我是如何在南湾sfh的基础上建一个的detached house

楼主是一个来美国以来一直住新房子（7年住在纽约地区）的人，但是来了湾区以后，改变策略，有两次改造房子的经验。现在分享如下。

1） remodel，结构不变
楼主19年在南湾santa clara 95051买了一套自住sfh 3b2b, 当时买的时候看中lot大 11000+ sqft 且lot四四方方， 破旧不堪。当时想买move in ready的房子，一直bid不上，原因很简单，我们能看上的，别人也看上，因此一个一般般的房子，要加价几十万来拿下。后来转变策略，买能稍微收拾一下就能住的。然后就买到了自住房，且花了小十万装修。算是我的人生第一次装修经验。历时1个半月，面试了7个contractor，从remodel厨房，厕所，换地板，刷漆，铲popcorn ceiling，装修完，焕然一新。住了两年。感觉不错。直到娃四岁开始要练琴，以及在家上网课，突然意识到空间不够了。
2）新建detached sfh
我们研究了周围的房价蹭蹭的涨，换房的cost很大。那么为了增加living space，最经济的就是在自己的lot上新建unit。为此，我们查了city和county的code，了解到新建detached unit，需要lot 大于6000 尺，还有对side和back有setback，这些因为我家的lot足够大，可以轻松满足。然后请了architecture designer，civil engineer以及licensed contractor （注意一定是licensed，因为他们对city的building code熟悉）一起来研究，看怎么样的construction最make sense且能符合规范。研究好了以后，队友也同意可以试试看。

2.1 planning 审批
designer第一次submit是提交给planning department 报备和审批，历时2-3个月。中间会有打回和resubmit。这中间不涉及到结构工程师。属于初期审核。我们当时报的是一个3b2b，但是city不同意，说不允许建一个sfh。我们说啊，那怎么办。city就说我们可以建一个2b1b再加一个studio。我们觉得这样也可以。就按照city的说法做了。

2.2 building 审批
这一步花费时间很长，4个月左右。其中涉及到结构工程师的力学计算，能源工程师的报告，以及精细的building图纸。city依然有几轮comments，需要一一addrress。这个时候又过了两个月。
当全部都通过以后，city通知缴费，才可以issue building permit。不交不知道，一交吓一跳。原来不止有permit fee，还有school district fee等fee，近一万块。

2.3 construction
permit办下来以后，可以不急着施工，但是要在180天内预约第一次检查，不然permit会expire。
在面试contractor的时候，我们选择对政府检查有充足经验的师傅。并且go over需要工程的项目，仔细核对，这样避免在施工中被临时加价。

施工一共6个月，其中前4个月，我基本没有管过，因为，材料和施工 师傅们都会自己完成，比如上水，下水，气，电，防震墙，保温棉，地基等均为按照图纸施工，且有政府检查为保障，且每当一个step完成以后，他们会预约政府检查。这期间，都不需要owner参与。但是最后两个月，我需要参与，因为涉及到买表面材料，比如厨房橱柜，电器，地板，油漆等。这些都是我在1）remodel 中做过的，所以驾轻就熟。

最后历时1年多，新建了2b1b，和一个studio的detached building，和main building分开，完全可以给爸爸妈妈住或者做guest house或者出租。

我的learnings：
1. remodel 比较简单。花费相对少。如果sfh bid不上，可以考虑买需要简单装修的房子。
2. 新建加建，费时费力，需要permit通过，且施工通过十几次inspection，要打持久战。
3. 人工费和材料费年年涨价，我第一次和第二次的费用的单价，已经涨了30%。如果要装修，请趁早！

我在攒大米，希望大家可以打赏。有问题，可以留言。

monica_mt_wang 发表于 2021-04-30 12:57:53
想請教樓主大大有沒有考慮過pre-approved ADU? 可行嗎？另求灣區靠譜的contractor推薦！ 感謝

有需要可联系4086449036 年轻有为 十几年装修经验的师傅

rerestart 发表于 2021-4-30 13:56
为什么不把主屋扩大呢？虽然就不能人住在里面弄了。可是感觉自己住起来不方便（主屋不够大）。给父母住，还 ...

很好的问题，主屋扩大我们考虑过，但是感觉不很理想。有几个原因：
1）主屋的floorplan已经固定，包括很多窗户的位置。如果加建已有的房型，那么会导致某些部分采光不够好。最好的方案当然是推倒重盖，那样设计起来很方便。但是那样楼主就没有地方住了。
2）一万多尺的地，detach比较好，前后间距也大，有空间。父母来住很合适。因为娃已不是婴儿期，可以独立行走以后，老人睡眠浅，不能听到声音，隔开来，对大家生活质量都有一定的好处。
3）就是住在里面，造第二栋，不受影响啦。

rerestart 发表于 2021-5-1 09:08
这样更不方便，主屋没厨房，减值1百万吧……湾区还是自住房值钱。

哈哈，主屋肯定得有厨房了啦。

厲害了..

那你们家有三个厨房了？相当于 triplex?

需要在长实 （kz kithcen）买装修材料的，可以加我微信哈，有额外折扣。

rerestart 发表于 2021-04-29 21:01:55
那你们家有三个厨房了？相当于 triplex?

嗯是的，三个厨房

价格大概多少啊

加建不需要邻居同意吗

楼主太强了

楼主这个分享可以说非常详细了，方便问下新建的2b1b+studio最后话费大概是多少钱吗

为什么不把主屋扩大呢？虽然就不能人住在里面弄了。可是感觉自己住起来不方便（主屋不够大）。给父母住，还多了一个厨房，出租的话，也不是很方便，毕竟和外人住。作为投资还是很厉害的！