[理论研究] 破除“房价跌但利率涨所以月供反而多”的迷思

已在低息高房价时期上车，没办法了。但我觉得高息时间上车没啥吧。
假设手上40万首付。
scenario A：低息时期，200万的房，3.5利率，贷款160万，月供7.2k（暂不考虑地税、hoa、保险等）。5年后，大概本金还剩140万多一点。
scenario B：利率上涨到6%，房跌到170万，贷款130万，月供7.8k。五年后，本金还剩120万，可以refi。

五年内B比A多付月供约0.6k*60=36k。但是五年后重新来过，比A少了20万本金啊。怎么看都更划算啊。

几个高赞回复都是在从利息多少的方向来看盈亏，其实还有另一个方向可以评估，那就是房价本身。利率低的时候高房价买入的房产成长空间很有限，而低房价买入的房子以后降息的时候成长潜力很大，这样算下来房子涨价赚的钱可能反而会比多付的利息要多。

楼主分析的很好，赞。评论一些观点
1. refinance后不一样了
错误。只要refinance后每个月的mortgage降低，就是赚的。b方案会更快比a方案好。
2. b方案前面几年付了很多利息。
错误。a b方案前5年都是基本在支付利息。
3. 这个好简单，为什么需要模拟。
错误。楼主用不同利率和不同降价有了big picture。这些在通用网站中是没有的

苏无因 发表于 2022-7-1 14:48
楼主分析的很好，赞。评论一些观点
1. refinance后不一样了
错误。只要refinance后每个月的mortgage降低， ...

至于为什么要模拟？
有些人吧数字摆在面前都会胡说八道，更不用说你只是定性描述下

装睡的人是叫不醒的
有些人上来的目的就不是理性跟你讨论问题

ccyjava 发表于 2022-06-21 11:57:51
错，refi 会reset还款时间 是因为 你是多借钱了，相当于把首付又还给你一部分，所以才又要贷30年，你完全可以提前还款。不好理解的话，可以把还款方式设置成等额本金，这样就能理解了

唯一多花

再想请教一下，总结你的意思，就是说能refinance的情况就去做，然后最终房贷全部还完的时候（假设经过多次refi），回头算一下是比一次不做（即保持某个30年固定低利率），付的利息要少的是吗？

mxtacky 发表于 2022-6-20 21:34
我理解是refi 的时候不是就等于reset timer了吗？那头refi之前的利息不是打水漂了？因为开始的时候比如一个 ...

20%首付，房价下跌30%，30年固定；高利率，100万房子，贷款额为80万；低利率， 70万房子，贷款额为56万。这24万的差价，就是楼主曲线的根据；低利率，只有在后面才会体现优势

关键是房价跌多少，利率差多少。房价跌越多，breakeven时间越长；利率差越多，breakeven时间越短





补充内容 (2022-07-02 12:54 +8:00):
别忘了，首付还省了6万 ！！！

抄底股市，房子装修，买包买车，任君选择

yytellmey 发表于 2022-7-2 12:38
20%首付，房价下跌30%，30年固定；高利率，100万房子，贷款额为80万；低利率， 70万房子，贷款额为56万。 ...

另外，美国房屋贷款银行虽然没有追索权，但实践中，这样会更为助涨助跌。当出现负资产时，市面上会大量断供止赎，不是简单的“浮亏”，而且因为租金也会下跌带来 现金流表现特别差。

所以，要找个懂财务的朋友帮忙仔细精算，看盈亏平衡点分别是怎样的界限。不要被忽悠得想当然。

再另外，房贷可以有30年每月还利息和本金比例是固定的方案，并不是必须要先还更高比例的利息，就不会造成refin时吃亏太多。同时，refin时可以找银行商谈，可以对之前几年还的高利率利息，给予一定的补贴。总之，不是前面某些人说的：“几年以后refin到低利率时，损失很大”。

yytellmey 发表于 2022-7-2 00:38
20%首付，房价下跌30%，30年固定；高利率，100万房子，贷款额为80万；低利率， 70万房子，贷款额为56万。 ...

那前提就是要跌30%。。。。我附近的房子昨天看还被加价10w买的。而且还是在一直阴跌的ny。我感觉要跌30%这个挺ambitious 的哎。至少在ny根本没有在大跌，而且整体来说已经算增长慢的了

PorkSoda 发表于 2022-06-23 10:00:49
几个高赞回复都是在从利息多少的方向来看盈亏，其实还有另一个方向可以评估，那就是房价本身。利率低的时候高房价买入的房产成长空间很有限，而低房价买入的房子以后降息的时候成长潜力很大，这样算下来房子涨价赚的

good point。不只是自己付的钱多少问题，还有之后卖房的delta多少的问题

mxtacky 发表于 2022-7-2 10:20
那前提就是要跌30%。。。。我附近的房子昨天看还被加价10w买的。而且还是在一直阴跌的ny。我感觉要跌30% ...

楼主给出的所有数据都是假设，房价跌多少，和利率差多少，都会是影响breakeven时间点

现在利率上去了，房价没跌多少，那么肯定是最糟糕的状况。从次贷危机开始，加上疫情期间的大水漫灌，十几年的涨幅，不可能两三个月就跌完的。

（都是猜测，个人买卖，自负盈亏，愿赌服输；赢了单车变摩托）