坐标南湾 现在是买房的好时机吗

oLiver2018 发表于 2022-8-5 14:54
这么认真的楼主 就说我的两份钱 湾区很少有人能一步到位买房 大部分人都是先上车 condo /th 然后换sfh 然后 ...

“大部分人都是先上车 condo /th 然后换sfh”
这个的确听上去非常符合 90年前后的人的轨迹。但是湾区的房价在过去十年有跨越性的飞涨，我觉得市场上80后想要换个好房子很少，open house也不大看得见这个年纪的人。我认为早来10年的人绝大多数应该已经在sfh里了 如果他们想要住。这个时候如果他们还在市场上，我的理解应该算是纯粹的投资行为。
正如我前面提过，我认为现在的sfh作为纯投资是非常糟糕，因为保有成本太高了。而且我觉得大家应该只是认为湾区会涨，但是不会有太多人认为湾区会再来一波过去10年的这种涨。

xiaopang2016 发表于 2022-8-5 18:22
我对“年纪大的可以再等等”不是特别能认同，最近open house看到更多的自称几十年没卖过过的房子，我觉得 ...

老年人还是看情况吧，不过你说得也有道理。
但是像你我一样的年轻人肯定不甘心吧。跟现在情况一样，要是比如说明知道fed未来一年就要降息了，那为啥现在要急着马上卖呢对吧？他们到时候也会“等等”，等3-4个月房子搞不好能多卖10% 那为何不等等。特别是那些当时是低利率买的房。
而且现在呢，大家手上的info都是差不多的，你我的想法和CNBC, WSJ, NBC news 没什么区别，都基本能预测到fed要干嘛，经济大致怎样。所以就算是房地产也已经是priced in 了这些个搞作，买家卖家都知道过几个月估计又要加息至少50个点吗？肯定知道，那买和卖的时候都已经把这个算进去了

楼主分析的很全面了，我同意楼主的大部分观点，也因此短期看跌湾区的房价。再补充几点我的观察。

关于供需，因为最近的互联网招人放缓 +疫情以来的WFH趋势+ 过去几年疯涨的房价对affordability的impact, 湾区大量人口涌入的时间已经过去了。我身边基本没有人在过去一年里搬到湾区并且买房的。而原来就在湾区的人，好多都hold不住在过去一年的疯涨潮里上车了。我个人不认为湾区买房的需求短期还将持续增长。
至于卖家，我之前也不太理解为什么有卖家愿意在价格下行市场出手，后来看了很多open house发现还是有很多不得不卖房的情况，比如老人去世，老人需要搬养老院，离婚, etc. 另外，买家有fomo, 卖家亦如此，尤其是投资房主，对价格变化更敏感，如果预期未来的一段时间里价格走低，很多房主还是愿意在相对高点变现配置其他资产。总之，除了收入稳定的自住房主，很多人因为这样那样的原因选择在下行市场卖房。

关于pending速度，根据我的观察, pending速度变快不一定就是市场变热了。我主要关注中半岛，fav list里的几个很久没卖出去的房子在7月中下，CPI指数发布之后几天，市场预期美联储将提高加息幅度后突然火速pending，现在sold price还没出来，但这更可能是卖家因为对市场预期的不乐观接受了未达之前心理预期的offer，而不是房市变热的表现。

楼主分析得很全面了

mxtacky 发表于 2022-08-05 14:20:37
我倒是觉得年纪大的可以再等等，至少在纽约的都是，他们一般都是大半辈子都住在这里了，有很深的感情，其实心里是不愿意卖房的，但是可能说因为年纪大了折腾不动后院，打扫不了大房子的卫生。而且他们的心态到时候就

不知道纽约的情况，湾区很多老人年纪大了都会搬去外州养老或者downsize，最起码最近看到很多卖房的都是老人家然后一问都是要搬走了。

非刚需可以再等等。

现在这个市场还频频唱多的无非两种人
  1. 房产从业者，agent，flipper，investor之类，他们需要这个市场持续火爆有流动性
  2. 刚买房或即将买房的人，需要互相认同，壮胆，吸引人给自己护盘/接盘。
相信自己的判断。其实经历过一两次周期就懂了，美联储放水资产价格上涨，美联储收水资产价格下跌。什么回调，细分市场的区别不过都是noise，大趋势不会变的。

Grace 发表于 2022-08-05 16:41:41
楼主分析的很全面了，我同意楼主的大部分观点，也因此短期看跌湾区的房价。再补充几点我的观察。

关于供需，因为最近的互联网招人放缓 +疫情以来的WFH趋势+ 过去几年疯涨的房价对affordabil

同意，卖家期望在改变

DavidFan333 发表于 2022-8-5 10:29
https://fred.stlouisfed.org/series/FEDFUNDS

LZ自己看吧。

6%是CPI的合理区间？长此以往湾区要被homeless占领了，包括富人区。

xiaopang2016 发表于 2022-8-4 18:50
谢谢！

1. 的确现在准备了理想房子25% 左右的cash 一方面通胀很高，已经贬值了一段时间了，一方面感觉 ...

你这么想，你的现金的大头都是用来买房的，只要房价在跌，通胀对你的影响真的很大吗？