旧金山买公寓求大家的意见

sunflower0315 发表于 2021-04-15 17:59:11
我来快速给大家Update一下：之前看到公寓是830sq ft, 两个小房间，一个卫生巾。就在civic center 后面，其实就是Tenderloin...走路去黑车10分钟上班吧。三楼，价格是7

City hall西边🉑，东北❌❌❌ 东南还凑合不理想

sunflower0315 发表于 2021-04-15 14:59:39
好的，谢谢你的建议啊，很全面了。好的，我看了好几套79万到85万的一居室都在SOMA, 就是civic center 附近，去黑车上班方便，但是因为没有车位，我也没敢买。找车位找起来还真的是非常困难的

我等满意的房，差不多快一年，那段时间小户型出得真是慢。今年应该好些。新房我不知道，但往年来看，三番二手房挂出的旺季是七八九月，尤其在独立日的那个假期前后和开学前。今年房市好，理论上应该出得更多，目前看贷款利率不会立刻涨回，所以我感觉不必太着急。

补充内容 (2021-04-16 11:42 +08:00):
有天我开车去办事，被砸了后车窗，我跟一美国同事诉苦。结果，第二天他跑来找我，特别开心地展示一张照片。那一夜，他家楼下整整一条街的街趴车都被砸了，无一幸免，好像在Mission那片。他觉得这足以安慰到我.....所以旧金山室内车位还是很重要的。

刚在SF买了个condo，给楼主分享一下吧。我和家属两个人买2b预算稍微高一点，看了大概两个月。
1. Neighbourhood我只考虑了Russian Hill, Nob Hill, Pac Height/Lower Pac Height, Hayes Valley还有Mission Dolores. 不考虑California street以南到market还有Japantown下方Geary以南到Hayes valley以北的区域，治安不好，所以听到楼主你为了离Uber近居然要买civic center/tenderloin的房子我真的是震惊了……那真的是三番最糟糕的一个区了，出门就有可能踩上大便或者针管。Japantown对面那个小区我去看过，的确是HOA高而房价特别便宜，但是真的非常sketchy……小区外墙很破败，而且邻居家一股大麻味，反正看完我都后悔我来看了……你在Uber上班可以考虑住Hayes valley。另外楼上有说SF治安不好啦住的不舒服啦那些我觉得都是没在SF真的住过的人，甚至可能连SOMA以外的区都没去过……避开我说的那几个不好的区（tenderloin, Western Addition甚至SOMA），北边这些传统富人区(Pac Height Russian Hill Nob Hill)很香好吗！感觉好像住在欧洲精致市区里，出门走几步有中餐有意大利餐有酒吧有各种boutique商店可以逛，都市生活不比去哪都要开车的大郊区舒服多了！
2. 可能因为对neighbourhood比较挑剔，我完全没有感觉三番的condo不好卖，卖疯了好吗！我们看的房子(800k-1.2M不等）基本上周末看完一个星期内就都pending了，而且有很老的房子拿30个offer，大多bid得200k-300k over listing。不知道你说的有房子放了半年卖不出去就得出三番condo不好卖的结论是怎么得出的……放了半年卖不出的房子是房子自己的问题，这个哪个城市都有。三番二手房condo inventory不高，所以一般都是一出来就抢光了。
3. 另一点我们的deal breaker是liquefaction zone。建议好好google一下，不要去看liquefaction zone里的房子，毕竟有可能地震。大部分SOMA （只有Rincon hill那几个block除外）, Mission bay, Marina这些都在liquefaction zone里
4. New construction我们也看了几个，感觉Hayes Valley的555 Fulton还不错，就是现在已经卖得差不多了，剩下的户型都不理想。三番的condo大体有两种，一种是公寓楼，有new construction比较现代的（主要在soma mission bay），也有一些比较老的art deco New York style apartment（感觉我看的那些neighbourhood主要是这种）。HOA一般贵些，500-1000不等。另外一种就是Victorian的这种房子，美国人特别喜欢，觉得有味道，也有HOA，一般就400以下，然后一栋楼也就五六户，大家自己self manage HOA.
Overall建议楼主找个靠谱的agent，起码迅速摸清SF condo的情况还有neighbourhood的基本情况

luxx0831kitty 发表于 2021-4-16 11:00
City hall西边🉑，东北❌❌❌ 东南还凑合不理想

朋友，能帮我看看这个新房地址如何么,555 Golden Gate Avenue. 网站 https://elevantsf.com/

Esmeralda123 发表于 2021-4-16 14:27
刚在SF买了个condo，给楼主分享一下吧。我和家属两个人买2b预算稍微高一点，看了大概两个月。
1. Neighbou ...

太感谢你了。我找的那个美国agent可能不太可以，天天叫我去买SOMA说以后宜家，whole food开发了会涨价。是的，我还是好好看看。有3个问题请问朋友，我之前看的一些condo 挂在市场上半年的是，1. The Beacon (就是250, 260 King Street) 挂了很多，还有 2. SOMA的一些Loft, 一直挂着. 确实是有很多condo一出来就pending了呢。请问您看，这些房子的问题是什么啊，挂上面半年卖不出去？其次就是，2. 除了好区以外，如何可以买到那种以后也好卖出的房子？ 3. 如果住在Russian Hills, Nob Hills这种，需要担心交通是否方便么？比如去城里金融区上班，或者以后跳槽去脸书。谢谢！

别的不清楚… 但旧金山太旧的公寓隔音不太好… 要是遇到极品邻居或者楼上特别吵的… 应该会很崩溃

sunflower0315 发表于 2021-04-16 12:10:50
朋友，能帮我看看这个新房地址如何么,555 Golden Gate Avenue. 网站 https://elevantsf.com/

怎么说呢，这个block还可以整理的比较干净，从这条路去黑车，路上也还算整洁。但是polk st以东就很不好了，尤其过了Hyde st以后。你这就是在边缘试探啊。每年到了夏天，城里街上的homeless会增多，就会从三角区往西溢，糟糕的时候都会到van ness以西，虽然他们不会直接在city hall门口待着，也肯定不会待在公寓门口（我感觉他们有行规)，隔一段时间政府会来一次大清理，但心情还是挺不好的。另外van ness已经修了很多年了，感觉还要再搞个一两年的样子，噪音和粉尘不知道怎么样。我在gough st这边，以前夜里有时候也能听到工程车的声音。这栋的好处是，朝南的高层可以看到city hall圆顶，还是挺美的，不过要看一下几层以上才能看到。总的来说我会偏向于no吧。建议你到周边走走自己感觉一下

luxx0831kitty 发表于 2021-04-16 14:31:16
怎么说呢，这个block还可以整理的比较干净，从这条路去黑车，路上也还算整洁。但是polk st以东就很不好了，尤其过了Hyde st以后。你这就是在边缘试探啊。每年到了夏天，城里街上的homeles

谢谢你朋友，总结得太到位了！我还有个问题： 您觉得公寓朝南朝北重要么？我听我一些朋友说朝西北最好。不知道你什么看法。9楼以上高层可以看civic center , 但开价都是120万美金以上了。所以我想买个朝golden gate scans 大街的，算是朝西北。因为如果买朝南的，对面两米内就是最高大法院，又靠太近了。哎这个新楼盘真的不好买。开发商自己都降价5-6 万了。就是这个挤着三个楼间（左右后都是楼）唯一视线比较开阔都居然是朝大街的…

sunflower0315 发表于 2021-04-16 19:55:58
谢谢你朋友，总结得太到位了！我还有个问题： 您觉得公寓朝南朝北重要么？我听我一些朋友说朝西北最好。不知道你什么看法。9楼以上高层可以看civic center , 但开价都是120万美金以上了。所以我

新公寓应该有AC，我肯定会倾向于阳光更充足的。东或者东南，正北太阴冷。如果你的西北能晒到一些太阳应该还不错的，加上楼距因素，就比朝南好了。如果是没有AC的楼，不要西or西南，下午太热了，公寓通风又很差，高温那几天到夜里都凉快不起来。

另外我想起来个lesson，看中的楼附近如果有空地，或者parking lot，最好去网上查一下这个地址有没有提交了的building plan。可能很快或者未来几年就要建楼了，影响你的view

补充内容 (2021-04-17 12:05 +08:00):
我以为西北的西侧会有窗子，看起来好像没有哎。不过也有人喜欢阴一点的家，个人喜好了😛

sunflower0315 发表于 2021-04-16 12:17:02
太感谢你了。我找的那个美国agent可能不太可以，天天叫我去买SOMA说以后宜家，whole food开发了会涨价。是的，我还是好好看看。有3个问题请问朋友，我之前看的一些condo 挂在市场上半年的

不用客气！是的，建议你换个agent……根据我们agent的说法，疫情以来市中心新公寓卖得都不好，因为HOA巨高但是amenities (gym,lounge)之类又不开，每个月白交钱，然后大家都不想跟别人一起坐电梯喜欢独门独户的有院子的condo，所以不好卖。

至于commute，我自己租房子在Russian hill住了五年了，在peninsula 上班，commute就是自己开车或者坐公司shuttle, 到处都有站很方便。挺习惯了。去市中心上班可以走路或者骑自行车，其实没那么糟。旧金山这种地方住个好区比离公司近重要

补充内容 (2021-04-17 15:08 +08:00):
另外Beacon和King我不熟悉，好像都是在liquefaction zone里？而且SOMA有些地方还是挺sketchy的，Caltrain附近流浪汉也挺多，不见得安全