谈好的rebate怎么保证agent不会食言？

问了朋友都说这个事情全靠自觉没法保证。那如果成交后agent不给或者少给rebate怎么办？

1: buyer agent 最后给多少rebate， 就提前谈好，虽然有时候是 flexible的，主要跟 budget, agent 投入的 efforts 是相关的。比如你要是买3M的房子，看了3个房子就中Offer了，那自然最后rebate的比例就比其他情况多了，比如budget是1.5M, 要每周看3个房子，然后连续看了2个月才中Offer的那种。
2：房子进入 contract 了，escrow officer 会要求 buyer agent 提交broker 签字的 broker fee demand form， rebate 多少，银行和Escrow 都知道的。Buyer 自然也是知道的。
3：我买的房子，因为agent 给的rebate 很多，除了抵扣我的 closing costs 之后，还有剩余，loan approval 系统里面一直出现了 alert, 无法进行下一步，以至于最后loan agent 的老板说可以再抵扣一些其他的费用（可能可以降低Loan amount?)才最后系统通过。
4：appraiser 有的会问或者从系统里面可以看到文件，agent 给多少credits， 有的完全不问。
5：appraisal value 跟买家收到多少 credits 没有任何关系。最后，我房子的 appraisal value == sale price or offered purchase price. That's it!
6：credits or rebate 最好用在 Escrow 里面全部用完。

jchenrfclub 发表于 2021-04-10 14:21:43
Rebate 高对银行有两个疑问。
1. 房子不值卖价
2. 买家可能没足够的钱。

我也觉得这两点想法很新奇。
1，房子值不值卖价和rebate没有关系。
2，买家有没有钱，银行早就通过bank statement，工资单，股票账号等等看出来了。收到rebate只能说明买家更有钱了。

rebate这个事情相当简单啊，
你的agent可以出一个form 40（commission form)在mutual后给你，上面列清楚agent拿多少rebate，给buyer多少rebate，rebate可以用来将loan principal，cover closing cost, escrow prepaid, buy points. 一切都可以在closing里搞定。根本不是很多agent说的closing后还要打个折给买家。

白纸黑字写下来，交给escrow。
如果有银行贷款，必须银行同意，并在escrow处理。
close后再付，就是贷款欺诈。

这难道不是agent在closing statement上把credit写上去？

一般做法是，
进合同的当天和agent签好rebate addendum，合同和addendum一起发给银行

然后你去交定金。如果agent拒绝按之前说好的数字签addendum你不交定金就是了

目前已经三种说法了，是这个行业不规范么？还是说和所在州有关系

ForceBeWithYou 发表于 2021-4-10 09:24
目前已经三种说法了，是这个行业不规范么？还是说和所在州有关系

无论哪个州，无论是用escrow还是律师，银行必须知道和同意。
这不是规范，而是美国联邦法律。

乱来的人很多。特别是版上很多人说的技巧攻略是有很多错误的。
一不小心坐牢破产就不值得了。

rebate不是agent拿到佣金后返给购房者现金，而通常是在购房的费用中直接折抵，Escow会做这个计算，付房款时少交这些钱。如果agent不认账，Escow也会知道，那么无论怎样，出这样的纠纷对agent的名声都是损害吧？agent应该不会这样做。但实现购房者也要明确得到agent的承诺，而不算二者理解有差别。

jchenrfclub 发表于 2021-04-09 18:36:59
无论哪个州，无论是用escrow还是律师，银行必须知道和同意。
这不是规范，而是美国联邦法律。

感觉又学到了不少，我个人的一个猜测是因为在过去几年不少现金买家的存在，是不是理论上全款现金的买家因为没有走银行的流程，甚至是不是选择需要用escrow都不一定，那么如此的closing，rebate的口头许诺是不受约束的。有时候这样看贷款买房也多了个银行帮助风险控制。。。

imanid2021 发表于 2021-04-09 21:51:27
感觉又学到了不少，我个人的一个猜测是因为在过去几年不少现金买家的存在，是不是理论上全款现金的买家因为没有走银行的流程，甚至是不是选择需要用escrow都不一定，那么如此的closing，rebate的

但有可能银行不允许高额rebate的风险