看房一年半的思考，“刚需”买房是个伪概念

“刚需”也许是个夸张的词语，非要玩文字游戏没有必要也没有意义，但是确实可以探讨一下房子的需求属性
1. 学区属性  -> 在中国也许有，但是鉴于美国租房同样能达到，所以谈不上必须。而且本人算过，过去十年Cupertino的投资回报率和Fremont几乎一样，在大部分，最后Fremont回报率还稍微高于Cupertino.

2. 投资属性 -> 国内一线城市房子在过去算是最优质稳定的投资产品了，目前虽然房价不稳但是比起国内股市和其它无管制无透明的金融产品也还算是。在美国股市完全可以替代房子作为优质投资产品，更不用说湾区的房市和股市完全是稍微滞后性的正相关。所以也谈不上“刚需”一说。当然了，湾区房子过去一二十年确实是具有投资属性，建议可以自己算算同等资产和每年同等持续投入房子和股票的回报率的区别。虽然过去不代表未来了。个人算过，投资回报率还是相当不错的，而且税收是有优惠，就是流动性不如股票。

3 居住属性。如果你对居住本身有要求，尤其是有了孩子以后，希望装修好点，弄安全质量高的装修材质，自己喜欢动手改造，这个是可以谈得上需求的。出租房里面customization很难，居住条件肯定是不如自己家的房子可以持续优化，而且你会面临由于房东计划改变而被kick out的风险，所以一般不愿意也无法投资装修太。但是家具还是可以买好的。

还有一些是真正的伪概念，比如don’t time the market，买房不是什么时候都能盲目地买入。don’t time the market愿意是说不要去预测市场短期的变化而投机。但是不代表不根据各种经济信号来谨慎投资，低买高卖才是永远投资的本质。投资大亨像巴菲特也一样会根据估值，模型，大势，信息差来调整自己的投资策略，来达到低买高卖的效果。
比如，有算过现在的利率高的情况下，两年假设利率能下来refinance，总共你要多支出多少钱，预期房子估值能到多少，同等自己放股市投资回报率多少，根据湾区价格走势和股票走势的正相关率值，不同的股票升值点回报率的差异怎么样。

说到底，房子还是一个同时具有投资和享受属性的东西，根据自己的购买力和房子的投资潜力买，自己承担投资风险就好了。

sheepmiemies 发表于 2022-08-31 22:22:52
单纯喜欢计算数字，2.5M房子，利率按5%算相对方便也还算合理，一年利息就是10w，南湾地产税1.2%不到就是3w，2.5房子应该大多数是SFH了一半没HOA，保险一年1-2k这也才13w多？（利息和

利息可以抵税很多，但是房租是税后的啊。

中国人所在的房地产论坛最恶臭的两个词 - "刚需" 和 "硬伤".
两者都是被一小撮恶心的人整来卖焦虑, 然后一批傻呵呵的人以为有道理就继续传.

apang520 发表于 2022-08-31 21:27:16
不好意思，我不是在代表，我就是说个事实，在湾区还真就是大部分，或者说超过90%的中国人的刚需，中国人还真就是喜欢买房，囤房，攀比住房。

建议换个地方。。。幸福指数能提高非常多

xxllbace 发表于 2022-8-31 15:19
最简单的道理

假如买房的地税+利息 要5k, 房租也是5k

5k vs 5k我觉得都不必买房.. 你这个都还没算上房子的维护成本呢 这投资回报率还不如买qqq 算上房子的交易费更是赔的离谱

买不起就买不起…哪来那么多废话…
我现在不买房的唯一的理由就是我穷，要是我首付够，还得起贷，谁还整天租个2b

bbrsher 发表于 2022-08-31 16:27:43
如果你现在租房的话，你可以简单算一下计划买的房一年的支出（房贷中利息部分、房产税、保险、HOA等）减去 一年房租（你甚至可以假设租一个比现在租的更好的房子，比如再多一间卧室或更好地理位置），然后评估一

14万（18-4）？楼主的算法是不是“我付了房贷，但房子不是我的”？

FML 发表于 2022-9-1 01:19
晚买一年白干五年当然要买，都开始跌了还买啥，丈母娘又不傻。另外不买房就结婚的多了去了，我就是，丈母 ...

白干五年是你工资太低了，你不能算便宜50万就花了50万，有个4-5倍杠杆在的，你不买房是你“先不打算买房”， 不是永远不买房，租房个5年试试呗？ 现在是你还在想更便宜地抄底，年初的时候谁也没有crystal ball，那时候买了就买了，不至于五年白干。 如果年初的时候你就肯定房价要大跌，股票你早就造空致富啦，马后炮是没用的现在加息周期大家都预料九月十月加，那大家等年底再买是很正常因为信息比较充分了， 谨慎购买是对的，但不至于说现在不买年底才买就不叫刚需。

买房这事是不是刚需，你看你自己是不是没买房现在整天盯着房价看什么时候出手就知道了，这还不刚需啥才是刚需？你要不要跟老婆和丈母娘说不买了租房一辈子试试？

run93 发表于 2022-8-31 23:19
利息可以抵税很多，但是房租是税后的啊。

好像只有前75W贷款产生的利息可以，加上1W地产税的cap。
75W*0.05+1w=4.75w，比标准抵扣2.5w左右多了2.25w，按1/3的收入税算就多抵扣了7.5k，但是自己的房子还要维护，懒得算这么细，把这部分抵消了。

你付利息的钱和付房租的钱不都是税后的钱吗 :)

sheepmiemies 发表于 2022-09-01 09:48:46
好像只有前75W贷款产生的利息可以，加上1W地产税的cap。
75W*0.05+1w=4.75w，比标准抵扣2.5w左右多了2.25w，按1/3的收入税算就多抵扣了7.5k，但是自己的房子还要维护，

ok。那就只能打个9折