[理论研究] 破除“房价跌但利率涨所以月供反而多”的迷思

mxtacky 发表于 2022-6-21 00:34
我理解是refi 的时候不是就等于reset timer了吗？那头refi之前的利息不是打水漂了？因为开始的时候比如一个 ...

但是由于总价低，B付的20%的down pay也低不少，那这些cash可以在任何时候付给mortgage 这样mortgage还在借的钱就更少，利率重置后的monthly payment应该也会更低。

作为一个小白想请教一下，refinance的时候是不是需要银行对房子的估值要至少高于你的finance？比如当时买的时候是800k，但是后来房价跌了，re-finance的时候银行觉得这个房子只值700k，是不是需要自己掏100k补上？

ccyjava 发表于 2022-6-21 18:57
错，refi 会reset还款时间 是因为 你是多借钱了，相当于把首付又还给你一部分，所以才又要贷30年，你完全 ...

您的结论说得很好，很多人听别人喊口号只听一半

利率低，房价疯狂加价的时候， 你利率低的好处其实已经被price in 了， 卖家提前把利率低的好处套现走了

还有个例子就是房子抗通胀。。没错，帮卖家抗通胀可不是么
那些拿着房子好几年的人，在高点一卖，提前把今后几年的通胀预期直接套现在房价里面，可不是抗通胀么？
那么2022年4-5越FOMO进场的人抗个毛的通胀， 你们的加价已经把今后N年的通胀都提前付清了， 别跟我提什么cash贬值，给你算个数，今后2年如果房价-20%，通胀+7%不变，您的损失是 80% *93%*93% , 因为您的房子也是以美元计价的。。
这一点，股市套牢侠们可以make a point. 年初到现在，cash的话通胀损失算3%吧， SPY损失是22%+3% =25%， 抗个毛的通胀




补充内容 (2022-06-22 03:54 +8:00):
所谓抗通胀， 无非是建立在房价不可能跌的幻想基础上

Crystalline 发表于 2022-06-21 12:51:57
您的结论说得很好，很多人听别人喊口号只听一半

利率低，房价疯狂加价的时候， 你利率低的好处其实已经被price in 了， 卖家提前把利率低的好处套现走了

通胀是*107%不是93%，钱越不值钱代表着房子越值钱

补充内容 (2022-06-22 04:25 +08:00):
80% * 107% * 107* = 91%

ricace 发表于 2022-6-21 20:23
通胀是*107%不是93%，钱越不值钱代表着房子越值钱

补充内容 (2022-06-22 04:25 +08:00):

哦哦哦 原来你们是这么算的啊，怪不得被忽悠瘸了
那你到底是按美元计价还是按冥币计
难道房价2年后跌了20%后是按今天的美元计价？
卖房后银行给你的美元特别注明这是2022 年美元，不是2024年美元？
醒醒吧，你拿到手/计价的就是缩水的美元


补充内容 (2022-06-22 04:49 +8:00):
房子抗通胀，是建立在通胀中房价涨这个基础上的

现在很多话术，都是建立在房价不跌这个玻璃地基上的，比如 抗通胀，比如高杠杆回报，比如后续买家FOMO需求

一旦这个玻璃地基崩塌，一切都崩塌了

mxtacky 发表于 2022-6-20 22:17
我打水漂的意思是30年来说，fix or not，头10年的月供当中不过一半是用来换本金的，另一半+都是利息，所 ...

你的想法不对

按照你的说法，利息永远是打水漂的；因为事实上利息是你使用资金的成本，无论你采用什么样的方式，你每月要付的利息=你当前欠的钱*你的年利率/12 ， 这个是你这个月使用这笔资金的成本

你的point是在还款初期，看起来你还的钱里面利息部分是大于principal的，所以你觉得refinance reset是亏的；但是你如果看我刚才那个公式，实际上refinance以后，如果利率下降，你还的利息肯定是下降的；你所谓的reset可能是说30年时间reset了，但是实际上这个是好事，因为你每个月的还款金额下降了，如果refinace利率下降了，还愿意还原来的还款额的话，那肯定可以比refinance之前还的还快一些。

楼主的计算很有道理，不过我觉得如果考虑到refinance，这个事情是更显而易见的，只要30年内利息一降就可以refinance，房价跌却是固定好了的，显然房价跌更有意义了。

kafkagre 发表于 2022-6-20 23:17
每个月的还款额 = 本金 + 利息
重点是本金和利息的比例是一直变化的。前期大部分都在还利息，后期才是还本 ...

高息可能变成低息，如果你相信未来利息会下降，那未来可以refinance变成低息；如果你不相信将来利息会下降，那也就是你现在理解的高息实际上是低息了....

mxtacky 发表于 2022-06-20 21:34:13
我理解是refi 的时候不是就等于reset timer了吗？那头refi之前的利息不是打水漂了？因为开始的时候比如一个月是5k，但是你会发现一半以上都是利息，本金非常少。要是比如从T0=6.5% -

你理解错了。因为通货膨胀+持有资产成本啊。
假设你贷款1M，30年利率2%。你每月只还利息不还本金。30年后你虽然还有1M债务，你30年来付出的利息打水漂了么？没有

flyingforce 发表于 2022-6-21 20:44
你的想法不对

按照你的说法，利息永远是打水漂的；因为事实上利息是你使用资金的成本，无论你采用什么 ...

思维也可以再开放点，
如果真的在利息高点， 不需要纠结于用30y fix
用5y ARM 赌一把，5年后利息低的赢面很大

所以，如果房价实打实的下跌， 低房价高利息，的确是有利的，当然是和现在高房价高利息入场比
有人要是拿着自己2012年的房子出来比，那就滚吧

Crystalline 发表于 2022-06-21 13:42:54
哦哦哦 原来你们是这么算的啊，怪不得被忽悠瘸了
那你到底是按美元计价还是按冥币计
难道房价2年后跌了20%后是按今天的美元计价？

80%跌是不算通胀，单纯考虑利率增加和市场recession带来的房价下降，只有原来房价的80%，107%是考虑通胀

补充内容 (2022-06-22 05:08 +08:00):
以当前美元计价房子跌80%，等息贷款，你明年付的钱算上通胀其实更少，我就不算上去了