湾区房价感想

delta42 发表于 2022-2-4 09:18
感谢lz详细阐述自己的观点，正好最近我也在看湾区房市，希望和lz交流一下。
上来先说结论，湾区房市短中长 ...

我认为你没考虑到人性在这个市场的作用了，确实按照所有理性的角度来看，湾区，西雅图的房价不应该涨这么猛，多伦多的房价更不应该涨到了很多当地有房的华人都怕的地步，但是FOMO让很多没上车的人都失去理智，容易上头。最近redfin数据表明，去年一年全美房租涨了14%，虽然政府统计只有3%，这也逼着更多人进入买房市场。
一旦全美，甚至全球房价进入涨价时代，那就是在烂中找不那么烂的时代，美国的房价比加拿大算是泡沫小，湾区和西雅图的房价又比凤凰城的泡沫小，湾区的学区房又比condo泡沫小
湾区所谓的学区房，真的值得买吗，买的人还是很多选择上私立，但是架不住学区房的保值甚至增值带来的安全感
2月的市场疯狂的情绪，已经开始从贵的SFH蔓延到condo,TH,虽然我也觉得高HOA 的老TH, Condo一定是下次经济下行的受害者，但是好区的SFH还是会坚挺
最后一点，20年开始的大放水，是货币政策和财政政策的双放水，这是历史少见的，就算美联储的缩表，加息，也只是货币政策的收紧，全球政府的财政支持放出来的水，还在市场流动
我的个人感觉，房价最终会跌，但是跌之前的疯狂，估计不会比yolo股票理智

you12345 发表于 2022-2-4 09:42
我认为你没考虑到人性在这个市场的作用了，确实按照所有理性的角度来看，湾区，西雅图的房价不应该涨这么 ...

人性的问题我考虑过了。不然怎么解释湾区购房市场和租房市场背离这么多？特别是在租售比已经这么低，而且租户权益保障这么好的前提下。就像你说的，去年全美租金都涨了14%了，可湾区核心区域还停留在五六年前的水平（参考：https://www.zumper.com/rent-research/mountain-view-ca）。
另外再说人性的影响，相比币圈股市，房市其实是受人性影响比较小的，愿意就是要算affordability。你想上天，银行不干。一般人也就能买到pre-tax household annual income三倍的房子。普通大厂双码也就撑到2m，再高公司不同意了。南湾median household income 13w，也就能买得起50w的房子。
另外你说通胀，其实我觉得这可能是未来湾区房价的一个走向。比如说接下来五年，平均通胀7%，房价缓涨2%，那事实上房价就会缩水25%。会部分解决affordable housing问题。最后补充一句，我认为中长期来看湾区房价不会跌，现在的房价数字上看都能挺住。只不过会横盘缓涨很久，正如美国其他一些富人区。

delta42 发表于 2022-2-4 11:21
人性的问题我考虑过了。不然怎么解释湾区购房市场和租房市场背离这么多？特别是在租售比已经这么低，而且 ...

单单说明一下湾区房租背离问题，仔细思考一下湾区的主流租房人群和人群的特点，会很自然地得出结论，就一个原因：疫情。

震惊于楼主被大量人踩，无论理论有没有道理是否有缺陷，被这么多人主动点踩还是太神奇，看得出来这个版上也有政治正确，所以论证过程已不重要，关键是结论让大家不爽就会被攻击

2mu6fen 发表于 2022-2-4 16:19
震惊于楼主被大量人踩，无论理论有没有道理是否有缺陷，被这么多人主动点踩还是太神奇，看得出来这个版上也 ...

哪有政治正确，完全就是屁股正确
之前点踩的人是70%，现在降到50%，这些都无所谓
就是喷子太多

delta42 发表于 2022-2-4 11:21
人性的问题我考虑过了。不然怎么解释湾区购房市场和租房市场背离这么多？特别是在租售比已经这么低，而且 ...

我完全同意你的时间换空间的观点，但是湾区有钱人太多了，很多钱你都不知道是从哪里冒出来的

you12345 发表于 2022-2-4 16:32
我完全同意你的时间换空间的观点，但是湾区有钱人太多了，很多钱你都不知道是从哪里冒出来的

美国有钱人不爱买房，一套自住外顶多再来一套度假房，因为其他投资回报和流动性都好多了。主要是新移民，特别是经历了国内房地产黄金十年的国人，最喜欢买房。不少人真是一有钱就买。

2mu6fen 发表于 2022-2-4 16:07
单单说明一下湾区房租背离问题，仔细思考一下湾区的主流租房人群和人群的特点，会很自然地得出结论，就一 ...

疫情确实有影响。但back to office之后能回弹多少，我还在观察。个人预计10%上下吧。我其实不希望租房市场一直萎靡，再横盘两年，湾区房市就得崩了。

delta42 发表于 2022-2-4 11:21
人性的问题我考虑过了。不然怎么解释湾区购房市场和租房市场背离这么多？特别是在租售比已经这么低，而且 ...

湾区的租金低一个是因为疫情 一个是因为prop 13。 老地主成本很低，不需要租太高。如果废除prop13, 那么房价会跌，租金会涨。

这个论坛上等着上车的学生族比较多 你这种论调难怪要被骂了 同样的帖子放到华人上就有更多支持 说到底 个人利益决定立场