买房还是买股票

从reddit搬运个帖子：https://www.reddit.com/r/HENRYfinance/comments/1hmwgjn/renting_or_purchasing_in_bay_area_from_investing/  

大家好， 我试图从投资的角度来比较湾区的购买或租赁进行分析。我知道拥有房子可能意味着很多其他事情，但这里我们只是从财务角度考虑。 为了便于说明，我假设购买一套价值 250 万美元的 SFH（首套居住，首付 20%，抵押贷款 30 年固定利率为 5%），或者相当于 8,000 美元租赁同一套住房，并将剩余现金（抵押贷款 - 租金成本）投资于qqq/spy/spxl/tqqq。我们还根据 CA（20% 联邦税 + 10% 州税）、WA（20% 联邦税，无州税）和 NR（非美国居民，因此无税）考虑股票资本利得税。结论是： 

1. 如果同比房价涨幅在 5% 左右，投资股票效果会更好 https://imgur.com/a/uIPm1YD 
2. 如果同比房价涨幅在 10% 左右，结果好坏参半：qqq 和 spxl 的表现与 SFH 类似，tqqq 表现更好，spy 表现更差 https://imgur.com/a/XN5TZL9 
3. 如果同比房价涨幅在 15% 左右，那么投资房地产效果会更好 https://imgur.com/a/f4zk3ig

作为“赚够回国党” 房产是一种很冗重很不灵活的资产

我一直不喜欢房地产投资。大概有以下几点：
1. 买投资房是投资，但是管理投资房是个不怎么需要专业技能的职业。有专业技能的人，应该把时间花在更能体现专业价值的事业上面。
2. 高房价地区一般房价和股市很相关。股市跌的时候，房价几乎不会涨。那还不如买股市。低房价地区，又几乎不涨，需要靠租金。
3. 房地产投资需要控制比较好的杠杆，而杠杆又会暴露比较大的风险。房价跌的风险，遇到坏租客的风险，房子有大修的风险等等。
4. 投资房很难scale。高价房涨幅和租售比不好。那就只能买很多中低价房，管理成本大增。但股市多少钱都可以用一种投资方式。

如果很喜欢投资房，我觉得可以首先看real estate的etf或者买租房公司的股票。这样至少不用放一个房子上面，暴露风险。而且不用管理。如果真想买房子，应该买一整栋楼那种apartment，降低管理成本。到处零着买sfh管理成本太高了。

当然这只是我个人的观点。有可能是错的。也希望能一起讨论。

纸上谈兵都是小屁孩，没房结婚生孩子的时候被迫买房才是真的亏大了。 到时候逼着卖股票，刚好也在熊市那更惨。 光从投资角度看，有了自住房你的股票投资风险才小， 才能长持穿越熊牛； 否则丈母娘/你对象/小孩随时教你做人

当然自住房不一定要2.5m的房子 - 但是一定要有， 否则房子在大涨的周期你的股票投资也容易受到fomo心态和场外因素影响，一样不稳。

感觉可以加入每年5k的home insurance。然后2.5m的房子感觉租应该用不了8k吧？

经过讨论，进行了以下更改：将利率更改为 5.5%，将房屋复合年增长率更改为 9.2%（例如，使用 sunnyvale SFH 的 redfin 数据）将租金价值从 250 万美元更改为 7000 美元，增加 300 美元每月保险费用和 150 美元的房屋维护费用 这就是现在的比较：https://imgur.com/a/8vYeggD

在reddit回了楼主，不过还想在这边补充点。还有几个因素我觉得也需要考虑。5年就卖然后给房产计算50w刀的免税额然后股票直接按全额税会导致结果出现巨大波动。因为放在10年20年的角度，超过50w刀的房产增值依旧要交税，这个年限越久这50w刀的免税额提供的价值越少。而且考虑到作为primary residence不太可能5年就正好卖房子。
还有就是风险方面，房产的杠杆其实是挺大的，而且一旦出现流动性危机，要远比股票危险的多。

房子容易拿住，股票手贱就亏大发了

https://www.1point3acres.com/bbs ... ead&tid=1003530

愿意买房的人还有几个考量（仅投资的角度）：1.可以之后refinance降低利率 2.对冲房租上涨过快的风险 尤其加州的2%地产税cap 3.房产只占资产一定比例（比如20%），可以让投资更多样化 4.未来股市不一定像历史一样增速

ca8864 发表于 2024-12-26 16:06:35
愿意买房的人还有几个考量（仅投资的角度）：1.可以之后refinance降低利率 2.对冲房租上涨过快的风险 尤其加州的2%地产税cap 3.房产只占资产一定比

你说的没啥问题，但是对于楼主讨论的湾区房子不太适用。
1.refi到疫情期间的3%个人认为在未来5年的概率为0.不过也有可能中美干起来，美帝疯狂印钞呢？
2.至少过去10年的数据说明湾区房租上涨过快的风险是远低于房价下跌过快的风险。参考2018-2019，2022-2023。
3.能买2.5m的房子作为<20%资产作为分散投资的人应该不会把这个房子当作primary residence
4.湾区房子的房价只因为qqq里的大头权重股的股价相关，如果你觉得股票将来表现会不好那更不应该碰湾区房子了，因为qqq/spy可能因为新出现的不在湾区的公司继续上涨，但是湾区的房子可就吃不到这个涨幅了