Santa Clara county的SFH Mediation。我感觉跟利率还是很有关系的（不代表跟股市关系就小了）。

今天出了新的失业率数据
https://www.bls.gov/news.release/empsit.nr0.htm
失业率依然很低 ，3大指数都小跌，同时对7月CPI预期调高（说是CPI是sticky 因为会跟工资螺旋上升）， 应该会给FED更大的勇气加息？
“unemployment rate edged down to 3.5 percent”
就业人数,就业率依然没有回到疫情前
“The labor force participation rate, at 62.1 percent, and the employment-population ratio,
at 60.0 percent, were little changed over the month. Both measures remain below their
February 2020 values (63.4 percent and 61.2 percent, respectively)”
我不是特别能理解为什么市场特别关注失业率，现在明显就业人数减少，失业率低没人干活对经济到底是好是坏？
https://www.investopedia.com/ask ... employment-rate.asp

租房
我的确认同租房价格和房价会螺旋上升。个人认为租房价格上升是短期的（不是特别理解到底什么造成的）。最近观察到了南湾有好多新的apartment，我随便找了一个连锁的定期记录一下几个房型的价格，以后数据点多了可以分享一下，如果有其他人也这样再做欢迎分享。

Agent
我感觉自己的agent 还行，暂时没感觉PUA过（也可能只是技巧比较高端）。不要问，我强烈不建议在网上找agent，过去2年身边买房的人太多了，我只相信身边的人说的，也建议大家去问身边的人。
我觉得还行的原因是这个人老说看过的房这里不行那里不行，除非特别便宜不要买之类的话，特别在下行市场，我觉得劝不买的比劝买的好。
如果你感觉被PUA了，或者不好好看disclosure之类的，我觉得无论如何都没必要继续合作下去了，这么大交易的合作，如果基本的信任都没有，很难有满意的结果。

这么认真的楼主 就说我的两份钱 湾区很少有人能一步到位买房 大部分人都是先上车 condo /th 然后换sfh 然后学区sfh , 所以 你说的81-89 买房了 但是不耽误他们接着买啊 ！ 而且买的早租出去就能差不多cover 房贷 ，很多人都不会卖， 毕竟大家都觉得湾区房价要涨。

长期肯定涨，短期现在真不太好说

mxtacky 发表于 2022-8-5 14:20
我倒是觉得年纪大的可以再等等，至少在纽约的都是，他们一般都是大半辈子都住在这里了，有很深的感情，其 ...

我对“年纪大的可以再等等”不是特别能认同，最近open house看到更多的自称几十年没卖过过的房子，我觉得这是一个年纪大了的人不想等的信号。
我对美国社会的理解是老人大多不跟小孩住，到了一定年纪可能更需要去养老院之类的地方（似乎特别的贵）。这个时候是可能需要靠卖房来支持的。
当然这些分析都特别的虚，数据少，假设多，如果有数据能看卖家，house owner平均年龄，本地人口结构变化,就会特别的能说明问题。