坐标南湾 现在是买房的好时机吗

lz 看跌房市（~1 年内） 所以想等等再买。但是有观察到了不少看涨的帖子、行为，不能理解。
我跟很多“杠就你赢”的人不一样，我对自己的看法没有特别的自信，市场表现也确也跟我的想法不完全一致，非常希望有人能说服我或者分享一下跟我看法相左的人的想法，所以欢迎反驳。
我的想法很多来于各种文章和youtube的视频（这个是其中一个为什么不自信的原因，因为我看了看跌的视频，算法就给我推荐的都是看跌的）。

我比较能理解的刚需
1. 特别满意的房子，美国的sfh每套都不一样，这个的确过了这个村就没了的。
2. 孩子要上学。作为父母，带着上学的孩子搬来搬去的确不是一个prefer的选择。
3. 工作要有变动，比如准备去start up，股票不能算了。不买短期内买不起了。
已上3种情况是我理解的刚需，从高到低。其他的感觉不存在租房不能解决的刚需。而且性价比来说租sfh在现在的市场上太值了（低于 利息（不含本金）+propterty tax）。


我不能理解的
1. 长期看涨
我不是特别理解这个是什么意思。
a. 短期是会跌，但是以后会涨起来的
那为什么不等跌了在买，等等能买得到本来买不起的区，或者每个月少点贷款不好吗？
b. 短期不确定
觉得等下去短期也可能涨, 这个我比较能理解, 为规避不确定性多花钱我觉得很合理。


2. 利率要涨
感觉18年和今年年初都有“因为利率要涨，所以赶紧上车”的类似想法
我的理解是利率高可以等跌了refinance，但是低利率买的高价房只有短期的好处 （假设房价不变或者涨幅不超过利率太多， 如果大力看涨房价，利率不是特别重要了）？ 所以理论上来说利率张了是favor 买家？但市场的确不是这么表现的，不是很能理解。
这里的确有一个重要的assumtion，美国不可能持续的高利息 (所以我很能理解不急的卖家这段时间不会list，低价时期的确更难买到完美的房子）。
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-905533-1-1.html
这个帖子比较符合我的理解，虽然没有仔细看数据 但是方向一致。


3. all cash buyer
不是特别明白为什么all cash buyer不等利率再加一些在出手。我感觉市场对现在（房贷）利率没到顶应该属于共识？利率高不应该最favor all cash吗？


4. 投资房 （for rent now）
我感觉现在如果贷款买南湾sfh出租需要大量贴钱
https://www.zillow.com/homedetai ... 5014/19632498_zpid/ (2.66 ->6k)
https://www.zillow.com/homedetai ... 4022/19629222_zpid/ （3.38m -> 4.3k ）
这些房子感觉就是买来租的，为什么要贴钱租呢？


5. 供需关系
zillow以及很多文章都觉得房价只有可能减缓不可能跌因为供需关系。
核心就是现在Millennials的人群要买房了， 但是房子从08年开始建的少了。
a. Millennials（1981 ~ 1996 ）出生的人， 我个人不是很了解平均购房年龄， 但是感觉这个段的大部分人（比如81~89）不应该已经买房了吗？
b. Baby boomer (1946年 ~ 1964) 正在老去
c. 也有很多新闻指出湾区最近有人口流失，我的理解是WFH、fully remote导致的。这个我也不知道会不会持续下去，但是我感觉中长期内湾区人口增加的最快的时间（大厂的崛起以及最近的扩招）已经过去了。短期内也感觉不会出现过去2年这样的扩招， 更低概率出现新的Google，Meta，Apple （我理解绝大多数支撑房价的购房者都是码农）。
d. 这些文章都没有特别给出数据出处，有人知道怎么能access 到这些数据吗，出生人口，总体的sfh数量，地区的数据之类的


6. 不可能复制08年的大跌
据说因为现在对房贷的监管更严格了，次贷危机不可能再次出现。
a. 之前有出现过类似规模的放水吗，qt和加息会把多少的水缩回去呢？qt才刚刚开始，市场这么不相信fed可以 “reset”market吗？
b. Auto loan bubble.  看到了很多相关的新闻，不了解具体情况，但听上去过去两年的auto loan跟08年的房贷如出一辙，（规模远远小于房贷）。
欢迎业内人士提供一些数据，比如reprocess rate 之类的以及这个bubble真的存在吗？如果真的burst了，对大市场（股市+房市）会有影响吗？
c.foreclosure
很多文章提到了最近foreclosure 暴涨，但是因为过去两年基数很低（政策原因），所以现在还没有超过pre-pandamic。 所以认为这个不会影响房价。但这个趋势不值得担心吗？
比如 https://www.prnewswire.com/news- ... vels-301586400.html
下面的视频提到了最近foreclosure process有一些变化，可能导致了实际的rate比显示的低
https://www.youtube.com/watch?v= ... _channel=IAllegedly
欢迎能有人提供更好的或者带数据出处的分析，或者聊一下这些变化到底存不存在，或者只是地区性的，没有参考价值之类的。
d. 国内的经济形势会波及湾区吗？感觉去open house看到大多都是国人（可能是因为不同族裔有不同喜好，比如外卖范围的中餐厅多算是我的preference）。


7. 股市+hiring freeze
a. 我的理解湾区的房价跟股市相关性比绝大多数地区强（当然也有ny这样的更强的地方）。我理解大多数码农买房要卖股票，现在应该不是一个卖股票的好时机？
b. 最近就业市场对于湾区属于只有坏消息？


一些觉得现在是好时机的帖子
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-895593-1-1.html
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-901472-1-1.html
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-913939-1-1.html
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-914151-1-1.html


这个帖子“不知道大家每天在这里争湾区房价涨还是跌了有什么意义”。
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-906804-1-1.html
我觉得没人能凭实力抄底（分析出来哪里是底），我也并不觉得要到底再买，但是我觉得在一个市场意见非常矛盾的时候，看跌的人是买不到房子的，因为有看涨的人存在。所以理论上来说对一样的情况（对房子的满意度和2个一样购买力的买家），看跌的人是bid不过看涨的。所以我对这里看跌的帖子的理解是，看跌的买家希望大家都看跌，至少这样大家都更多的base on 房子价值来bid。的确看一些帖子低于listing快成了，杀出一个加价的买家。



这个人很多数据，看上去很有道理，如果有人能提供一下类似的数据来源就好了。你多看几个这种视频，就自动会有推荐的其他看跌的视频。很洗脑。
https://www.youtube.com/c/ReventureConsulting


很多帖子提到了不应该贴一两套房来证明房价跌了，我觉得很合理。最近的趋势的确又向上了。

Refin的data center 感觉还不错，可惜不能limit到邮编或者城市。
https://www.redfin.com/news/data-center/

补充内容 (2022-08-05 13:20 +8:00):
有人提到了Q2财报不错，认为recession的可能显著降低。根据最近的的肤浅的学习 我的理解是市场受到加息减息的影响远远不如QE/QT。然而QT在Q2并没有很厉害。所以个人认为Q2的财报的意义并没有能认为可以soft landing的地步

https://www.federalreserve.gov/m ... st_recenttrends.htm （顶点在4月份 论均值Q2还可能还是历史最高）
https://www.reuters.com/business ... hen-now-2022-04-06/ （这次QT的速度会比之前更快）

QE导致的inflation现在还没结束，所以QT的（一部分）影响会不会应该还没到呢。

补充内容 (2022-08-06 05:46 +8:00):
不知道怎么把图片贴上来 图片在
https://www.1point3acres.com/bbs ... 82&pid=17469507

Mortgage 与FEDFUNDS的关系
我感觉是非常正相关的（所以我预期Mortgage 没到顶如果假设FED离顶还有很远的话，i.e. 3.5+ 比现在高超过1%），
的确是会有波动，波动可能来自于对FED的预期以及供需关系。

Source（谢谢@DavidFan333 提供这个网站）：
https://fred.stlouisfed.org/series/FEDFUNDS
https://fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE30US


今天出了新的失业率数据
https://www.bls.gov/news.release/empsit.nr0.htm
失业率依然很低 ，3大指数都小跌，同时对7月CPI预期调高（说是CPI是sticky 因为会跟工资螺旋上升）， 应该会给FED更大的勇气加息？
“unemployment rate edged down to 3.5 percent”
就业人数,就业率依然没有回到疫情前
“The labor force participation rate, at 62.1 percent, and the employment-population ratio,
at 60.0 percent, were little changed over the month. Both measures remain below their
February 2020 values (63.4 percent and 61.2 percent, respectively)”
我不是特别能理解为什么市场特别关注失业率，现在明显就业人数减少，失业率低没人干活对经济到底是好是坏？
https://www.investopedia.com/ask ... employment-rate.asp

租房
我的确认同租房价格和房价会螺旋上升。个人认为租房价格上升是短期的（不是特别理解到底什么造成的）。最近观察到了南湾有好多新的apartment，我随便找了一个连锁的定期记录一下几个房型的价格，以后数据点多了可以分享一下，如果有其他人也这样再做欢迎分享。

Agent
我感觉自己的agent 还行，暂时没感觉PUA过（也可能只是技巧比较高端）。不要问，我强烈不建议在网上找agent，过去2年身边买房的人太多了，我只相信身边的人说的，也建议大家去问身边的人。
我觉得还行的原因是这个人老说看过的房这里不行那里不行，除非特别便宜不要买之类的话，特别在下行市场，我觉得劝不买的比劝买的好。
如果你感觉被PUA了，或者不好好看disclosure之类的，我觉得无论如何都没必要继续合作下去了，这么大交易的合作...

补充内容 (2022-08-10 02:55 +8:00):
https://public.tableau.com/share ... e_link&:embed=y
https://www.redfin.com/news/data-center/
1. Refine最新的weekly数据显示Santa clara county上个uptick之后median sale price继续下跌。个人认为上个uptick一部分来自于新学期马上开始，家长们更愿意溢价买(历史的每年高点也大多出现在summer，参考refine的monthly)。随着学期开始，这部分的需求会显著下降。
2. 当然new listing也在减少，我觉得利率保持高位时间长一点之后才会有更多的卖家愿意拿房子出来卖，真正的降需要seller习惯现在的市场。我相信绝大多数的seller都可以等等再卖，但肯定是越久越等不了的越多。
3. 更短期，i.e. 1~2 month 以内的确有可能会涨或者横盘，因为利率的确降下来了，最近在local min利率人肯能会买的比上个月贵。但是因为上个就业数据的超预期，现在我看到的市场绝大多数评论都认为CPI比想象中的更sticky，所以加息需要更激进 or 更持久。我觉得利息不久就会因为fed rate的原因涨到更高，同时继续拉低房价。
4. 唱衰经济的人越来越多（i.e. Ray dalio, Micheal burry 木头姐）当然他们的理由也不尽相同，比如我理解木头姐应该是希望通过唱衰来让fed变的温和，其他两个人可能是因为做空了市场。都不可尽信，不过的确证明了这个风险是不小的。
5. tech（各种size的）公司持续发布layoff 消息，暂时还没影响（大规模）到湾区，但是势头肯定是不好的。

我的判断
1. worst case， 几乎为0. Fed 怕大萧条，重新降息QE。那我炸裂，估计要不住的更远要不sfh变townhose
2. 房价止跌，或者小幅上涨，需要花更多的钱买到现在能买到的。
3. 房价继续小跌，半年之后大家接受了现在的或者更低一点的价格。市场上会出现更多的选择，性价比跟现在其实可能没区别，但是选择多很多。
4. 湾区小到中规模的layoff，房价大跌。概率也很小

因为lz现在也有地方住，也没有要上学的小孩，除了1不可接受外，其他的都还好，反过来说，如果现在买了，4也是不能接受的。基于这些考虑，我决定停止看房3~6个月。然后等市场的声音稳定一些再来买。
当然这个行为属于特别保守型，不一定适合所有人。欢饮大家持续留言。


补充内容 (2022-08-10 03:03 +8:00):
再补充一个发帖的初衷，我觉得人总是会错误高估知己想要发生的事情的概率。所以无论看涨还是看跌，我觉得都需要多听听别人为什么这样想。
买房对于lz这样的人来说，是属于all in行为，不得不谨慎再谨慎。所有人都知道股票（比如s&p）长期看涨，但是我不相信有人遇到新来炒股的人就说all in，说不能time the market。不能定投，只能多想想了。

现在还有人在洗脑“不能time the market”，三月份那批信了这句话的人，都要面临十年高岗了，问问他们到底能不能time the market，两个月内首付跌没了是什么感受。

经济萧条还没开始呢。通胀这么高一点都没降下来，为啥都开始觉得会降息了？

为你发那么多文字点赞，真心讨教的那种劲儿！

有两点我想补充，
1 通胀高的情况下买real estate也不是一个差选项。除了留cash难道你要放股市？如果放股市，参见第二条。
2 你去看湾区房价均价或者中位数，跟科技股的相关性，你会发现相关性很大，甚至大于利率涨跌。而近一个月纳斯达克已经涨回来了很多，这也是为什么开始有人看多和重新出现bid war的原因之一。当然，股价上涨又是预期的表现，因为机构都感觉fed明年初就要返回qe.
3 还有贷款利率涨跌不一定完全取决于fed 的基准利率哦。最近就在下跌。

dowhatyoufear 发表于 2022-8-4 18:29
为你发那么多文字点赞，真心讨教的那种劲儿！

有两点我想补充，

谢谢！

1. 的确现在准备了理想房子25% 左右的cash 一方面通胀很高，已经贬值了一段时间了，一方面感觉recession 如果真的来了还会跌，非常难受。

2. 投资小白，不知道到底fed是更在意通胀还是recession。听口气都说不会recession，所以还能加息， 正如去年说通胀是暂时的一样自信。不知道如果2选一到底会选啥。但是我理解是矫枉必须过正，降息要到inflation很厉害再停，加息亦然。

3. 我的理解是房贷也是供需关系，少人贷款了就便宜点但是不能低于成本（我不是特别懂成本具体是多少，但是我猜跟Fed rate很相关），看的视频里也提到了申请贷款的人（如果有人知道怎么拿到这个数据欢迎提供）迅速下跌，算是半个看跌的角度（少人贷款房价跌，利率低涨）。 但是fed 年底真的涨到3.5+ 感觉这个数字已经逼近这边的7 arm了，我的理解到时候应该利率更高？

dowhatyoufear 发表于 2022-8-4 18:29
为你发那么多文字点赞，真心讨教的那种劲儿！

有两点我想补充，

说的真好，补充两点：
1.近两周利率降了基本上都可以做到3.5%左右，拉满过去30年看，还是低点。可房价好多跟高点相比已经跌了30-40%不等，我还有看到跌了一百多万的，所有现在买房的人确实开始变多了。
2. 租金的上涨让很多确实有相对刚需的买家开始蠢蠢欲动，毕竟房价跌了30%跟租金上涨10%比，在高通胀（并且不知道什么时候能压下去）以及利率还算低的情况下，肯定还是选择房产 over 股票。

以上。

DavidFan333 发表于 2022-8-4 18:50
说的真好，补充两点：
1.近两周利率降了基本上都可以做到3.5%左右，拉满过去30年看，还是低点。可房价好 ...

1. 的确从refine截至到7.24的数据看，价格在最后一周有了上扬，我的理解也是跟利率降低相关。我在18年前没有关注过房贷，感觉现在的利息跟当时差不多？你说的30年的数据可以分享一下吗？如果房价的上扬是利率降低导致的，是不是说明等利率更高房价会继续跌。

2. 如果判断是通胀降不下来，是不是可以认为加息不会停止

周末出去看了一圈，发现条件好的开价合理的房子还是很popular，一个周末就pending了。剩下一些价格过高的就在市场上待着，去看房的人也很少。自住房还是要找一个自己喜欢的，可以先逛逛open house，不着急下offer。

我想说一下foreclosure，因为身边很多家人朋友都去bid过foreclosure，基本上不是你我可以玩的。这些房子都是sold "as is" 然后是不允许贷款的，所以基本都是现金买家。所以其实就算foreclosure多了也和我们没什么关系。
再则我也可以说说纽约，因为自己就在纽约。（指的是NYC五大区，不是周边, 然后撇除曼哈顿那些高级公寓，就说townhouse 和 SFH），纽约房地产跟CA/WA很不一样，别人大涨的时候，它在阴涨，别人大跌的时候它又硬挺。这是因为大量金融人的关系，他们的收入并没有RSU 而都是Cash bonus，所以除非投行的表现不好或者自身表现不好，不然不怎么受RSU的影响，而且有钱人太多太多太多了。
再则想说说fed（仅自己看法），科技公司和银行财报陆续出来，基本都是除去汇率impact以外表现都很好。这是Q2的表现，fed在Q1后期已经开始鹰派加息了，看到大家就是加息后财报表现还是那么好那fed感觉其实加息对现在经济的影响并没有那么大，不是说加息后各大公司就撑不住了。我之前感觉不会soft landing，但是现在越看越感觉这个soft land 的几率很大。我自己感觉至少超过一半概率能soft land.

最后的最后，不管是房地产还是股市，都是那句话：You can never time the market。 其实人人都知道致富的”秘密“：低买高卖，但是谁有能确切知道低点在哪高点有在哪呢？哪里的好房子都是快快就pending了，就像好的股票不担心会跌一样道理。

楼主要买房，建议要好好了解下经济基础。当今的利率也不算高的，只是大家习惯了0利率的时代。

1. 长期看涨：市场上钱都是越印越多的，通胀都是客观存在的。钱越来越不值钱，这是事实；
2. 利率要涨：短期利率涨跌对于买房影响不大，美联储过一两年还是要降息的，可以重新refinance; 算好2年内，为每个月多付的钱划算不划算再决定。不用靠猜
3. all cash: 没有人知道啥时候是最划算的时候，大家都是相对的选择

其他的没有必要回复。关键是要自己分析算数字，对市场有自己的看法。。。

DavidFan333 发表于 2022-8-4 18:50
说的真好，补充两点：
1.近两周利率降了基本上都可以做到3.5%左右，拉满过去30年看，还是低点。可房价好 ...

哪里可以做到3.5%呀？谢谢层主