中半岛与南湾学区房性价比个例的探讨

昨天刷到了这套房子，被View吸引，虽然房子正面乍看比较丑，但背面还挺别致的。之前一直不了解中半岛，只知道南湾学区房抢得非常惨烈。假设这房子最终成交在3-3.5M之间，双9学区，离Central小学那么近，这卧室数量，这土地面积，这风景，难道不比南湾学区的性价比更高吗？还是说Belmont区在某些方面与南湾比还是差了些？有什么见解可以分享的吗？（能加米我都加～谢谢）（没有利益相关，就是纯粹探讨和学习，为以后买房选区做准备）

https://www.redfin.com/CA/Belmont/565-South-Rd-94002/home/768691

补充内容 (2021-05-02 05:13 +08:00):
我的意思是：比南湾同价位3-3.5M的，使用感受以及各方面性价比更高些？

补充内容 (2021-05-02 05:27 +08:00):
另外比Burlingame一些白富区的房子也便宜，而且学区也不差于那些区。

作为在Belmont-San Carlos一带住了五年的人来回答一下哈哈哈哈～～～求加米！！！
1. 工作机会：我和队友当时选半岛住，因为我在SF城里上班，队友在南边，就选了个中点。当时两人都有跳槽的想法，觉得住在半岛以后跳槽也灵活。后来我有跳槽到Downtown San Jose，又跳回了城里Market St上，通勤都不是特别近，但都是可以接受的范围内。
队友在和朋友聊中半岛的location的时候，会讲现在新的startup在城里比较多，例如刚上市的coinbase，要上市的data bricks，已经上市的snowflake更是就在san mateo。。。如果以后想从南湾大厂跳槽去startup，很大概率会在城里上班blablabla
2. 通勤：San Carlos和Belmont的人口密度比较低，和附近其他city比，高速入口/出口交通非常顺畅。Foster City最堵，San Mateo其次。我觉得在城里上班的话，如果公司能给报销一个月400-500的停车费，开车其实挺方便的（不环保，求不喷），早晨7点出门走280，完全不堵，40分钟妥妥到公司了。第二方便的方法是，开到Millbrea Bart站，坐Bart进城，Millbrea是始发站，一般都会有座位坐。如果公司在城里的Caltrain站走路/骑车的范围内，坐Caltrain就更方便了。SF城里在修Central Subway，据说年底通车，可以从Caltrain换乘地铁到Market St那边了。但San Carlos和Belmont都不是大站，快车班次少。Hillsdale和San Mateo是大站，快车班次多。但半岛这边的Caltrain，要是八、九点上车的话，很难找到座位坐，要一路站20分钟到城里了，好像也不太坏lol
2. Diversity：其他楼说的都很政治正确，我就直白地说不好听的话了。我不喜欢在中国人和印度人多的地方住（求不喷），中半岛这边除了San Mateo和Foster City，都是白人为主。离Redwood City不远，但也没有很多墨西哥人，治安非常好。我们没有小孩，但邻居家小孩会经常在门楼的马路上打篮球，小小孩会光着脚丫满地跑。车流量非常小，through traffic更是没有，都是邻居的车。
3. 山地： 买房前我开车还不灵光，觉得山地真是痛苦。但开久了发现就还好，习惯了lol 虽然整理地形是在山上，但你家门前的路如果是平的（小孩子可以拍球），你的lot也大部分是平的，山地其实对你的房子没啥影响。建议买房前在附近多开一开，模拟一下从房子去280、101高速，去公司、去超市等各个地方，亲自开一下！个人感觉Belmont和San Carlos这一带山上，房子密度不大，非常安静，居住体验很好。当时队友特意排除了在大路且上坡旁边的房子，觉得车上坡的时候加速，噪音会比较大。我们下offer前，大半夜开到房子附近，来回走了走，听噪音。
4. 购物和美食：买买买的话，高级牌子爱马仕、卡地亚，平价牌子madewell之类的，去stanford shopping center，不用上101，开el camino，二十多分钟就能到。刚升级的hillsdale mall，更是十几分钟就能到（衣服牌子少）。走280去南湾的Santana Row也是半小时之内。买菜超市的话，trader joes、whole foods十分钟之内，中超marina和大华，也是15分钟内（更喜欢marina），costco也有两个可以去。best buy、west elm、bbb这种家居店，也都很近就有。
吃的话，中餐肯定不如fremont和南湾。但开十几分钟，去san mateo、forster city和远一丢丢的millbrea都有不少选择：刘一手、一芳、鲜芋仙、牛角、老赵川菜、上海人家、china bee、peking alley、麻辣帝国。。。开二十几分钟，去东湾和南湾也不太远。但非中餐的选择简直不要太多太幸福！！！Downtown San Carlos，有模有样的西餐简直太多。San Mateo好吃的日本料理也是数不过来。
5. 升值空间：这个其他楼貌似没有提到，我来瞎说一下。四、五年前去Downtown San Carlos吃饭，饭店不那么多，停车位很好找。但最近几年，沿着el camino，从belmont到menlo park，新建了很多condo和office，感觉半岛刚刚开始起飞。去San Carlos吃饭，街趴不是那么好找了，要停到后边的停车楼。今年San Carlos Laurel St上奶茶店也开了第四个。疫情前去Downtown Redwood City看电影，也比前两年更拥挤了。感觉未来可期。
6. 买房建议：
因为有山，有的地方也有平地，非常case by case，入手之前要在附近多转转。白天和半夜开过来体验一下。平地上101方便，但车流大，不如山上安静，山上一般lot更大，且去280更方便。我们平常出门，Google maps推荐走280比较多。山上有View的房子更贵一些，但带view的就是院子可利用的空间小，这个看个人选择。
3M以下的房子，应该都是1950、1960年代建的，比较老，要注意检查地基、屋顶等问题。但有个意想不到的好处是，很多房子是老人搬家卖房，房子只住过一代屋主，保养的还不错。
我们买的房子当时有白蚁，agent说是老房子通病，我们花了1k把房子罩起来消杀一下，貌似就好了，反正没见过蚂蚁来回爬这种。前两年秋天，能听见小动物在屋顶阁楼里跑的声音，（没见过老鼠本尊，但能听到），找过灭鼠的人来，花了1k大洋（心痛），补了一些屋顶的小洞，让老鼠没地方爬进去，到目前再也没听到老鼠的声音。我觉得要是最近十年、二十年的新房，应该不会有这种困扰。
这边也有比较新的房子，近二十年的，缺点是lot小一点、SFH也有HOA、整体房价高3M左右了，优点是新、房子面积大。
7. 改建加建：
因为lot大，加建和改建的空间都很大。可以一层加个屋子，大工程可以一层加二层。加建二层比较贵，去年的价格$450/sf. ft. （中等价格） 坡地对改建的影响没有想象的大，唯一麻烦的是在申请city permit的时候，要有一步Residential Design Review Committee (RDRC)，不需要多花钱，但需要有个类似public hearing的过程，要通知邻居，问邻居建议，前后要多花两个月时间。
允许加建的居住面积，是按floor area/lot的比例算的。lot越大，可以加建的居住面积就越大。所以lot大的好处就出来了，即使你觉得你的lot有坡地没啥用lol
和南湾相比，中半岛加建改建的唯一缺点是便宜的contractor不好找。一般便宜的contractor都集中在南湾，中国人或者墨西哥人contractor比白人便宜好多。现在市场火爆，南湾的contractor不愿意commute到半岛干活。我就只能安慰自己，找个贵的contractor可能质量高吧lol
remodel厨房和洗手间其实挺便宜的，和大修院子相比。院子想种满植物那种，再搞一下灌溉系统，两三个洗手间和厨房的钱都能花出去。而且remodel厨房洗手间网上攻略很多，花多少钱参考很多，但修院子就很容易被坑。邻居家有个平平无奇的大石头，就上万！
8. 学区：
我们没有孩子，没有特别了解过学区。当时买房按交通房买的，只知道学区还行。但这几年耳濡目染，发现学区正逐渐变好，小学到高中，都是8或9分。还看到有agent宣传是10分高中，不知道是不是虚假宣传。听有小baby的邻居说，day care附近不少，且不用排队太久，可能人口不够多。但是便宜的day care没有，有朋友在东湾day care一个月1k，这边没有。
私立学校选择也很多，大名鼎鼎的neuva和menlo college都不远。
9. WFH生活：
像其他楼讲的，开车十分钟之内，可以hiking的tails有十个都不止，可能二十个都不夸张，夏天天黑的晚，我和队友要是能五、六点前下班，会出门hiking一个小时，当今日份的锻炼身体了。篮球场、网球场和跑步、踢球的运动场也有三、四个，都是免费的可以walk-in直接用的。人没有那么多，先到先用不用预约。
外卖南湾的送不到，但san mateo到palo alto的餐厅都在配送范围内。最爱的是shake shack和周末hillsdale mall里彩苑的早茶。
疫情前handyman和cleaning lady都是请的老墨，这边离redwood city和east palo alto都不远。各种service都很多。以前觉得中国人的service会各种便宜，我运气不好，被坑了几次，之后发现老墨真是又便宜又好用（求不喷）。毕竟离豪宅区atherton不远，高端的service也有，丰俭由人。
10. 当年买房心路：
（仅供参考）
我们当年预算1.5M，首选本来是foster city有水景的房子，因为我觉得开车山里好烦啊。但1.5M想买Foster City水边的房子有点难，一是赞助首付的爸妈不同意，二是房源太少。爸妈觉得靠水蚊子多，后来买到的朋友说，并没有蚊子，但是有地下室漏水和浣熊的问题，也很烦，也可能是为了安慰我。爸妈金主觉得有山好，因为什么风水，非常扯谈，但有山确实有点安全感。后来了解到Foster City华人和印度人多，体验了早晚高峰高速口堵到怀疑人生，我就放弃foster city了。
Redwood Shore我当时看也觉得不错，（后来知道也是华人多），队友觉得community太小了，但没看到合适的房源出来，就放弃了。
Burlingame去南湾略远。平地部分和San Carlos和Belmont差不多，Burlingame Hills山地部分感觉特别好，但买不起。San Mateo同理，买得起的地方感觉community密度大，车流大；安静的社区，靠近hillsborough那一片，又买不起。
当年队友还很喜欢Bay Meadows那一片Town House，当时看着大工地，现在周围修好了感觉很不错，还是很心动。噪音在可以承受范围内。因为离Caltrain车站walking distance对我没有特别大的吸引力，加上能买SFH就不买TH的虚荣心，就没再多考虑。
现在我觉得中半岛对于预算在2-3.5M的人来说，是非常舒服的选择。我要是有3-4M也会住中半岛，而不是为了Palo Alto的“虚名”，去买靠近MTV那一边最便宜的Palo Alto （但如果CP两个人都在南湾上班就是另外一回事了吧，或者想要去Gunn High），或者最便宜的Burlingame。

求轻喷，希望对大家有帮助！我虽然不喜欢住中国人特别多的地方，但还是希望中半岛Belmont-San Carlos的同胞们可以多一点点，嘻嘻，现在有点太少。

南湾搬到Belmont的路过，
优点：地点好，到湾区各个各个角落，San Jose，SF上班，Half Moon Bay看海，到东湾吃东西都是30分钟之内，到G和FB都是15分钟左右，而且每天都是反向traffic不堵。学区好，9分初中高中其实test score都是10分的，只是这几年加入了教育平权的评分，变成9分了。生活便利邻居友善，San Mateo市中心吃饭，Forester City Costco大华都是10分钟左右，然后半岛不少老香港餐厅，作为半个广东人觉得粤菜很不错。邻居不管是老中老白老印都很友好，我们刚搬过来就有邻居主动上门打招呼聊天，同龄小朋友也多，有玩伴。风景好，山景或者SF市景，感觉回家就像去景点，感觉更爱回家了：）。

缺点：山坡上，好些房子在有山火区和land slide区（不过没有flood zone）我们发现山火影响大一些，因为会有强制保险要买，但land slide其实还好，只要做好房屋周边排水drainage就没有问题，比如装sump pump，挖水渠这些，是一笔额外支出。山火的话，其实半岛的城市San Carlos Belmont之类的，并没有什么先例。坡上Lot虽然账面尺寸大，但可利用面积有限。山上扩建不容易，看坡度大小，大坡建房的价钱甚至会比平地高50%以上，如果希望以后扩建增值的话需要仔细计算成本。风大，一般风景房都是山口，1/3的机率风很大，Deck上坐着特别冷，房屋的全屋保温要做的好，不然heating cooling bill会贵，但风大也适合用新型空气热交换的heat pump空调和热水器，效率高但价格也贵。

打字不易，请楼主加米。：）住楼主早日买上称心如意的房子！欢迎搬来半岛

补充内容 (2021-05-03 00:40 +08:00):
交通补充一点，92/101路口堵车几率高，所以南湾上班的话，买101 Ralston出口以南的地方，否则如果住Burlingame之类的地方，101往南开会堵。

南湾搬到半岛。

半岛居民和学区的diversity更好，在同样学区test score之间比较，小孩没有南湾那么卷，吃和玩上也能接触到各国家地区的文化，不想在美国了还每次出门吃饭都盯着中餐亚餐。半岛的top私校资源更是比南湾丰富多了。

半岛居住密度也低，毕竟早期开发了，没多少地给th和condo。南湾这几年大建th和condo，居住密度太高，连local也经常堵车，costco高峰期都找不到停车位。

交通便利，适合一个在city一个在fg大厂。周末去half moon bay，三番北面，东湾逛outlet都近。travel和vocation的话离sf机场也近。

挺好的，就是太贵

我们就是从半岛搬到南湾的，因为找工作时发现南湾工作机会多一些。不过现在wfh了，这个房子我觉得挺好的，我们要是有钱就买了。

中半岛去年不是先涨起来的吗？涨幅也挺大的。今年后面是南湾抢的更厉害。这种山坡上的房子好像很多中国人不喜欢，一是半岛的山路比较难开，进出不方便，二是lot是坡能利用的地有限，房子地基也更容易出问题

acheles 发表于 2021-05-01 14:12:39
我们就是从半岛搬到南湾的，因为找工作时发现南湾工作机会多一些。不过现在wfh了，这个房子我觉得挺好的，我们要是有钱就买了。

我与你的想法一样，这个价位我觉得这个好

补充内容 (2021-05-02 05:38 +08:00):
但我不知道这种均价便宜Trade off了什么，就是交通时间吗？

xpysensei 发表于 2021-05-01 14:21:14
中半岛去年不是先涨起来的吗？涨幅也挺大的。今年后面是南湾抢的更厉害。这种山坡上的房子好像很多中国人不喜欢，一是半岛的山路比较难开，进出不方便，二是lot是坡能利用的地有限，房子地基也更容易出问题

原来有这些原因。但是View与坡是并存的吧，想要有View不看到邻居，在院子里隐私好，都只能是梯田式坡上的房？！地基有维护的可能吗？是在持房十到二十年时间内必须考虑的问题吗？我感觉美国大部分房子地基倾斜还挺很常见的，但也就破罐子破摔了，蹈没见住塌的......

补充内容 (2021-05-02 05:31 +08:00):
倒没见住塌的*

山地不方便，外加就是上班吃饭买菜都不方便

ninecloud 发表于 2021-05-01 14:31:26
原来有这些原因。但是View与坡是并存的吧，想要有View不看到邻居，在院子里隐私好，都只能是梯田式坡上的房？！地基有维护的可能吗？是在持房十到二十年时间内必须考虑的问题吗？我感觉美国大部分房子地基倾

是有些人喜欢这种带view的，需要在高处，这样不会被更高处的邻居俯视。如果是老房子过了那么多年现在地基也没问题的话应该是不用担心的，有些已经出现问题的就要小心了，坡上更难修，而且说明山体本来就在运动

我就是从南湾搬到中半岛的，更喜欢中半岛的环境。

摘苹果的大叔 发表于 2021-05-01 20:39:35
我就是从南湾搬到中半岛的，更喜欢中半岛的环境。

可否具体？哪方面的优势吸引了你？