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[买自住房] 湾区房价感想

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最近股市大跌,很多人开始讨论房价会不会大跌,很多讨论都没加时间线,没有time frame的预测就类似算命先生说,小兄弟你面色不好,终有一劫啊,结果过了70年,你病死了,算命先生发朋友圈大呼其预测之准...我来跳大绳,短期一年到一年半的时间内房价还会涨,特别是湾区,西雅图这样的地区还是会涨不少,至7%-10%,跑赢通胀没问题(当然比21年还是会稍微收敛一些),直到涨到通货膨胀下行到4%,接近升息后的美国30年国债利率。然后2-3年的房价下跌期,主要是亚利桑那,Austin,SD这些21-22年猛涨的地区,跌幅估计10%,但是湾区的核心区的SFH估计大概率是横盘,湾区的老condo估计会跌,更多的是时间换价格空间,然后又开始房价的慢牛。

结论说完啦,说说背后的理性和感性的认知。
第一,大通胀,低利息的时代,房地产投资一定是稳健增值的投资。现在30年固定利率就算涨到了4%,对应7%的通胀率,意味着银行每年送你3%的利息。高通胀稀释我们的购买力,同时稀释我们的债务。作为湾区10年外卖专业户,明显感觉21年开始外卖价格轻松涨了30-40%,外卖钱随小,但是给人感官刺激一定高于其他物价。
那么美联储如果疯狂加息,能抑制通货膨胀吗。结论不能。
这次高通胀不仅仅是美联储疯狂发钱的结果,从08年到20年,美联储扩表4万亿,可是通胀一直在2%下方徘徊,从20年到21年,突然再扩表4万亿,为啥通胀猛增了呢。原因很简单啊,我们买不到便宜货啦。供应链的危机说白了就是买不到货,或者货的运费猛涨。如果看12月的美国CPI,其中27%的CPI增长来自于二手车的价格猛涨,而二手车的涨价不是美联储钱发多了,就是因为芯片供应不足,新车产量不够。而且美国现在陷入一个恶性循环,CPI疯长,蓝领工人发现自己赚的那点钱根本不够用,还不如拿政府失业救济,纷纷辞职,造成很多职位空缺,比如卡车司机缺口非常大,结果企业就涨工资,之前CNBC报道某地方卡车司机一年能赚65万美元,这些都反噬到最终产品的成本增加。 7%的CPI不算什么,产品生产指数12月来到了14%,意味着工厂出品的产品比去年贵了14%,当然中间商和零售商承受了7%的差价,但是这不会是长久之计,所以最近宜家宣布全面涨价10%。
如果中国的清零政策不停,美国货运不解决,芯片产能不跟上,通胀下来就是幻想。
当然很多人说,要是美联储直接把利率干到7%呢,经济马上硬着陆,大家都GG,你觉得可能吗,拜登会同意吗。而且至于美联储今年会加几次利息,我个人觉得没有他们12月预计的多,中国央行开始降息了。如果美联储加了几次利息,发现通胀还没下来,反而经济下行了,会不会更尴尬。
第二,房源还是会在很长一段时间持续严重不足,特别是湾区的SFH。 很多人会想当然的预测,万一市场突然出现很多房源了呢。湾区最近很多房源都是老人去世子女卖房。湾区的地税和租金就不支持突然产生大量房源。
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试想一个50万买的SFH,现在能卖150万,就算房价跌30%,也是105万,湾区在08年也没跌到30%。如果是自住房的话,房主有魄力卖房,等房价跌吗,就算真跌了,除去4-5%的卖房费用和新买入的地税基数,值得折腾吗,万一卖完了还在涨,那不是就成了2000元买北京房,4000元卖出等回调的笑话了吗。如果是出租屋的话,早期投资客应该都是正现金流,更没有理由卖房。看看美国的租金,即便是08年,也没怎么跌过...



第三,需求端还是非常旺盛,尤其湾区和西雅图。千禧一代开始成为first time buyer的主力。很多人用大厂双码的工资预测湾区学区房的天花板,我建议看看多伦多最近几年如何追赶温哥华的房价,多伦多的高薪机会可远比湾区少。所以天花板就是用来踢破的。

说说我的体会,20年底就已经攒好了60-70万的现金,准备换大房,当时觉得疫情会深刻影响经济,而且美国还要大选,于是决定等等,60-70万也放在股市折腾,结果到了21年下半年才通过截胡买了大房,之前的小SFH也顺利出租,4000美元18个月,虽然新买的房肯定买贵了,但是每天住着新房子,嗮嗮太阳,种种植物,远远比看着股市上下翻腾让人舒心,股市最近跌了10%,我能体会其中的难受,心情好了,工作也好了,升值加薪也不远了。我终于明白什么是花出去的钱才是自己的钱。







补充内容 (2022-01-23 10:40 +8:00):
并不是想制造焦虑,只是阐述事实,湾区房价不是你我能左右的,也不是地产经纪就能推高的。我也希望湾区房价暴跌50%,然后我再买3套,然后就当地主,但是事实能以主观意识为转移吗。
很多人都说18年不是房价跌了吗,确实是跌了啊,但是凡事要加一个time frame啊, 18年买房的人在19年确实很痛苦,但是现在不是就开心了吗,而且还少租2年的房子,而且我一直强调SFH的保值性
现在和18年市场发生了很大变化,20年开始美国各大科技公司通过发债,累积了大量的现金储备,目前开始到了花钱的阶段,所以最近湾区哪个公司不买地,抢人与防止被抢人,18年底,我知道的一个大厂就停止招人。这些科技公司要花的钱可不是百亿级别的,都是千亿级别,虽然有大部分会通过分红,buyback,并购小公司花掉,但是还是有部分会以工资,奖金,招人,买地,买设备花掉。
大家看看最近的工作市场,抢人不必抢房容易,湾区学区房一般就加20-30%,但是大厂最近抢人,总收入都是30%+的抢,我的组现在招人,都要打感情牌,就和买房写personal letter一样...

https://www.cnn.com/2021/08/17/i ... ce-sheet/index.html


补充内容 (2022-01-23 12:12 +8:00):
看了很多回帖,笑了
要是发帖能左右房价,我马上买水军喊跌,太想有入场买投资房的机会啊。
确实屁股决定脑袋,但是我的每一条数据不会因为我有没有房而改变,市场最后会给答案的啊。就像很多人天天唱空中国房价,看空美股,结果呢...

补充内容 (2022-01-23 12:41 +8:00):
第一套上车房的人等待房价下跌的过程会非常痛苦,就和牛市做空美股的感觉一样,钝刀杀人
比如,最近股市大跌,小明就很开心,结果发现,没怎么传到房价,因为大部分人的首付已经从股市高位套现变成现金了,小明又失望了,然后发现3月开始加息0.5%,大大超过预期的0.25%,小明又开心了,但是发现通胀还没下来,房价还在慢涨,自己的首付以年化7%再缩水,更郁闷的是自己贷款利率也暴涨了,于是又EMO了。谁知道鲍维尔6月开始发疯,在未来一年又加息8次,外加疯狂缩表,终于在2023年春天,经济崩溃,买房刚需没了,各大房产经纪哀声一片,小明准备下offer的时候,发现自己也下岗了…
😂

补充内容 (2022-01-23 12:57 +8:00):
真心建议大家关心一下最近湾区的就业市场,某大厂去年被另一大厂挖了几百人,被挖者以前的总收入都在30-40万,去了总收入普遍涨了30%+,但是!cnbc报道挖人大厂高层还是非常不满意他们公司的HR,觉得去年挖人力度不够,今年还要加码,被挖的大厂也开始发股票,涨工资对抗,其惨烈程度远超过买房,我来湾区10年,第一次觉得就业市场变成卖方市场...

补充内容 (2022-01-23 15:43 +8:00):
补充一下18年底,刚需为啥突然消失我的理解,18年9月份开始,由于中美贸易战,外加鲍威尔不信邪的要缩表加息,科技股一片哀鸿,18年圣诞节更是一片血洗,美联储那段时间也没有会议,大机构也在过节,市场就是free fall,虽然不及20年3月。我自己的股票账户从30多万的现金跌倒10几万,人生一片灰暗,虽然19年股票又涨回去了...一个DP, APPLE那么绩优,也从18年9月高点跌了35%。股市的情绪传导到所有金融市场,比特币也从6000跌倒3000多...更可怕的是,金融市场的恐惧已经传到实体经济,很多公司都hiring freeze, 而且是突然之间,大家有一个共识,就是准备过冬。
所以要是你18年发现你的股票账户跌了一半,苹果的员工发现RSU少了1/3,其他公司可能少的更多,加上你老板说,公司不招人了,商务旅行全面减少,你当然不会买房了。
现在的情况和18年底有可比性吗,最近股市暴跌,大厂的员工只是发现RSU的利润少了20-30%,但还是涨了一倍,然后你天天听到身边老婆的抱怨,你看隔壁老王去买它了,拿大包了,这个感官和18年完全不同

最后申明一下,真心不是贩卖焦虑,也不是希望房价暴涨,因为就算房价再涨2倍,套现了也不能财务自由,而且我很喜欢现在的工作,生活还是在湾区,也不太会离开。而且更不希望房价如果像日本地产80年代一样疯涨,最后一定会破灭,然后萎靡几十年。
只是通胀时代,没钱买房的可以买reits,也可以买优质的蓝筹股...
最后还是开心生活,钱都是王八蛋,没了再去赚就好了


补充内容 (2022-01-23 16:45 +08:00):
18年的时候,当你发现你的股票是亏了30-50%的本金,你会不敢碰任何资产。22年初,当你发现你的股票是从300%的回报率跌到200%,你的第一反应会不会是,股票风险太高,还是房子保值,而且你吃外卖的价格疯涨,更强化了房产保值特性,于是今年春天房价还在暴涨,希望我的消费者心理分析错误

补充内容 (2022-01-23 17:23 +08:00):
估计很多人看完帖子都在默默的想这个sb,买高位了,发帖求内心安慰,外加制造焦虑。其实我就是喜欢在论坛分享我的观点,而且希望一年,两年,三年以后被人翻出这个帖子,大脸还是跳绳成功都无所谓

补充内容 (2022-01-24 02:22 +08:00):
😂 非常喜欢看到大家的热烈谈论,大家也放心本人不是房产从业者,因为周末是房产经纪最忙的时候,不是在open house就是在去open house的路上,哪样时间发帖
建议以后地里成立两个子论坛,一个是房黑,一个是房脱,免得每次对线伤感情….😂

补充内容 (2022-01-24 05:05 +08:00):
最后补充一次,这个帖子就是提供我对未来经济的一点推演,有可能完全反指,至少提出一个我认为最合理的预测,都是成年人,观点多听没有坏处。理性看空的人我永远尊重!
希望几年后,这个帖子能被翻出来,如果说的对,到时候大家就点个赞
提前祝所有支持和看衰我观点的人,春节快乐,心想事成

补充内容 (2022-01-26 05:48 +8:00):
18年的房价下滑还有几点,
首先股市下跌要分情况,08年的暴跌是因为实体经济确实进入衰退了,18年年初vix爆冲和年末的下跌,也是因为宏观经济数据,债券市场所有数据已经表明市场马上会进入衰退期,然后股票市场做出了最后的确认而已,衰退意味着除了资产价格下跌,企业也会收缩开销,最大的表现,不招人,甚至裁员降薪,停止商务旅行,这些都是在18-19年发生在各个大厂,小厂。
所以18年的股票下跌,很快传到了股市。
还有一点大家一直忽视,15-18年的湾区房价增长率甚至高于同期大厂的股价增加率,说白了就是那个时候的湾区房价,涨太多了,回调就更正常了。15年到18年初,apple的股价也就从30多,涨到了40多,30%左右, cuperino的房价可不是这个涨幅
但是20年开始的苹果股价,可是翻了3倍,但是cupertino的房价连一倍没涨到,这个例子不是说湾区房价还要暴涨,只是说明15-18年的房价涨幅比最近2年的更不合理

补充内容 (2022-01-26 08:44 +8:00):
大家看房价不要盯着股市看,格局太小,应该盯着债券市场看,债券市场会比股市更早反映出经济未来的趋势,特别是短期利率和长期利率是否出现了走平,甚至倒挂,垃圾债是否爆冲。而且债券市场的资金规模可比股市大几个数量级,20年美联储真正救市救的是债券市场

补充内容 (2022-01-29 02:05 +8:00):
最近在关注多伦多的房价,全球去年涨幅第二名是加拿大,而且加拿大的房价并没有经历美国08年的暴跌,那个时候只是没涨,但是看看今年年初多伦多的持续暴涨,总感觉要出事,会不会成为下一个东京呢

补充内容 (2022-02-11 00:25 +08:00):
22年1月份南湾的房产数据出了很多,其中新增房源比去年同期减少了11%,只有1272套,注意是新增房源不是existing lists.
为啥房源还在减少,其中一部分原因可以借鉴加拿大的房产,就是本应该去养老院的老人,因为疫情没有选择downsize, 加上现在人的寿命都在增加,没有更多的房源空出来。最近几个月,南湾很多房都是老人去世,甚至主人自杀,才到市面上。
还有一部分原因,就是通货膨胀的预期,火热的就业市场,不确定的股票市场,让房主不愿意轻易卖房,卖了房,钱应该投资哪里,现金等跌?万一还在涨,就算高通胀只持续一年,现金的购买力也变相缩水7-8%,如果是2年,直接缩水16%。股市?meta从360到前几天的220也只要3个月。投资其他地方的房产?美国其他地区,加拿大的房产更疯狂!
(我反而觉得还不如买Reits, 能享受房价上涨,还不用那么高的手续费)
很多人质疑高通胀是否能持续那么久,就看美联储是希望通胀和美国经济谁先趴下,估计是后者。通胀不解决招人荒,供应链,光加息是不够的。
市场还在赶顶,最近已经开始卖RSU筹集现金,搞好工作,争取今年冲e7,等湾区地产经纪鬼哭狼嚎的时候,再战

补充内容 (2022-02-26 06:30 +8:00):
现在我越来越感觉我们可能会和高通胀长期共存。首先,美联储加息的目的是压低通胀,让美元走强,事实是这两者都没出现,而经济突然降速到衰退的危险却越来越高,加上最近的地缘政治,美联储已经是坐在火山口上,加多少息,怎么加。最终可能是通胀稍微降低一点,但是回不到疫情前的低位了。全世界的低通胀是建立在全球分工产生的廉价产品,现在越来越多的国家反全球化,加上目前就业市场上的结构性缺工荒,产品价格回不到疫情前的低价格。
现在我们能祈祷的就是希望世界经济不要突然失速,飞机硬着陆,机毁人亡

补充内容 (2022-03-11 01:13 +08:00):
最近看到一个观点估计要被很多人喷,美联储在保证美元强势的时候,降息扩表是常态。这个观点很有意思,但是不无道理。
把美国当成一个人看待,他需要的是有人愿意借钱给他,所以美元越强势越说明大家愿意借钱给他。然后这些钱的利息越低越符合他的利益,所以美国很长时间内实际利率都是0。最后要是欠的债务被稀释,那就完美。于是通胀高一点,只要不高到让政府下台,老百姓上街游行,通过通胀稀释债务。完美符合美国利益。
这次乌克兰打仗,美元不靠加息就涨到了98,高通胀又找到了普京这个替罪羊,所以美联储加息的意愿会越来越低。

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valinteps + 1 谢谢分享!
chendexi + 1 很有用的信息!
xsijg8 + 1 赞一个
Oscar_H + 1 楼主nb,必须顶一个,就喜欢看到这些高薪巨婴们气急败坏又无力反驳只能骂街抱团的怂
mxiao6 + 1 给你点个赞!
nvidia_shen + 1 给你点个赞!
怡红公子 + 1 赞一个
ruoyi.rrr + 10 给你点个赞!

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bearcat99 2022-1-23 08:18:12 来自APP | 显示全部楼层
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湾区房价持续飙升 对于才工作的码农来说 已经从刚需变成了非刚需 不想把所有的钱放进首付买一个2m的老破小或者拥挤的townhouse 有钱人都去卷吧 反正我打算之后继续租房或者跳去一个可以永久wfh的公司 这些疯狂的bidding war就不参加了886

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15daysleft 2022-1-23 11:13:49 来自APP | 显示全部楼层
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在现在这个股市跌成狗的节骨眼上,跑来发一大堆长篇大论唱多湾区房价的,我觉得就三类人:
1.agent
2.近期想要拉高出货的
3.近期刚买房怕自己就是站山顶的那个的。

真的看多的难道不应该赶紧再多买几套吗?在论坛上吆喝两嗓子多几个人bid是脑子不好使?我不理解。

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easternmoon + 1 赞一个
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Crystalline 2022-1-23 09:34:16 | 显示全部楼层
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wendyfangROBJ 发表于 2022-1-23 01:21
“20年底就已经攒好了60-70万的现金,准备换大房,当时觉得疫情会深刻影响经济,而且美国还要大选,于是决 ...

一般刚上车的房主是天然最疯狂的房吹
没能上车是天然房黑

身份转换在就在买卖那一瞬间

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nullas + 1 赞一个
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Hmm…认真想问,作为一个刚工作还没攒够首付的人,面对湾区高企的房价,是不是只有逃离湾区才是最佳解。

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 楼主| you12345 2022-1-23 08:21:07 来自APP | 显示全部楼层
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dengxiaoxiao 发表于 2022-01-22 16:07:58
Hmm…认真想问,作为一个刚工作还没攒够首付的人,面对湾区高企的房价,是不是只有逃离湾区才是最佳解。
14年的时候,认识的一个白人,在四大工作,攒了将近10万的首付,还是没抢到,她知道结果的时候就哭了,觉得永远都买上了。后来还是上车了。
建议问父母借一点,自己攒一点,只要有了第一套,财富累积会快很多
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you12345 发表于 2022-01-22 16:21:07
14年的时候,认识的一个白人,在四大工作,攒了将近10万的首付,还是没抢到,她知道结果的时候就哭了,觉得永远都买上了。后来还是上车了。
建议问父母借一点,自己攒一点,只要有了第一套,财富累积会快很多
谢谢楼主…唉就是有时候会有时机不对(而且还不是自己能决定的时机,例如什么时候出生什么时候毕业工作什么家庭条件),就可能要比早你一点的人付出更多的代价才能开始起步的想法。最近看湾区房价看得有点丧T.T
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 楼主| you12345 2022-1-23 08:34:04 来自APP | 显示全部楼层
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dengxiaoxiao 发表于 2022-01-22 16:27:47
谢谢楼主…唉就是有时候会有时机不对(而且还不是自己能决定的时机,例如什么时候出生什么时候毕业工作什么家庭条件),就可能要比早你一点的人付出更多的代价才能开始起步的想法。最近看湾区房价看得有点丧T.T
不用那么悲观,好多有房的人未必过得开心和幸福
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zhoulei324 2022-1-23 08:35:46 来自APP | 显示全部楼层
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kaoticfury 2022-1-23 08:37:21 来自APP | 显示全部楼层
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我现在是担心孩子以后怎么买房,城里房子都要$1M,就算他们以后年薪高了,也不可能毕业起薪就$20万吧。

不过和楼主一样,我的钱都在房子里。住一套租3套,房子,地是硬通货
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dengxiaoxiao 发表于 2022-01-22 16:27:47
谢谢楼主…唉就是有时候会有时机不对(而且还不是自己能决定的时机,例如什么时候出生什么时候毕业工作什么家庭条件),就可能要比早你一点的人付出更多的代价才能开始起步的想法。最近看湾区房价看得有点丧T.T
这心态就叫FOMO,Fed 要压制的就是FOMO然后去泡沫,能不能做到那就不知道了。
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newbeexof 2022-1-23 08:57:06 来自APP | 显示全部楼层
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北加南加都有房,说实话,湾区那些个老破小住着其实挺难开心的…就指望看着redfin上的数字聊以自慰
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