旧金山买公寓求大家的意见

LilianLin 发表于 2021-04-15 06:50:12
HOA太高，房價幾乎沒漲，沒效益。同樣價錢的sfh房子，同時間買入，如果在半島,南灣,東灣，西雅圖。。。。都早翻倍了。疫情對舊金山市區的condo重擊，看疫情過後會不會回升吧！問一下，最近租金真的有在

我看的是公寓公司的，比如Uber 附近的Trinity tower , AVA 55 9，the civic. 去年12月还有$2200 的2b, 现在一看都$3500

sunflower0315 发表于 2021-04-15 07:30:06
我看的是公寓公司的，比如Uber 附近的Trinity tower , AVA 55 9，the civic. 去年12月还有$2200 的2b, 现在一看都$3500

謝謝分享。

luxx0831kitty 发表于 2021-4-15 14:06
我们有一个1b condo，自住两年然后出租。如果是疫情前高点出租可以到3500左右，现金流负但算上principal是 ...

谢谢分享朋友。请问你对购买new construction condo怎么看？除了transfer tax 要付两次，还有什么风险我没有考虑到？

ninecloud 发表于 2021-4-15 15:07
旧金山公寓想之后转租或者直接出租，可能要特地去筛低HO A与低HOA涨幅，毕竟地税政策真心香。我两年前找了 ...

谢谢前辈，你真的是太牛了！不管是你购买的price point, 还是HOA...太牛了！想请问一下，如果我打算买new construction, 怎么能够预测以后HOA会不会飞涨啊？因为城里有些HOA $1000+了，$1000以后就很难卖了..现在开发商说是$641, 一共50户人家这样，肯定是不可能碰上你那么好的户主和家属了。估计都是在黑车，twitter, 附近科技公司工作的年轻人。

sunflower0315 发表于 2021-04-15 10:01:05
谢谢前辈，你真的是太牛了！不管是你购买的price point, 还是HOA...太牛了！想请问一下，如果我打算买new construction, 怎么能够预测以后HOA会不会飞涨啊？因为城里有些H

同为新手，前辈不敢当。我没买过New construction，没有经验。因为过去几次买的都是老房，还做过翻新。加州的地税政策让我觉得老房翻新可以拿低的税基，同时自己装性价比更高，所以我是一丁丁点都看不上新房。不过有人会对新房有特别的执念，不可一概而论。无论出租还是卖房，HOA低，都是个大优势，是可以写进简介里的闪光点😂Japan Town对面有个老小区，房子极便宜，三室约千sqft可以七十多万拿下，但是HOA莫名其妙地高到惊人，三室将近1000，据说包水电。不过这个小区一直不好卖，我感觉有这个因素。老房我会查单元内历史销售记录找到的HOA，并且计算这个单元里的平均涨幅，更方便些可能是让Agent直接去问。另外，新房，可以直接问涨幅吗？我还想的是：户数极多时，HOA都是外包的，如果能知道外包的公司，问到他们管理过的其他房产下HOA信息也许有用。$641对于大面积来说还好，可如果是一室，挺高，除非有电梯或者健身房，否则以后很吃租金。你也可以看看它HOA收费与面积之间的关系。会立刻感觉面积小不划算😂一室以后出租价的天花板很低，如果又被HOA吃掉，不划算。更多的租客其实并不要求那么Fancy的新公寓。

补充内容 (2021-04-16 02:56 +08:00):
还有一个非常奇葩的角度，我是这么考虑的，但你随便听听就行😂旧金山是个地震高发区，无论如何我不会在这里买高楼。虽然高楼抗震好不会塌，但晃得我紧张.....城区每个地方的地质特性不同，新区的一些地，虽然近些年起了高楼，但土质并不抗震。过去发生过比较大地震的是2014和1989年，我会觉得经历过世面的房子可能更安全些。

ninecloud 发表于 2021-04-15 10:38:02
同为新手，前辈不敢当。我没买过New construction，没有经验。因为过去几次买的都是老房，还做过翻新。加州的地税政策让我觉得老房翻新可以拿低的税基，同时自己装性价比更高，所以我是一丁丁点都看

Japantown对面很多是coop，房价低hoa高，且没有独立产权

sunflower0315 发表于 2021-04-15 09:59:11
谢谢分享朋友。请问你对购买new construction condo怎么看？除了transfer tax 要付两次，还有什么风险我没有考虑到？

我也没有仔细调研过new construction。但根据我的经验，新楼的户型虽然会更好，但面积偏小，有时候2b也没有车位。一切都好的新楼1b也在1m左右了，2b可能也要到1.3-1.4，出租时的competitor就都是大公寓，城里也还有很多在新建的apartment building，所以我不知道是否容易找到租客？因为喜欢新楼的租客选择太多了？

另外有一点，以前有个agent告诉我，一般新楼建好后五六年内，hoa很可能会找到一些问题，在builder保修期内要求整修，如果builder不管，就会告他们。如果hoa有诉讼在身，这时候买卖房都很困难，lender可能不会贷款。这个我只是听了一耳朵，还需要你去问问是不是普遍如此。

luxx0831kitty 发表于 2021-04-15 11:35:51
我也没有仔细调研过new construction。但根据我的经验，新楼的户型虽然会更好，但面积偏小，有时候2b也没有车位。一切都好的新楼1b也在1m左右了，2b可能也要到1.3-1.4，出租时的co

好的，太受教了，非常感谢你！请问那觉得如果没有车位，对出租这种影响大么？新房现在只有1.05 million才给车位。我没孩子可以忍几年，不知道你们有车位的1b是否租的比较快！谢谢

ninecloud 发表于 2021-04-15 10:38:02
同为新手，前辈不敢当。我没买过New construction，没有经验。因为过去几次买的都是老房，还做过翻新。加州的地税政策让我觉得老房翻新可以拿低的税基，同时自己装性价比更高，所以我是一丁丁点都看

谢谢你，专家啊，思考的太齐全了。我想问问，如果做翻新的话，你在旧金山有推荐的区么？sunset ? Marina ? Ocean 靠近大学那里？不知道您和家人现在住在北边，通勤方便吗？

luxx0831kitty 发表于 2021-04-15 11:24:39
Japantown对面很多是coop，房价低hoa高，且没有独立产权

原来那片是Coop，怪不得那么便宜。我当时看它没标TIC，以为是独立产权，还以为是什么价格洼地.....但我注意过那奇高的HOA，那个小区的房子也有拿出来出租的。租售比好，就是会被HOA把租金吞掉1/3，另外没有独立产权是个超级大劣势。我那时候会看那片区，是想，住脚盆Town对面肯定特别舒服，没事可以跑到街对面，吃吃喝喝。