对房价的一点看法

看大家讨论了挺久的房子，看跌的看涨的都有不少。我本人也有几栋投资房，就发表一点不靠谱的想法。
先说结论，房子整体短期内不会大跌，什么时候会跌？在美国政府手段用尽，房子持有者所有option都rule out才会跌。
手机发帖排版有问题，凑合看吧。我放一张图在末尾是美国近几十年来房价走势。
首先看一下，美国政府在疫情期间增发了天量的货币，这些钱都流入了金融资本市场，导致通货膨胀，股票房子繁荣，这大家都懂。但现在有一个很严重的问题，就是这些超发的货币没有地方去！因为美国主要靠国外商品来供应本国需求，国外供应链被川普时代各种制裁贸易战都打乱了，而且别国现在并不愿意收美元，导致大量美元用不出去，在自己金融系统里打转转，那必然会推高本国金融资产价格，也包括房产。这是政府原因之一。
政府原因之二是因为要选举，不想股价崩盘房价崩盘，也不想房价暴涨，所以在维持较高利率的同时一直在放出降息，停止加息的预期，给予市场信心，导致股票房子继续繁荣。
政府原因之三，这件事他们在06年也干过，就是给大量不合格的贷款者发放贷款，增大买家群体，促进房产交易。要知道天价房产仅限那几个城市的几个区，其它大部分地方房产价值基本还就是35-60w这样的水平，这个价格按照现在美国的工资收入对于美国家庭来说真的可以够得到。但他们可能没有首付？没问题FHA或者VA贷款来帮你。信用分数不够？没关系最近出台的政策让低信用分数购房者贷款能力大大增加，这也推高了风险，来源：https://www.newsweek.com/biden-r...owers-1795700?amp=1

讲完了政府层面几个原因再来说说房产商的：
1，开发商建好后预期房价会涨，捂盘惜售或者改出租，期待暂时苟住高价卖出。
2，开发商直接补贴购房者，出钱Buy points来帮购房者实现较低利率。
3，开发商通过送装修，送家电，送家具，送upgrade等方式变相补贴购房者。

https://www.axios.com/2023/02/23...horton-lennar-pulte

最后再讲讲卖家或者房产持有者的：
首先明确谁也不想低价卖出自己的资产，所以当行情不好的时候大家的反应都是用尽一切手段拖过这段时期再卖！
手段1: 不list自己的房产，用自己的收入来填补两份贷款或是出租房的负现金流。
手段2: 卖房时挂高价不降价，同时房子还可能出租，买家砍价就说不降价不着急卖，有租客有现金流，不着急，这点华人房主常用。
手段3: 由于疫情期间积累了较多资金，所以两份甚至三份贷款目前都还周转得开。
要知道，如果不到万不得已，大家都不会割肉的。所以呢想从持有者那边薅羊毛还需要经济崩盘，各行各业大规模裁员，股市大跌，导致现金流周转不开不得不卖。可是到了这一步，就不是想卖就能卖掉的了。

最后的最后再说下现在的市场预期
DR Hortons大家可能都熟悉吧，这是一个房产开发商，他们二季度对比去年二季度收入降低了40%，而总营业额差不多，在大宗建材降价的时候，营业额差不多为什么营收下降了呢？因为他们补贴购房者了，cost of sale上升了。但是在收入下降的情况下，他家的股票却涨了很多，这是为什么呢？这是因为市场方面的信心，对于房地产的史无前例的信心。不管是股票还是房地产都要看信心，我们看看这半年以来发生了什么事：1，股票在去年跌倒最低点后由于政府舆论的引导，和市场的乐观估计fed会pivot甚至降息，一路反弹，现在已接近高点；2，硅谷银行暴雷后，政府出手干预兜底，直接那意思就是哥罩着你别怕；3，各大银行都报告了创纪录的营收；4，即使大家都说经济危机要来了，但通胀依旧高企，就业率依旧好看。5，在卖家人为控制供给端后，随着春季旺季到来房产市场迎来强力反弹，虽然购房者demand和贷款申请数量目前依旧接近历史低点，但由于广泛的供给端主动缩减，导致了大部分地区房产的强力反弹。6，政府人为介入，降低贷款门槛，增大了购房者群体。以上这6点，每条都强烈刺激着房产市场的信心，因为去年秋冬短短六个月全国跌10%热点地区跌15-20%实在崩得太快，市场非常需要信心，所以哪怕只有一点利好就已经足够。
但是历史告诉我们两件事，第一件事就是神欲使其灭亡必先使其疯狂，第二件事是人们从来不会从历史中学到任何教训。现在发生的每一件事，其实2006-2008都发生过，甚至中间短暂反弹，甚至之前我们说的这戏和08年最大的不同就是因为这次没有垃圾贷款这件事，现在也不成立了，现在垃圾贷款非常多且违约率已经在快速上升。
虽然有这么多不利好消息，但政府手段依旧尚未用尽，房产持有者或者潜在卖家依旧还撑得住，另外就是乐观情绪的蔓延，导致我认为2023房价不会大降或者出现去年秋冬的闪崩，在政府手段用尽，seller option用完之前，应该会维持现状。政府手段什么时候用尽或者停止干预？可能要等到大选完吧。seller什么时候会list房子？不得不list的时候，包括不限于；失业，裁员，现金流撑不住，家庭变故，健康状况变故等等。seller还有多少子弹？saving account，0-interest credit card direct deposit/balance transfer，instant cash app，pay day loan，卖股票，取401K，退休金，卖血等等。记住，没有人愿意低价卖出自己的资产除非迫不得已！

全篇都是基于市场流动性高位这一个假设，没有考虑credit crunch的突然性，卖家的流动性很可能是极短时间被抽干的，而不是温和的下降。08年也是大选年。

有些人就是一上来就人身攻击，我真是看不过眼。谁喊房价涨谁就是托，什么屁股决定脑袋。不好意思你也是屁股决定脑袋，因为你天天喊跌是因为你太穷了买不起，只有大跌了你才能买得起。看你那穷酸样，真是晦气！

有一些道理，但是我觉得华人房东也许比较能撑，其他族裔没有那么愿意为了一套房子去吃苦或者死撑着不卖，有些退休老人卖房也是能卖多少算多少，破破烂烂也不装修也不stage，人都快要入土了，不那么介意这点差价。还有很多其他卖房原因：离婚，换房等现实需求。人总想着低买高卖，不行就撑几年，资金也有机会成本的，而且可能过几年行情更差了，这谁能预料呢。总说不会大跌，去年却也跌的很凶。自己做好资产配置，静观其变就行了，爱涨涨爱跌跌，又不影响什么

哇塞！楼主大佬真的是厉害到爆炸啊！💥🔥

楼主的分析，有理有据，条理分明。疫情期间的大放水，导致资金泛滥，和资产价格上涨；同时，也导致历史少有的通货膨胀。把本来已经三年前差不多到顶的周期，推迟了三年，和推到新高峰。可问题也比三年前严峻，最理想的情况，当然是短时间维持高利率，软着陆。可是似乎没有明显效果，所以高利率还会延续下去，而layoff似乎也慢慢并必然延伸到其他行业

不负责预测，现任政府无法阻止经济继续恶化，明年政党轮替。

这么高的利率都没把房价打下来，眼看着马上就要进入降息通道了，房价大跌应该是不太可能了，买房还是要趁早，越晚买越不划算

金元宝儿 发表于 2023-04-24 21:32:31
全篇都是基于市场流动性高位这一个假设，没有考虑credit crunch的突然性，卖家的流动性很可能是极短时间被抽干的，而不是温和的下降。08年也是大选年。

确实没错，但08年时卖家的信心已经被消磨了两年，现在才半年而且今年春天又反弹了一波。当卖家有信心的时候，就会想办法挤出钱创造流动性。

违规用户-E8E8 发表于 2023-04-24 23:27:56
确实没错，但08年时卖家的信心已经被消磨了两年，现在才半年而且今年春天又反弹了一波。当卖家有信心的时候，就会想办法挤出钱创造流动性。

挤出钱创造流动性？好家伙，有信心就有钱的意思呗？主观能动性大于客观实际呗，经济学不存在了……你就说你是不是被房子套牢了，实在不行卖两套吧，房子不能吃不能喝的，生不带来死不带走的，投资不起就别投了呗，图啥呢……市场永远都有看涨看跌的，不然不就没交易了吗？别人爱咋看就咋看，你管控好自己的财富就行了，你的观念改变不了别人的想法，但是会决定你的生活水准

再补充一点
疫情期间的房价暴涨, 让买家和卖家双方都PTSD了
对于卖家来讲 看到邻居2020年卖房亏了几十万的, 都吸取教训, 不到最后一刻坚决不放手 ,只要捂着不卖, 房子迟早涨回来的信念, 导致了房源不足
对于买家也一样 疫情的时候本来很多人2020年观望 结果2021年的暴涨也让买家有了房子长期一定上涨的信念, 所以才造成了去年7 8月份和今年春天开始的回暖

现在政府希望房价跌，好比希望油价跌一样，只是不要crash，慢慢的温和跌，是政府和FED最希望看到的

所以楼主说了半天，都是废话。。推论的依据都不成立。。

而且楼主对金融屁也不懂，就出来忽悠。。还印的钱要找地方去。。这是广场舞大妈的思维。。印的钱可以凭空消失，不懂吗？印的钱去股市房市，股市房市一跌，泡沫没了，钱就蒸发了，懂吗？现在FED就是希望这些资产跌，帮他挤泡沫

退一万步说，政府没有什么手段，唯一的手段就是发钱，呵呵，政府要是再钱，RMB都能笑醒。。政府已经没牌了。。