county record 和appraisal的房屋面积不一致

看到一栋还不错的房子，但是发现listing的面积和county record相差近300sqft。问agent之后是因为房主四年前做过appraisal（因为refinance？），appraisal出来的面积是比较大的这个。现在问题来了，

1. 有哪些可能原因会appraisal的面积比较大呢（county record还没更新，自己扩大过面积但是没搞permit，appraisal信息太久没参考价值，以上这些都和这个房子不符）？
2. 可以在买房合同里加一条款，如果再次appraisal的面积相差过大（多大合适？面积差50sqft会太小了吗），推出合同吗？
3. 如果确实想买，还有其他能有助于砍价（偏远地区，本地的房子几乎都是卖价比listing的低2W左右）的因素吗？

提前谢谢大家！

也可能之前有unfinished area，屋主finished了之后没去更新county。一般人都不会去更新，除了政府主动给你加property tax之外没有任何好处。
以appraisal为准没错，银行都看那个给你贷款的，你有啥不放心的？