咱们一起学买房之11 out of 100——房地产行业从业者额外的税收优惠

之前几期咱们聊了房地产投资巨大的税收优惠（见第八期），但是最近一个认识的地产中介偶然提到，他们房地产从业者竟然还有额外的税收优惠！他们的投资房的亏损不仅可以抵投资收益，而且可以抵他们本职工作的收入。这个“秘密”就是报税时用”Real Estate Professional”的身份。不过在下面细说之前，有必要声明这期讲的东西通常很难应用在你我普通人身上——如果想用”Real Estate Professional“的身份报税，很可能需要你重新规划自己的职业甚至生活。

一般来说，咱们这种拿W-2挣不高不低工资的人，投资亏损的抵税是比较有限的。对于收入在某个threshold以下（大概是100k至150k）的投资人，房产投资亏损只有一小部分可以用来抵active income的收入。但对于用Real Estate Professional报税的人，所有房产投资的亏损（无论是纸面上的还是实际上的亏损）都可以用来抵消active income。

关键问题来了：需要满足什么条件才能用Real Estate Professional身份报税？要同时满足以下两个标准：

• 一半以上的工作时间都在从事房产交易活动(real property trades)
• 每年从事房产交易工作的时间大于750小时
  

假设地里一个码农是时间管理大师，每周40个小时从事码农本职工作，同时每周花41个小时当地产中介，此人理论上说可以满足”Real Estate Professional”的身份。不过据传用这个身份来抵W-2，很容易引起IRS的注意——IRS会质疑此人在有一份nine to five job的情况下如何每周还有41小时做地产经纪。因此，更”现实“的两个满足这个身份要求的办法是：

• 全职成为一名”Real Estate Professional”。”Real Estate Professional”当然包括地产经纪，但很多人希望有更加稳定的收入也可以从事类似acquisition analyst这种salaried job。此时就可以名正言顺地把自己全部的real estate investing loss用来抵W-2了。这个例子和前面”时间管理大师“码农的例子的区别在于，acquisition analyst由于本职工作就是real property trades，已经轻松满足了上述IRS规定的两个标准，无需额外在real estate investing上投入很多时间，IRS自然不会质疑身份的真实性。
• 配偶成为一名”Real Estate Professional”，然后报税时file jointly。如果配偶是税务上的”Real Estate Professional”，两人一起报税，配偶全部的rental loss可以用来抵两人的W-2。
  

这期讲的内容理论上税务的收益是巨大的——虽然你我普通人也许不容易立刻qualify，但是值得大家仔细思考自己的投资策略，毕竟少交税要比多收租金简单太多了。最后提醒一句，如果你在考虑用Real Estate Professional身份报税，一定要找一个靠谱的CPA帮你搞清当中的各种nuances。


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