湾区投资房买condo还是house

如题，最近在思考投资房到底是该买condo还是SFH，目的是，现金流尽量打平，等待房产升值。理由对比如下

Condo
     pros：

• 价格便宜，容易上车，尤其是现在，不用拉太大的杠杆
• 后期维修省心，持房成本相对较低
• 更容易实现正现金流
  

    cons：

• 升值潜力有限
• HOA一般都巨高，属于砸出去的钱，白白花掉
• 
  

SFH的优缺点相反。

现在湾区市场上都还没有出现大面积减价的情况，并且听说最近有回暖趋势。现在要入手吗？入手要选什么呢？

附加： 鉴于不给budget的投资问题都是伪命题，目前想控制在1.5M左右，着重在看半岛区域，当然其他地方也会考虑，但没有那么熟，希望大家能够多给些建议。

投资难道不要量化吗？只是“Condo租金高，但是涨幅少”，没有具体数字，怎么做决策？我告诉你一个方法吧，但是你要自己做功课。

1、把预期年均涨幅、租金收入比例、维护成本、都算出一个百分比来。贷款成本比例 = 年利率*（贷款百分比）。
预期年均涨幅怎么算：去Zillow查metro、city或zipcode对应的三十年涨幅。至于湾区会不会像历史一样继续涨，这个是个哲学问题，你自己要有结论。

2、计算 年收益=预计年均涨幅+租金收入-维护成本-贷款成本。这个是房子全价的百分比。再乘以你的杠杆系数，比如贷款50%就乘以2。

3、去比SP500历史年均、或者CD、或者Nasdaq

4、最后你再考虑值不值得为了一点点收益的区别而卖股票买房子、或者买Condo省得修草坪。

说实话，你不用算。算过的人都已经把坑填平了，导致的结果是各种投资方式的结果是差不多的，最多差2%。你要做的就是1、勤快地去找deal，2、懂得自己的tradeoff。

Condo能升值？ excuse me
Condo唯一好处就是买在公司多的地方，租给学生或白领，不愁租不出去
自住和保值角度只能买House

出租房投资的两大法宝就是1031和stepped-up basis，搞明白这两点后你会有攒房做地主的冲动

湾区还有能有正现金流的房子？ 150万房价以现在的贷款利率和租金？

1.5M不太容易买sfh，捡到大deal自己flip和加建都难有正现金流在湾区

为什么大家都觉得HOA的钱花出去没用呢？HOA不都包房屋墙体的维护，12-15年换一次房顶就几万刀，siding也是几万刀，还有人割草扫雪，可能不是很划算，感觉还是有点用的

美东下雪多SFH铲雪能铲吐，很多人雇人铲雪，一次也200刀，每个月都下雪的话，也赶上HOA了

关于湾区condo，提供两个DP，是经历过的具体condo，非统计数据：
san jose的一condo：2008年那一波价格从2x跌到x跌掉50%，2011年跌到底价格为x，后到2018年高点涨到了3x，到2021～2022年疫情期间SFH大涨之时反而从2018年高点跌掉10%
mountain view的一condo，2008年那一波大约2010年到底，价格为x，到2018年高点为2.5x，到2021～2022年疫情期间SFH大涨之时反而从2018年高点跌掉了30%。
疫情是短期改变了湾区condo投资逻辑还是会长期改变湾区condo的投资逻辑，各位自行判断。

yyy168yyy 发表于 2023-2-9 09:09
为什么大家都觉得HOA的钱花出去没用呢？HOA不都包房屋墙体的维护，12-15年换一次房顶就几万刀，siding也是 ...

湾区没有雪，湾区现在的condo连草地都很少，而且草地的话也有自动洒水系统，不需要人。墙体维护那些我同意，但是那些钱最后还是homeowner自己出的，所以每年hoa一直涨涨涨。相反的，hoa 那些人的成本真的很高，每次开一次hoa meeting就好多钱，然后因为参加的人数不够多，meeting 流掉，但是cost还在。

只有更多的有钱人来到湾区才能让你的房子升值，你觉得可能吗

买sfh。condo容易有rental control和hoa指定的rental cap，这以后都影响出租