Refinance Options 到底怎么比较？

今天花了半天时间研究refinance, 感觉终于找出了点门道。 地里其实有不少帖子讨论过这个话题， 但是今早我搜索的时候， 却没有找到一个直观、详细的帖子。
所以就花10分钟讲讲我的理解吧。这里主要是讲如何通过一个简单的NPV Model去衡量几个不同的Refinance options。
希望看了这个帖子后， 你会知道 - 该不该买点？该不该take higher rate with lender credit? 0 points + 0 cost是不是无脑refinance??


首先：

• 如果refinance, 我们是重新开始了一个新的30-year loan。 也就是说你现在还了3年了， 还有27年你就还清了， 如果开始个新的30-year loan, 你就要再多还3年。 那么我们可以把新loan的利率代入， 去查看27年的时候， what is the mortgage balance 【excel小能手，=FV() formula】。  然后假设risk-free (inflation) rate = 3%, 算出这个Present Value. 【举例： Present Value = Future Value / (1 + 3%) ^ (27)】
• 新Loan的利率肯定比你现在的低。 换句话说， 每个月月供肯定会少。 那么我们再算出这个total monthly savings cash flow 的 present value. 【 同样excel小能手有 = pv() formula】
• 重复一下，(1)是我们refinance失去的价值 （因为我们开始了一个新的30年，就像续命）， (2)是我们refinance得到的价值， 那么接下来很简单， (2) - (1) = present value of refinance
• 这时候如果你有points + closting cost, 就把这些从(3）减掉。 这样就会得到一个最终的Net Present Value了！也就是你这个refinance option的价值（用今天的钱来衡量）
• 如果想知道break-even. 那也要考虑到钱的时间价值。 并不是无脑的 【today's cost / monthly savings】那么简单。 这里也可以用【=nper() formula】计算
  

续：

• 如果有Lender说可以把closing cost 混到 Loan Amount里面， 那么一样可以用上面的方法。只需要调整new loan amoun， 然后把1-5重新算一遍。
• 当然最后该不该相信这个Net Present Value呢？如何取舍Break-Even period? 那就要看你自己了。你是否觉得长期Rates会长？那么就应该借机会锁定低利率， 购买points, 以求利益最大化。 如果你想快速“回本”，那就不买points， 但是同样你“赚”的也少 (lower NPV)。这就应了金融界的定理， low risk = low return; high risk = high return 吧 哈哈哈
  

好了， 时间到了。 以上只是个人得出的总结。 希望对大家有帮助。 如果有啥不对的地方， 也欢迎大家讨论。谢谢！

P.S.
LZ参考了https://www.bloombergprep.com/bl ... refinancing-options
LZ自己做了个google sheet, 如果有小伙伴需要， 可以后续提供。







补充内容 (2021-2-10 13:31):
确实也要看payback period。Finance101告诉我们NPV不是唯一的标准

紫薯紫薯紫薯。希望更多人看到就不伸手了

这就是为啥我从不考虑points。就算长持，就算未来利率会涨。只要利率不是太高，我都一定会cash out refinance，把钱（和房价涨幅）套出来继续投资。
从投资的角度来讲，还贷款直到还清，是很傻的。

ryd994 发表于 2021-02-10 00:03:12
这就是为啥我从不考虑points。就算长持，就算未来利率会涨。只要利率不是太高，我都一定会cash out refinance，把钱（和房价涨幅）套出来继续投资。
从投资的角度来讲，还贷款直到还清，

买点也相当于一种投资...也是有价值的。
cashout refi 去投资是有风险的。

tl635 发表于 2021-2-10 05:18
买点也相当于一种投资...也是有价值的。
cashout refi 去投资是有风险的。

买点是预交利息啊
而且如果将来refinance，买的点是带不走的。
你可以去隔壁帖子看看，不cashout的房贷，收益太低了
就算你不想投资，从安全性来说，套出来存cash也比继续还贷更好。如果出了点变故，急需用钱，用钱，你不仅可以用cashout出来的钱应急，还能用这个钱再去还贷。

钱永远是只有在自己手里的才是真钱。换还进房贷了就变成投资/资产了。

ryd994 发表于 2021-02-10 15:49:32
买点是预交利息啊
而且如果将来refinance，买的点是带不走的。
你可以去隔壁帖子看看，不cashout的房贷，收益太低了

可以cashout的情况是
1.房价涨了，equity上升，所以cashout
2.还了几年mortgage，equity上升了。这时候如果你refi一个更高的rate，也要看NPV. NPV的计算当然也包括了你投资预期收益。

隔壁帖子是哪个？求看一看。有具体数字，模型吗？

感谢科普，先插个眼！

1. 利率不稳定---比如现在就不要买点，很多人去年买点的今年已经亏楽

回响2012 发表于 2021-02-12 16:34:54
1. 利率不稳定---比如现在就不要买点，很多人去年买点的今年已经亏楽

不稳定不正确....利率看跌当然不买点了....
这个就看个人了....你觉得mortgage rates会跌下2%？ 美联储，国会不停的印钱...