湾区房价感想

最近股市大跌，很多人开始讨论房价会不会大跌，很多讨论都没加时间线，没有time frame的预测就类似算命先生说，小兄弟你面色不好，终有一劫啊，结果过了70年，你病死了，算命先生发朋友圈大呼其预测之准...我来跳大绳，短期一年到一年半的时间内房价还会涨，特别是湾区，西雅图这样的地区还是会涨不少，至7%-10%，跑赢通胀没问题（当然比21年还是会稍微收敛一些），直到涨到通货膨胀下行到4%，接近升息后的美国30年国债利率。然后2-3年的房价下跌期，主要是亚利桑那，Austin,SD这些21-22年猛涨的地区，跌幅估计10%，但是湾区的核心区的SFH估计大概率是横盘，湾区的老condo估计会跌，更多的是时间换价格空间，然后又开始房价的慢牛。

结论说完啦，说说背后的理性和感性的认知。
第一，大通胀，低利息的时代，房地产投资一定是稳健增值的投资。现在30年固定利率就算涨到了4%，对应7%的通胀率，意味着银行每年送你3%的利息。高通胀稀释我们的购买力，同时稀释我们的债务。作为湾区10年外卖专业户，明显感觉21年开始外卖价格轻松涨了30-40%，外卖钱随小，但是给人感官刺激一定高于其他物价。
那么美联储如果疯狂加息，能抑制通货膨胀吗。结论不能。
这次高通胀不仅仅是美联储疯狂发钱的结果，从08年到20年，美联储扩表4万亿，可是通胀一直在2%下方徘徊，从20年到21年，突然再扩表4万亿，为啥通胀猛增了呢。原因很简单啊，我们买不到便宜货啦。供应链的危机说白了就是买不到货，或者货的运费猛涨。如果看12月的美国CPI，其中27%的CPI增长来自于二手车的价格猛涨，而二手车的涨价不是美联储钱发多了，就是因为芯片供应不足，新车产量不够。而且美国现在陷入一个恶性循环，CPI疯长，蓝领工人发现自己赚的那点钱根本不够用，还不如拿政府失业救济，纷纷辞职，造成很多职位空缺，比如卡车司机缺口非常大，结果企业就涨工资，之前CNBC报道某地方卡车司机一年能赚65万美元，这些都反噬到最终产品的成本增加。 7%的CPI不算什么，产品生产指数12月来到了14%，意味着工厂出品的产品比去年贵了14%，当然中间商和零售商承受了7%的差价，但是这不会是长久之计，所以最近宜家宣布全面涨价10%。
如果中国的清零政策不停，美国货运不解决，芯片产能不跟上，通胀下来就是幻想。
当然很多人说，要是美联储直接把利率干到7%呢，经济马上硬着陆，大家都GG，你觉得可能吗，拜登会同意吗。而且至于美联储今年会加几次利息，我个人觉得没有他们12月预计的多，中国央行开始降息了。如果美联储加了几次利息，发现通胀还没下来，反而经济下行了，会不会更尴尬。
第二，房源还是会在很长一段时间持续严重不足，特别是湾区的SFH。 很多人会想当然的预测，万一市场突然出现很多房源了呢。湾区最近很多房源都是老人去世子女卖房。湾区的地税和租金就不支持突然产生大量房源。
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试想一个50万买的SFH，现在能卖150万，就算房价跌30%，也是105万，湾区在08年也没跌到30%。如果是自住房的话，房主有魄力卖房，等房价跌吗，就算真跌了，除去4-5%的卖房费用和新买入的地税基数，值得折腾吗，万一卖完了还在涨，那不是就成了2000元买北京房，4000元卖出等回调的笑话了吗。如果是出租屋的话，早期投资客应该都是正现金流，更没有理由卖房。看看美国的租金，即便是08年，也没怎么跌过...



第三，需求端还是非常旺盛，尤其湾区和西雅图。千禧一代开始成为first time buyer的主力。很多人用大厂双码的工资预测湾区学区房的天花板，我建议看看多伦多最近几年如何追赶温哥华的房价，多伦多的高薪机会可远比湾区少。所以天花板就是用来踢破的。

说说我的体会，20年底就已经攒好了60-70万的现金，准备换大房，当时觉得疫情会深刻影响经济，而且美国还要大选，于是决定等等，60-70万也放在股市折腾，结果到了21年下半年才通过截胡买了大房，之前的小SFH也顺利出租，4000美元18个月，虽然新买的房肯定买贵了，但是每天住着新房子，嗮嗮太阳，种种植物，远远比看着股市上下翻腾让人舒心，股市最近跌了10%，我能体会其中的难受，心情好了，工作也好了，升值加薪也不远了。我终于明白什么是花出去的钱才是自己的钱。







补充内容 (2022-01-23 10:40 +8:00):
并不是想制造焦虑，只是阐述事实，湾区房价不是你我能左右的，也不是地产经纪就能推高的。我也希望湾区房价暴跌50%，然后我再买3套，然后就当地主，但是事实能以主观意识为转移吗。
很多人都说18年不是房价跌了吗，确实是跌了啊，但是凡事要加一个time frame啊， 18年买房的人在19年确实很痛苦，但是现在不是就开心了吗，而且还少租2年的房子，而且我一直强调SFH的保值性
现在和18年市场发生了很大变化，20年开始美国各大科技公司通过发债，累积了大量的现金储备，目前开始到了花钱的阶段，所以最近湾区哪个公司不买地，抢人与防止被抢人，18年底，我知道的一个大厂就停止招人。这些科技公司要花的钱可不是百亿级别的，都是千亿级别，虽然有大部分会通过分红，buyback，并购小公司花掉，但是还是有部分会以工资，奖金，招人，买地，买设备花掉。
大家看看最近的工作市场，抢人不必抢房容易，湾区学区房一般就加20-30%，但是大厂最近抢人，总收入都是30%+的抢，我的组现在招人，都要打感情牌，就和买房写personal letter一样...

https://www.cnn.com/2021/08/17/i ... ce-sheet/index.html


补充内容 (2022-01-23 12:12 +8:00):
看了很多回帖，笑了
要是发帖能左右房价，我马上买水军喊跌，太想有入场买投资房的机会啊。
确实屁股决定脑袋，但是我的每一条数据不会因为我有没有房而改变，市场最后会给答案的啊。就像很多人天天唱空中国房价，看空美股，结果呢...

补充内容 (2022-01-23 12:41 +8:00):
第一套上车房的人等待房价下跌的过程会非常痛苦，就和牛市做空美股的感觉一样，钝刀杀人
比如，最近股市大跌，小明就很开心，结果发现，没怎么传到房价，因为大部分人的首付已经从股市高位套现变成现金了，小明又失望了，然后发现3月开始加息0.5%，大大超过预期的0.25%，小明又开心了，但是发现通胀还没下来，房价还在慢涨，自己的首付以年化7%再缩水，更郁闷的是自己贷款利率也暴涨了，于是又EMO了。谁知道鲍维尔6月开始发疯，在未来一年又加息8次，外加疯狂缩表，终于在2023年春天，经济崩溃，买房刚需没了，各大房产经纪哀声一片，小明准备下offer的时候，发现自己也下岗了…
😂

补充内容 (2022-01-23 12:57 +8:00):
真心建议大家关心一下最近湾区的就业市场，某大厂去年被另一大厂挖了几百人，被挖者以前的总收入都在30-40万，去了总收入普遍涨了30%+，但是！cnbc报道挖人大厂高层还是非常不满意他们公司的HR，觉得去年挖人力度不够，今年还要加码，被挖的大厂也开始发股票，涨工资对抗，其惨烈程度远超过买房，我来湾区10年，第一次觉得就业市场变成卖方市场...

补充内容 (2022-01-23 15:43 +8:00):
补充一下18年底，刚需为啥突然消失我的理解，18年9月份开始，由于中美贸易战，外加鲍威尔不信邪的要缩表加息，科技股一片哀鸿，18年圣诞节更是一片血洗，美联储那段时间也没有会议，大机构也在过节，市场就是free fall,虽然不及20年3月。我自己的股票账户从30多万的现金跌倒10几万，人生一片灰暗，虽然19年股票又涨回去了...一个DP, APPLE那么绩优，也从18年9月高点跌了35%。股市的情绪传导到所有金融市场，比特币也从6000跌倒3000多...更可怕的是，金融市场的恐惧已经传到实体经济，很多公司都hiring freeze, 而且是突然之间，大家有一个共识，就是准备过冬。
所以要是你18年发现你的股票账户跌了一半，苹果的员工发现RSU少了1/3，其他公司可能少的更多，加上你老板说，公司不招人了，商务旅行全面减少，你当然不会买房了。
现在的情况和18年底有可比性吗，最近股市暴跌，大厂的员工只是发现RSU的利润少了20-30%，但还是涨了一倍，然后你天天听到身边老婆的抱怨，你看隔壁老王去买它了，拿大包了，这个感官和18年完全不同

最后申明一下，真心不是贩卖焦虑，也不是希望房价暴涨，因为就算房价再涨2倍，套现了也不能财务自由，而且我很喜欢现在的工作，生活还是在湾区，也不太会离开。而且更不希望房价如果像日本地产80年代一样疯涨，最后一定会破灭，然后萎靡几十年。
只是通胀时代，没钱买房的可以买reits，也可以买优质的蓝筹股...
最后还是开心生活，钱都是王八蛋，没了再去赚就好了


补充内容 (2022-01-23 16:45 +08:00):
18年的时候，当你发现你的股票是亏了30-50%的本金，你会不敢碰任何资产。22年初，当你发现你的股票是从300%的回报率跌到200%，你的第一反应会不会是，股票风险太高，还是房子保值，而且你吃外卖的价格疯涨，更强化了房产保值特性，于是今年春天房价还在暴涨，希望我的消费者心理分析错误

补充内容 (2022-01-23 17:23 +08:00):
估计很多人看完帖子都在默默的想这个sb，买高位了，发帖求内心安慰，外加制造焦虑。其实我就是喜欢在论坛分享我的观点，而且希望一年，两年，三年以后被人翻出这个帖子，大脸还是跳绳成功都无所谓

补充内容 (2022-01-24 02:22 +08:00):
😂 非常喜欢看到大家的热烈谈论，大家也放心本人不是房产从业者，因为周末是房产经纪最忙的时候，不是在open house就是在去open house的路上，哪样时间发帖
建议以后地里成立两个子论坛，一个是房黑，一个是房脱，免得每次对线伤感情….😂

补充内容 (2022-01-24 05:05 +08:00):
最后补充一次，这个帖子就是提供我对未来经济的一点推演，有可能完全反指，至少提出一个我认为最合理的预测，都是成年人，观点多听没有坏处。理性看空的人我永远尊重！
希望几年后，这个帖子能被翻出来，如果说的对，到时候大家就点个赞
提前祝所有支持和看衰我观点的人，春节快乐，心想事成

补充内容 (2022-01-26 05:48 +8:00):
18年的房价下滑还有几点，
首先股市下跌要分情况，08年的暴跌是因为实体经济确实进入衰退了，18年年初vix爆冲和年末的下跌，也是因为宏观经济数据，债券市场所有数据已经表明市场马上会进入衰退期，然后股票市场做出了最后的确认而已，衰退意味着除了资产价格下跌，企业也会收缩开销，最大的表现，不招人，甚至裁员降薪，停止商务旅行，这些都是在18-19年发生在各个大厂，小厂。
所以18年的股票下跌，很快传到了股市。
还有一点大家一直忽视，15-18年的湾区房价增长率甚至高于同期大厂的股价增加率，说白了就是那个时候的湾区房价，涨太多了，回调就更正常了。15年到18年初，apple的股价也就从30多，涨到了40多，30%左右， cuperino的房价可不是这个涨幅
但是20年开始的苹果股价，可是翻了3倍，但是cupertino的房价连一倍没涨到，这个例子不是说湾区房价还要暴涨，只是说明15-18年的房价涨幅比最近2年的更不合理

补充内容 (2022-01-26 08:44 +8:00):
大家看房价不要盯着股市看，格局太小，应该盯着债券市场看，债券市场会比股市更早反映出经济未来的趋势，特别是短期利率和长期利率是否出现了走平，甚至倒挂，垃圾债是否爆冲。而且债券市场的资金规模可比股市大几个数量级，20年美联储真正救市救的是债券市场

补充内容 (2022-01-29 02:05 +8:00):
最近在关注多伦多的房价，全球去年涨幅第二名是加拿大，而且加拿大的房价并没有经历美国08年的暴跌，那个时候只是没涨，但是看看今年年初多伦多的持续暴涨，总感觉要出事，会不会成为下一个东京呢

补充内容 (2022-02-11 00:25 +08:00):
22年1月份南湾的房产数据出了很多，其中新增房源比去年同期减少了11%，只有1272套，注意是新增房源不是existing lists.
为啥房源还在减少，其中一部分原因可以借鉴加拿大的房产，就是本应该去养老院的老人，因为疫情没有选择downsize, 加上现在人的寿命都在增加，没有更多的房源空出来。最近几个月，南湾很多房都是老人去世，甚至主人自杀，才到市面上。
还有一部分原因，就是通货膨胀的预期，火热的就业市场，不确定的股票市场，让房主不愿意轻易卖房，卖了房，钱应该投资哪里，现金等跌？万一还在涨，就算高通胀只持续一年，现金的购买力也变相缩水7-8%，如果是2年，直接缩水16%。股市？meta从360到前几天的220也只要3个月。投资其他地方的房产？美国其他地区，加拿大的房产更疯狂！
（我反而觉得还不如买Reits, 能享受房价上涨，还不用那么高的手续费）
很多人质疑高通胀是否能持续那么久，就看美联储是希望通胀和美国经济谁先趴下，估计是后者。通胀不解决招人荒，供应链，光加息是不够的。
市场还在赶顶，最近已经开始卖RSU筹集现金，搞好工作，争取今年冲e7，等湾区地产经纪鬼哭狼嚎的时候，再战

补充内容 (2022-02-26 06:30 +8:00):
现在我越来越感觉我们可能会和高通胀长期共存。首先，美联储加息的目的是压低通胀，让美元走强，事实是这两者都没出现，而经济突然降速到衰退的危险却越来越高，加上最近的地缘政治，美联储已经是坐在火山口上，加多少息，怎么加。最终可能是通胀稍微降低一点，但是回不到疫情前的低位了。全世界的低通胀是建立在全球分工产生的廉价产品，现在越来越多的国家反全球化，加上目前就业市场上的结构性缺工荒，产品价格回不到疫情前的低价格。
现在我们能祈祷的就是希望世界经济不要突然失速，飞机硬着陆，机毁人亡

补充内容 (2022-03-11 01:13 +08:00):
最近看到一个观点估计要被很多人喷，美联储在保证美元强势的时候，降息扩表是常态。这个观点很有意思，但是不无道理。
把美国当成一个人看待，他需要的是有人愿意借钱给他，所以美元越强势越说明大家愿意借钱给他。然后这些钱的利息越低越符合他的利益，所以美国很长时间内实际利率都是0。最后要是欠的债务被稀释，那就完美。于是通胀高一点，只要不高到让政府下台，老百姓上街游行，通过通胀稀释债务。完美符合美国利益。
这次乌克兰打仗，美元不靠加息就涨到了98，高通胀又找到了普京这个替罪羊，所以美联储加息的意愿会越来越低。

湾区房价持续飙升 对于才工作的码农来说 已经从刚需变成了非刚需 不想把所有的钱放进首付买一个2m的老破小或者拥挤的townhouse 有钱人都去卷吧 反正我打算之后继续租房或者跳去一个可以永久wfh的公司 这些疯狂的bidding war就不参加了886

在现在这个股市跌成狗的节骨眼上，跑来发一大堆长篇大论唱多湾区房价的，我觉得就三类人：
1.agent
2.近期想要拉高出货的
3.近期刚买房怕自己就是站山顶的那个的。

真的看多的难道不应该赶紧再多买几套吗？在论坛上吆喝两嗓子多几个人bid是脑子不好使？我不理解。

wendyfangROBJ 发表于 2022-1-23 01:21
“20年底就已经攒好了60-70万的现金，准备换大房，当时觉得疫情会深刻影响经济，而且美国还要大选，于是决 ...

一般刚上车的房主是天然最疯狂的房吹
没能上车是天然房黑

身份转换在就在买卖那一瞬间

Hmm…认真想问，作为一个刚工作还没攒够首付的人，面对湾区高企的房价，是不是只有逃离湾区才是最佳解。

dengxiaoxiao 发表于 2022-01-22 16:07:58
Hmm…认真想问，作为一个刚工作还没攒够首付的人，面对湾区高企的房价，是不是只有逃离湾区才是最佳解。

14年的时候，认识的一个白人，在四大工作，攒了将近10万的首付，还是没抢到，她知道结果的时候就哭了，觉得永远都买上了。后来还是上车了。
建议问父母借一点，自己攒一点，只要有了第一套，财富累积会快很多

you12345 发表于 2022-01-22 16:21:07
14年的时候，认识的一个白人，在四大工作，攒了将近10万的首付，还是没抢到，她知道结果的时候就哭了，觉得永远都买上了。后来还是上车了。
建议问父母借一点，自己攒一点，只要有了第一套，财富累积会快很多

谢谢楼主…唉就是有时候会有时机不对（而且还不是自己能决定的时机，例如什么时候出生什么时候毕业工作什么家庭条件），就可能要比早你一点的人付出更多的代价才能开始起步的想法。最近看湾区房价看得有点丧T.T

dengxiaoxiao 发表于 2022-01-22 16:27:47
谢谢楼主…唉就是有时候会有时机不对（而且还不是自己能决定的时机，例如什么时候出生什么时候毕业工作什么家庭条件），就可能要比早你一点的人付出更多的代价才能开始起步的想法。最近看湾区房价看得有点丧T.T

不用那么悲观，好多有房的人未必过得开心和幸福

分析得不错，

我现在是担心孩子以后怎么买房，城里房子都要$1Ｍ，就算他们以后年薪高了，也不可能毕业起薪就$20万吧。

不过和楼主一样，我的钱都在房子里。住一套租3套，房子，地是硬通货

dengxiaoxiao 发表于 2022-01-22 16:27:47
谢谢楼主…唉就是有时候会有时机不对（而且还不是自己能决定的时机，例如什么时候出生什么时候毕业工作什么家庭条件），就可能要比早你一点的人付出更多的代价才能开始起步的想法。最近看湾区房价看得有点丧T.T

这心态就叫FOMO，Fed 要压制的就是FOMO然后去泡沫，能不能做到那就不知道了。

北加南加都有房，说实话，湾区那些个老破小住着其实挺难开心的…就指望看着redfin上的数字聊以自慰