买卖投资房怎么免税？1031exchange

买卖投资房申请减免税收，需要应用1031 延税法 (1031 exchange)，又称(Like-Kind Exchanges)。

1031 exchange是什么？
卖家在出售原有投资产业后，购买同类型产业，买卖过程中资产利益得失不予承认，不用缴纳税收。

申请1031 exchange，有什么要求？
1. Held for investment：
“1031”只限于作为投资、贸易或营业的房产，或用来积极生产收入的物业。

2. Identification Rules：
- exchange申请，必须在卖出现有房产之前开始。
- 纳税人必须在卖出房产后45天内确定要购买的新房产。
    -3 property rule：如果新购房产是1-3个，则新购房产总价值不受限制。
    -200% rule：如果新购房产超过3个，则总价值不能超过被卖掉旧房产价值的200%
    -95% rule：如果新购房产超过3个，并且总价值超过旧房产价值的200%，那么纳税人必须占有新房产大于或等于95%的产权。（95%rule是属于200%rule的补充条款，并不常见）

3. Closing  Rules:
纳税人必须在卖出的房产完成过户后的 180天内完成新的买进交易，或售出的旧房产后的规定的报税日期之前完成新的买进交易 – 以先到者为准

4. Qualified Intermediary Requirements:
- 通常情况下，纳税人需要把他的产权利益完全转移给有专业资质的机构QI。委托它来完成文件和管理所有资金。
-销售旧房产完成后的款项直接存进QI公司管理帐户等候支付购买新房产。
-购买新房产完成时，则由QI公司支付相应资金并结束交易。整个运作程序中资金不经过纳税人手。

5. Reinvestment Requirements:
-购买等价值或更贵的同类房产就可以免税。
- 如果新买的房子价格低于之前卖出房子的价格，也可以做部分交换（Partial 1031 Exchange），但中间的差价（Boot）要缴资本利得税。

6. Title Requirements:
-被卖的房产和新购买的房产都要使用同一个纳税人账号, 产权属于同一人。

感谢楼主！请问如果我想要卖掉投资房然后用1031 exchange买一个自住房的话 投资房的增值部分的税要怎么计算？是新的自住房要卖的时候算吗？

鸟月月 发表于 2020-11-5 09:57
感谢楼主！请问如果我想要卖掉投资房然后用1031 exchange买一个自住房的话 投资房的增值部分的税要怎么计算 ...

投资房卖掉，买新的投资房，才能做1031 exchange。买新的自住房的话，要按正常appreciation交税。（当然你也可以把自住房，说成是投资房，但做贷款的时候downpayment，interest rate会不一样）

如果是把自住房卖掉，房主只要在过去5年内住满2年，每人可以有25万免税额度。

Lemoncici 发表于 2020-11-5 11:44
投资房卖掉，买新的投资房，才能做1031 exchange。买新的自住房的话，要按正常appreciation交税。（当然 ...

了解。我的问题是投资房都不满足5年内自住两年 但是又想卖掉投资房买自住房 不知道有没有什么好办法？或许贷款的时候先按照投资房来办 然后过半年后refinance成自住房？不知道有没有人这么操作

鸟月月 发表于 2020-11-7 02:25
了解。我的问题是投资房都不满足5年内自住两年 但是又想卖掉投资房买自住房 不知道有没有什么好办法？或 ...

应该是可以的，只要给银行合理的理由就行了