[理论研究] 破除“房价跌但利率涨所以月供反而多”的迷思

dummy_name 发表于 2022-6-21 06:41
贷款额一样的情况下，高利率当然比低利率亏啦🤣🤣

所以房托的世界您不懂
他们在潜意识里面根本就是认为“房价跌”这事，不可能发生
就如同1+1=2 那样的公理，显而易见的事实
他们所有的计算都是建立在这个公理体系上的

thegoodbadugly 发表于 2022-6-21 15:28
你假设一下1992年有人愿意借你1M，2%利息只还利息，2022年你还欠1M。这么好的便宜我不愿意称为“水漂”

你说的是Interest Only Loan 吗？如果是，那interest only loan 总有一天本金是要还的啊。如果不是，我不懂为什么有人会愿意这么做？这个假设是不切实际的啊。

那么简单的算术问题，地里居然搞的那么复杂。。。谁没事6%利息搞个30年？什么打水飘都来了。你想想2M房子降30万，利息就算差6-3=3%，每年就是多交大概6万块，5年以后才正好抵消。这是基于利率5年保持高位情况，实际不太可能的，过个2-3年就降了，到时候直接refinance。所以想想啥时候买房子划算？现在加息刚刚开始，未来的经济也不明朗，能等的可以再过个1-2年，等美联储有点想放水的时候就比较合适入场了

kafkagre 发表于 2022-6-21 02:17
每个月的还款额 = 本金 + 利息
重点是本金和利息的比例是一直变化的。前期大部分都在还利息，后期才是还本 ...

赞同。也赞主贴的分析。但主贴最大的问题就是假设“十年内一定会有机会refinance到2.5%”，这个假设才是最大的不确定因素吧？为什么利率一定会降回到2.5呢？
当然，现在利率已经升了，现在是利率up房价没有完全down，这个时候上车也许是最不合适的。。。

Traven1100 发表于 2022-06-21 17:22:46
那么简单的算术问题，地里居然搞的那么复杂。。。谁没事6%利息搞个30年？什么打水飘都来了。你想想2M房子降30万，利息就算差6-3=3%，每年就是多交大概6万块，5年以后才正好抵消。这是基于利率5年保

为什么是每年多交6-3=3%？而不是多交6%？

mxtacky 发表于 2022-6-21 20:18
你说的是Interest Only Loan 吗？如果是，那interest only loan 总有一天本金是要还的啊。如果不是，我不 ...

持I/O 飘过。谁告诉你本金一定要自己还了。。。

作为投资房房东，最大化现金流很正常。 就算自住，年轻人有多少概率一套房子能住满30年？时机合适早卖给下一个接盘的了。

yongqiang 发表于 2022-6-22 00:53
为什么是每年多交6-3=3%？而不是多交6%？

OMG ， 被中介忽悠瘸的人都是这种逻辑的么 怪不得啊

yongqiang 发表于 2022-6-22 00:53
为什么是每年多交6-3=3%？而不是多交6%？

OMG ， 被中介忽悠瘸的人都是这种逻辑的么 怪不得啊

visual 分析 好评 👍

morangeweng 发表于 2022-6-21 18:19
持I/O 飘过。谁告诉你本金一定要自己还了。。。

作为投资房房东，最大化现金流很正常。 就算自住，年 ...

哎，不是自己还的意思只不过是用卖房的钱去换罢了，那普通mortgage也同理，本金我“自己换”10%，剩下的就是卖房的时候“别人还”