咱们一起学买房之9 out of 100——我宁愿多付利息也不愿多交地税！

上次第八期讲自住+投资房(owner occupied investment property)抵税的文章上了首页——在此感谢大家的厚爱和管理员的支持！上次讲税的帖子提到了利息抵税和地产税抵税两个概念，这周咱们就聊聊如何从财务的角度看待这两者吧。

通常所说的房屋持有成本可以简写为PITI，包含Principal, Interest, Tax, 和Insurance。本金、利息和保险要么是固定的要么占的比重不大，但是地产税这笔开支不仅数额不小，而且基本上每年不断增长。地产税由当地政府制定，普通人很难做系统的研究。

在一些房价很贵的地方，每年租金收益 (cap rate) 可能只有3%，这时额外1%的地产税就会让三分之一的租金净收益瞬间“蒸发”。从另一个角度说，如果想接盘的投资者仍然期待3%的租金收益，房价只能下降三分之一（原屋主亏大了！）  然而在一个房价中等的城市，租金收益也许会有6%，此时哪怕地税多1%，房价“仅需”下跌16%就可维持之前6%的租金收益。

说的可能有些绕，但结论就是：地税增加对高房价低租金收益的地方杀伤力更大！

想明白这个道理之后，在选房的时候就可以好好思考下面这两点了：

• 以后需要多交的地税，折算到今天相当于买房多花了多少钱？例如楼主所在的南加州，很多新建的小区收额外的地税 （mello-roos)。不少新建小区由于周围都是荒地，政府需要向业主征收mello-roos用于建设学校警察局消防局等等。Mello-roos虽然不是永久的地产税，但通常要收20-30年，最高可能有房价的1%。利用前面提到的计算方法，结合咱们第二期把HOA折算到房价的思路，大概就可以估计mello-roos对房价的影响了。
• 宁愿多付利息也不愿多交地税！回忆一下开头说的PITI = Principal + Interest + Taxes + Insurance，如前所述，便宜但地产税高的房子并不意味着更容易负担得起。在总的月供（含之前提到的所有持有成本）和其他条件类似的情况下，虽然地税越低的房子要比地税高的房子贵，但选择地税低价格高的房子通常在财务上更划算。付更多房贷利息而不是地税的好处在于：1）地税通常每年都会增加且有时增幅会超过通胀，但是房贷利息却是每年减少的（因为欠银行的钱越还越少）2）在新的税法框架下，房贷利息地税要比地产税抵税要容易——毕竟每年1万SALT的抵扣额度十分有限。
  

《咱们一起学买房》系列往期链接：

• 中介佣金rebate
• 把HOA折算成房价
• 新房还是二手房？
• 城市发展规划
• 上哪里寻找房地产相关信息？
• 首付5%就能买房！
• 房贷是怎样审核的？
• 自住+投资房的税务优惠
  

地税和 贷款利息能抵税的百分比是多少？如何计算的？
比如1套20万的房，贷款15年10万，地税每年1万，那一年能抵多少税？

感谢楼主的科普，太赞了

mimidexiaobao 发表于 2020-10-5 06:40
地税和 贷款利息能抵税的百分比是多少？如何计算的？
比如1套20万的房，贷款15年10万，地税每年1万，那一年 ...

新税法规定SALT每年最多只能抵1万，SALT又包括工资的state income tax的房产的地税，所以这种情况下工资的state income tax抵完后，property tax就只能第一部分了。。。

另外新税法规定贷款利息地税只限于loan amount在750k以内的部分。当然具体怎么抵要问你的会计