实在是觉得最近版上PA托盛行啊

比如这个帖子：https://www.1point3acres.com/bbs/thread-777752-7-1.html

我完全同意PA逼格比Sunnyvale高，那是肯定的，但是现在版上一些PA托因为自己买了PA所以言必称PA，动不动就是让人stretch一下加500k budget去PA捡deal，说到交通就是去FB怎么怎么方便，这真的挺误导人的。怎么说呢，打个不切当的比喻，好比买了宝马1系的非得看不上买了丰田凯美瑞的。每个人买房诉求不一样，交通、学区、lot size、房型、社区、硬伤、逼格，不同的人priority肯定不同。

比如那个帖子里有网友非要把这两个一起比：

楼上2.5的087不是087里最好的那块吧。像2.6的这个
https://www.redfin.com/CA/Sunnyv..._campaign=copy_link

比3.1的PA房子条件更差
https://www.redfin.com/CA/Palo-A..._campaign=copy_link
交通的话PA去FB比087快多了。

有好心网友指出：

第一个7800lot ranch，第二个6000sqft老兵房外加反弓/路冲，不是一个等级的比较。

该网友又回复

ranch怎么就好了，第一个不翻新一遍能住人？第二个也是正常的天花板。多出来的1500尺地基本都在前院没什么用，怎么就不是一个等级了？

想给不明真相的网友科普下，第二套PA的老兵房，虽然加了顶，但是是坡度很低斜顶，且不说attic小的情况下保暖隔热效果差很多，最起码你以后装修想把water heater以及furnace移到attic里节省空间这就做不到。另外这个PA的老兵房从3D walkthrough以及description看是没有空调的，这个attic空间太小，很可能不够做duct的空间。然后这个老兵房的地基是slab的，没有crawl space，所以一旦出现plumbing问题很可能需要直接挖开地面来进行操作修复，这跟crawl space可以直接爬进去修也是天壤之别。另外老兵房的slab foundation容易出现地板不平拱起等问题，也是要注意的。

至于回复里说第一套Sunnyvale不翻新一遍不能住人的说法，我只能说这个房子的状况从照片看比不少小黑屋要好了，在不改动格局的情况下花个10万做个cosmetic remodel就可以大大改善效果。

发这个贴不是为了贬低PA捧Sunnyvale，还是那句话，PA逼格绝对比Sunnyvale好，大部分学区也比Sunnyvale好（但也要注意PA高中每年进Stanford的有多少是富家子弟或者教职子弟），这是不争的事实，但Sunnyvale的买家群体集中在2M-3M的budget范围，而PA理论上与之对应的房子大部分要3.5M以上，所谓捡漏无外乎要做很多其他方面的妥协，各有各的好各有各的道理。非要拿PA硬伤老兵房来比较还说力压Sunnyvale正常房子一头，这就有点屁股决定脑袋不够客观了

最近观察到了这个现象，版上的几个ID把话题拉到PA还好，但提供一些误导性的信息过了, 例如：

（1）Ranch 和老兵房一样。
  (2)  Palo Alto High 二流，远不如Gunn High云云。

从发言中能推测他们买了什么情况的房子。很多发言不仅不是一种思路，甚至已经算不上Biased 的观点了。对于真心提问的人来说，这种信息会影响一个很昂贵的决定。

我愿意相信大家只是护犊心切，人是喜欢Rationalize自己的决定的，尤其是买房的大事。如果是利益相关，那我想说：Get a life

最后湾区如果有一个地方最难捡漏，那就是PA。每一个价格都是有道理的。

harrybob 发表于 2021-7-10 20:04
真是辛苦你单独开一个帖子，我又没让楼主买PA，我自己也没买PA，我的只是认为PA和SV 500k的价差是值得的而 ...

你说的不错，不同人能妥协的程度不一样，我同意。每个人取舍不同，有的人愿意为了城市妥协买PA老兵房硬伤房，有的人希望有一定的居住空间和质量愿意妥协一点逼格买Sunnyvale的Ranch house，这其实都没错。

但是你为了抬PA边角料一手，硬是忽略老兵房缺点，说跟ranch house一样，这就是在误导人了。至于大不了拆了重盖的说法，按照现在湾区的人工成本，重建房最保守估计100万至少吧（其实对于新手第一次自己造房而不是专业flipper，往往价格会贵不少），而且construction loan的贷款难度也远远高于房屋贷款，如果真有推倒重造的这个资金有这个决心，那无可厚非。但现在PA托的说法就是动辄鼓励本来budget就比较stetch的buyer让大家都去PA捡300多万的老兵房的漏，硬说住在3.1米3.2米的PA老兵房比住在2.6米的Sunnyvale正常房子里要舒坦要香，这就不是简单的取舍不同而是纯粹在带节奏了。

最后说一句，无法改变的才叫硬伤，理论上是不错，但除此之外有些缺点，比如老兵房天生的attic和地基缺陷，是需要花大价钱和大量时间甚至完全推倒重建才能改变的问题，对于版上绝大部分人来说，在刚买房子的头五年甚至十年里要有资金以及精力去做这样一件事青，是比较困难的。那这五年十年里，这样的缺点就是一直伴随的。而刻意回避老兵房的种种缺点，一会说跟ranch house一样，一会说大不了推倒重建，对不明真相的很多买家来说是有误导性的。

weicai13 发表于 2021-7-11 16:37
我也正面回一下
首先，既然你看了我那么多帖子（你提到了“你所有贴”），你应该知道了，我是在分享自己 ...

看到你的回复里提到我（如下），所以我说明下，主贴里提到的两个房子不是我提出来的，是另一个捧PA的网友在另一个帖子里提出来的（https://www.1point3acres.com/bbs/thread-777752-7-1.html），我只是就事论事比较了下。

5. 大家都有bias，说到LZ提的两个房子，那个SV ranch斜对面是个学校，大硬伤，为什么就不提呢。而且那个老兵房里面顶是平的，外面是尖的，估计有点小attic。

你提到那个Sunnyvale的房子斜对面是一个学校，这一点确实是这个房子的一个硬伤。不过说明下这个房子斜对面是学校的侧面，正门停车场部分应该是在另一个南北向的马路上。我完全同意有的人愿意为了PA而选择例子里第二个PA的老兵房，有的人愿意为了居住舒适选择第一个Sunnyvale的Ranch，各花入各眼，完全没有问题的。我最初发这个帖子把那个层主举的例子放在这里说是因为那个层主在隔壁帖子里非强调这个PA的比Sunnyvale性价比高，住的更好，以及完全忽视老兵房的种种硬说和Ranch一样，这点就有点误导人了。何况说到底，这两个房子本身Sunnyvale那个比PA那个要便宜了50万，硬要说性价比，如果大家可以多stretch出50万的budget，那95014/95129有很多兼顾了居住舒适度和好学区的房子，个人觉得性价比是比这个PA的老兵房更好的。另外你回复提到的那个老兵房有点小attic，我在主贴也已经详细说明了。

至于你回复的那个层主他提到你在很多帖子里提PA高性价比捡漏，说实话，我也有类似印象。我没有具体统计过，但确实印象最近在版上不少湾区房市的讨论贴里都能看到你把话题扯到你买了PA的捡漏房性价比很高之类的。论坛言论自由，更何况就像楼里有一个层主说的好：人都容易护犊心切，都是喜欢Rationalize自己的决定的。所以你可能刚买不久经常提到这些也无可厚非，但也确实不乏利益相关炒作推高PA捡漏硬伤房的嫌疑。另外你的PA房子我觉得最大的硬伤不单单是临着双黄线小路这个问题，看你之前帖子询问过flood insurance，我想你的PA房应该在flood zone，这一点对我来说我觉得是非常大的硬伤几乎算deal breaker了。

我发帖的另一个目的也是提醒下版上很多first time buyer，从另一个角度解析下PA捡漏和其他地区房子性价比的问题，特别是老兵房很多first time buyer可能不知道的坑。在信息完备的情况下，大家买什么都是大家的自由。我也还是那句话，PA逼格绝对比大部分所谓性价比高的房子地区要高，但是大家在买房时候还是要思量一下自己到底想要的是什么，特别是budget有限的情况下，是否值得stetch一下去买PA有硬伤的老兵房，每个人需要根据自己实际情况考虑，特别是在3M这个budget上，PA的房子必然有很多需要妥协的部分。比如你买房一定分析了很多利弊所以最后选了PA，我觉得是很好好适合你的决定，但同样的情况换到别的buyer身上，特别是first time buyer，可能就不一样，不能单纯被PA的名号而短暂蒙蔽了很多别的缺点，特别是stetch 50万这类的，那就是一个月多出至少$2000多的mortgage+tax，对非土豪买家来说是一笔不小的每月额外支出，风险也需要把控好。

根据个人经验建议，除了94301的pa其他地方，最好能去实地考察一下neighborhood，只在网上看图和实际的感官可能会差距非常大

每次看PA的房子都会有种怎么会有这么奇怪的房子的感觉……   房型奇奇怪怪的特别多 看大家那么喜欢PA我是真的喜欢不起来 不过很有可能就是预算有限哎～

嗯？PA貌似不需要托吧？传统好区交通学区哪个都没落下需要托吗？我感觉无非就是避开Caltrain就差不多了吧 话说版上讨论的大多都是PA入门级的房子，就不要用太挑剔的眼光去看了嘛

补充内容 (2021-07-11 06:38 +08:00):
对了Lz还忽略了一点，两年前很多PA 2m-2.5m区间的大多都是推倒重建的，买到即出租等permit下来开工，所以你说的那些他们不在乎的，买的就是那块地而已，今年我搬走了卷不起湾区了就没关注过了

我也觉得pa房价那么贵，可是道路环境什么的看起来太破了，还到处都是电线杆，收那么多税为啥不改造下市容市貌。
说pa学区好的是都打算上公立是吗？感觉公立不靠谱啊，如果上私立的话没必要在pa交那么高的房产税

同觉得 PA根本就不需要托吧。。

主要是因为现在南湾大部分传统好区都要3m+，比如la、pa、040Saratoga、部分087、以及绝大部分cu。2.0-3.0这个区间买到的是正在进行gentrification的区域，比如041/043/085/086，各方面和前面的那些地方比还是有点差距的。而且2.0-3.0这个区间竞价激烈，有些房子经过几轮竞价也得接近3m了。如果预算已经到了2.7-2.8这个区间，当然能在上面那些好区捡到漏最好，捡不到的话有条件的话再往上一点直接好区一步到位也未尝不可。如果已经特别stretch又不急着要大房子，还不如down level到新th手头留现金投资，过几年换房。

而在这些热门区域中，pa因为没有疫情中大家最喜欢的大房子大院子相对没那么抢，但等疫情结束后pa的交通优势就会显示出来。如果已经下决心把预算提到3m出头，那pa显得比其他几个划算一点。

pa 真的不需要托。。。sunnyvale 这么贵还得上私立，原贴主给大家指出一个别的思路也没什么不好啊。

heitupang 发表于 2021-7-10 15:36
我也觉得pa房价那么贵，可是道路环境什么的看起来太破了，还到处都是电线杆，收那么多税为啥不改造下市容市 ...

从某种意义上来说买房也是买邻居。学区好的地方说明邻居都重视教育，社区不会太差。

cg0216 发表于 2021-07-10 16:40:37
pa 真的不需要托。。。sunnyvale 这么贵还得上私立，原贴主给大家指出一个别的思路也没什么不好啊。

PA的硬伤房需要拖。