房东/中介卡着不让转租，我可以告他们吗

我们签的是1年的lease，现在还剩4个月，想要转租我们的两个单间。中介（从来没有和房东联系过，一直中介全权负责）完全不配合我们转租，各种阻挠，有以下几点情况：

1. 租房签1年lease的时候有明确，可以中途转租with owner's approval。
2. 我们提前5月中旬就提出要转租了，中介同意我们开始找下家，但是完全没有帮助我们找人。我有搜到以下内容，意思说房东(我们是中介)有义务帮助我们找下家。但是事实是完全 没有
“Landlord's Duty to Find a New Tenant in California
If you don't have a legal justification to break your lease, the good news is that you might still be off the hook for paying all the rent due for the remaining lease term. This is because under California law (Cal. Civ. Code § 1951.2), your landlord must make reasonable efforts to re-rent your unit—no matter what your reason for leaving—rather than charge you for the total remaining rent due under the lease. So you might not have to pay much, if any additional rent, if you break your lease. You need pay only the amount of rent the landlord loses because you moved out early. This is because California requires landlords to take reasonable steps to keep their losses to a minimum—or to “mitigate damages” in legal terms.”
3. 我们一共推荐过4个人，都apply了，但是中介一直拖延，回复很慢，不是“I am reviewing”就是很久不回短信。然后问各种问题，其中有1个人就是觉得中介问的过于private直接不租了。
4. 最新的两个是学生，我们知道financial会过不去，所以我们提出作为fiancial guarantor，如果新租客不交房租，我们就会补上。然后中介就说那如果lease end了他们赖着不走又不交房租怎么办，（这个问题我真的已经非常无语，因为我们也不是随便找的人，都是有正经专业的好学生）所以我们也提出可以交房租直到他们搬走为止。然后我们还提出 ，如果不放心可以一次性交清所有剩下房租。我们已经做出了所有可以的让步，但是中介依然不置可否，然后拖延。
5.昨天中介回复说owner不comfortable租给没有收入的人，（等于表示拒绝）
原文对话：
我："XXX, could you state the specific concern on the two new tenants? We thought the concern was financial, so XXX and me are willing to be the backup, or even pay the 4 months rent in advance. What else is still concerning?"
中介：“1. XXX（其中一个新租客的名字） is still in school and may go back to campus in the fall. 2. Looking for tenants that can stay longer. ”
这个完全是无理的要求，等于要求我们找会续租的！没有任何法律规定租客必须续租吧？找下一年的租客是他该做的事情，现在缺推给我们并且以这个理由拒绝我们找的新租客。
6. 后期过程中，我们给中介打电话，全部都是直接挂断，也不回。只会隔很久回复两句。

请问有没有人了解这样的情况，我可以不可以告中介？我想先了解一下自己的权益是什么。谢谢！

我觉得房东的要求虽然不近人情, 但是没有明显违法.
1. "with approval" 就是 "房东同意了就行 (也就是, 房东不同意就不行)" 而且在contract 上的主要作用是 "not allowed without an approval"
2. 法律条文原文是 "acted reasonably and in a good-faith effort". 这个很难界定 - 房东可能觉得 "review 租客, 如果合适了就给准备 contract" 就是 Good-faith. "unreasonable" 就是 "完全不接受任何转租". 但是租客可能希望房东多做点. 这点你可以尝试去告房东, 但是非常depends on interpretation - 个人觉得胜算不大.
3-5 是房东的要求. 这部分只要不是 discrimination based on race, gender, etc. 应该你也没法告房东啥. 租客的requirement 是房东有权自己定的. 比如收入证明, 信用分数.
6. 你可以说不是 "good-faith effort", 但是对方也很容易 argue - "我很忙啊, 而且我确实做了 interview, review, etc. 来审查租客, 并没有啥都不干"

总体来说, 并没有觉得房东有明显违法问题, 只是做的不上心 (因为换租客就要多花钱 - 做清洁啥的, 他们没有动力). 而且作为用中介的专业房东, 中介和房东应该这种事情见过很多, 也很了解怎么在不违法的范围内用各种合理的理由拒绝不合适的租客. 所以your best bet 就是找到让他们难以挑出毛病的租客. (如果真是好租客, 长期, 换人也会符合他们的利益)

角度不同。那边，善良的房东遇上租客老赖，出钱请租客搬离租客也不搬。这边，好的租客心里委屈，我是好人哪。你怎么把我也一棍子打死了？

我记得 by law 如果提出申请想租这个房子 而且符合条件的话 是必须租的 不过转租不太确定是不是一样

合同条款怎么写的呢？如果房东/中介的合同没有硬性的规定否认转租，lz可以转租，但是随同的风险也要承担

AlstonLYG 发表于 2021-5-30 01:14
我觉得房东的要求虽然不近人情, 但是没有明显违法.
1. "with approval" 就是 "房东同意了就行 (也就是, 房 ...

谢谢回复！我现在主要抓住的点是，中介说的不同意的理由是我找的租客不能续租。这个绝对不是合理的理由吧？

每只猫都是天使 发表于 2021-5-30 01:11
合同条款怎么写的呢？如果房东/中介的合同没有硬性的规定否认转租，lz可以转租，但是随同的风险也要承担

就是说可以转租with owner's approval。但是我认为这个绝对不是说owner可以无理的拒绝

我觉得楼主既然很信得过这两学生，可以直接让他们住进来under你的lease吗？不需要告诉中介和房东

LZ你在哪个州？有些对租客友好的州（比如加州）对租户保护非常严格，房东/中介多一个人要处理就多一份麻烦，特别你这种要正式走流程加在合约上的，对房东只有更多责任的麻烦，他钱还是收一样，他的确没有兴趣给你的分租提供方便。举个例子，在加州的话，现在合约上就是你一个人，你以后违法或者不交房租，他只用走针对你一个人的eviction流程就行了。 如果你分租了，要把别人也加上lease，以后你们其中一个人搬走或者交不上房租了，别的人只要还有人住在那里交一部分租金，那房东拿剩下的人没办法，或者他要找人来填这个缺。这是加州的租客保护 不是很准确但大概就是这个意思。特别是现在疫情的情况，有些地方可以交一半房租up to18个月，这对房东来说是请神容易送神难。所以很多时候高房价的地方房东，又要理解房客想分担费用，又要规避自己的风险，就做silence处理： “我就算知道但是我也不会有任何口头上或者文书上的确认”， 这是我中介告诉我的他们是这么建议房东的。也就是你作为master tenant你自己处理找sublease，房东不想知道你有没有sublease的存在，如果你们之后出了问题，房东只用驱赶master tenant就行了，你搬走的时候你sublease的人也都要搬走，法律上对房东不知情的undocumented tenant（可能不是这个词）是没有保护的。 但也不是你的分租就处于劣势了，他们跟你签了你作为master tenant是要承担房东责任的，加州还是认可你们的合约还是有效。这是在对租客保护的州，别的州可能有别的情况。

不好意思LZ我理解错了，我以为你是自己还住里面分租两间，那跟转租不一样。看来就是中介没看上你找的接盘的人，那你就做最坏的打算毁一个月押金吧。

如果需要owner's approval 感觉他拒绝你不给你理由都可以 不过你可以提议做背景调查 然后你出这部分钱 给他们看你找的租客的credit score 说不定会有缓和 不过也得看那两个学生有没有SSN Score怎么样了