[理论研究] 破除“房价跌但利率涨所以月供反而多”的迷思

Crystalline 发表于 2022-06-21 13:42:54
哦哦哦 原来你们是这么算的啊，怪不得被忽悠瘸了
那你到底是按美元计价还是按冥币计
难道房价2年后跌了20%后是按今天的美元计价？

如果你意思是80%是两年后的价格，我不明白通胀怎么出现在这个等式，难道不是已经算过了？0.93是个什么意思？算两年前的房价？

Crystalline 发表于 2022-6-21 13:42
哦哦哦 原来你们是这么算的啊，怪不得被忽悠瘸了
那你到底是按美元计价还是按冥币计
难道房价2年后跌 ...

不同意楼上

一个显而易见的事情是，CPI的组成成分里面，housing是占很大一部分的，据说30%多，所以CPI和房价的相关性至少是0.3，一般情况下不容易出现CPI涨房价跌的情况；

但是房子是个很区域性的市场，一个区域的涨跌实际上和这个区域之前被炒作的程度相关，坦白说脱离地区谈房价会是涨还是跌并没有啥意义；至于说房子抗通胀，这个对于全美是显然的，对于大多数地区十年以上的跨度也是显然的（像底特律可能得例外），楼上不用拿着一个地区短期的涨跌和通胀的背离来挑战大家的共识。

ricace 发表于 2022-6-21 21:21
如果你意思是80%是两年后的价格，我不明白通胀怎么出现在这个等式，难道不是已经算过了？0.93是个什么意思 ...

公式统一计算的是两年后相对于今天的回报

如果房-20%， 那么 两年后美元的价格计价是不是80%？ 然后那时候的美元通胀相对今天是不是 93%*93%？
所以80%*93%*93% 有问题吗？

如果cash 拿手上不动， 是不是93%*93%?

这种情况房子怎么抗的通胀？

房子抗通胀是建立在通胀中房价逆势上涨的基础上的。所以我说，这些中介话术，都是建在玻璃地基上的。



补充内容 (2022-06-22 05:39 +8:00):

5倍杠杆收益，变成5倍杠杆亏损
买家刚需FOMO，变成卖家FOMO

房价永远不跌这个玻璃地基一碎，盖在上面的童话城堡全部崩塌

flyingforce 发表于 2022-6-21 13:44
你的想法不对

按照你的说法，利息永远是打水漂的；因为事实上利息是你使用资金的成本，无论你采用什么 ...

还是没太理解。。。可能是我太笨了。我刚刚在看5% vs 4%的schedule，我的意思是就当我开始是5%的时候上了车。头十年就平均说，每个月的还款平均是50% interest 50% principal （这当然不是啊，就因为好算就当作是50）. 然后11-20年是30% interest 70% principal. 好，那我第六年发现哎利息低了我来refi，现在变成4%. 可是因为reset，我本来已经还到45% 利息，55% 本金。好了，我现在又变成50%利息了。我是这个意思。

thegoodbadugly 发表于 2022-6-21 14:03
你理解错了。因为通货膨胀+持有资产成本啊。
假设你贷款1M，30年利率2%。你每月只还利息不还本金。30年后 ...

Hmm? 没看懂.... 为什么不是打水漂？首先先不说只还利息不还本金是什么个操作，可是这不是妥妥的打水漂吗？30年后债务还是那么多，利息倒是给了一大堆。

Crystalline 发表于 2022-6-21 14:36
公式统一计算的是两年后相对于今天的回报

如果房-20%， 那么 两年后美元的价格计价是不是80%？ 然后那 ...

这种静态计算很难得出一个对所有人有意义的结论的

还要考虑的因素：
1. 如果房子缩水到80%，那么打折的是加杠杆以后的房价，很可能equity已经是0了
2. 现金在手如果缩水，那是没有加杠杆的钱，那个缩水有限的
3. 如果不买房，真的手头有大量现金，在现在情况下实际上也很难受的，没有什么靠谱的投资标的
4. 房子的地域性是个问题，房子和房子也有很大区别，极端点，即使房价整体市场跌，做flipping的应该很多还是能做的，经纪人们也是有饭吃的；所以整体趋势实际上传导到具体一套房子还是会有很多variance的

不过说到个人，我相信几点：
1. 对于买房人相对来说低房价高利息比高房价低利息有利；但是实际上这个无法轻易判断，历史已经过去，你对比历史说现在是高房价低利息，还是低房价高利息实际上没啥意义，你只能猜未来；
2. 现在这个时候，如果不是特别急，买房还是算了，忍着比较好；
3. 可以考虑攒点钱了，等到房价真跌了，buy dip应该是个主意

mxtacky 发表于 2022-6-21 14:45
还是没太理解。。。可能是我太笨了。我刚刚在看5% vs 4%的schedule，我的意思是就当我开始是5%的时候上了 ...

我知道你的意思，简单来说refinance后面的 50%利息< refinace之前的45% 利息，因为每月还款额减少了

因为你的principal实际上是不会因为refinance变化的（你要再借点钱另谈），但是你的利率低了，那么显然你每月花在利息上的钱要少了。
随便数字例子，假设你refinance前，你每月还10K，其中利息4.5K，refinance后，你每月还8K，其中利息4K，你利息比例是提高了，但是实际上你是省了利息了；你真的觉得亏，大可以继续每月多还2K，那个是直接还principal，可以大大加速你还款速度，比你refinance之前更快的还清。

mxtacky 发表于 2022-06-21 14:45:35
还是没太理解。。。可能是我太笨了。我刚刚在看5% vs 4%的schedule，我的意思是就当我开始是5%的时候上了车。头十年就平均说，每个月的还款平均是50% interest 50% princi

你refinance之后自己每月多还点本金不就又变成45%利息了吗，这样每月总还款额也和refinance之前一样，最后还是30年还完而不是36年。

flyingforce 发表于 2022-6-21 15:02
我知道你的意思，简单来说refinance后面的 50%利息< refinace之前的45% 利息，因为每月还款额减少了

...

哦~ 这次更清楚了。那严谨点来说是不是得是“（refinance后面的 50%利息 + refi closing cost）< refinace之前的45% 利息”？
然后如果比如我在第六年refi了，可是第八年我却卖房了（美国人的确平均7-8年换一次房），那是不是refi这里就不划算了？

harrybob 发表于 2022-6-21 15:08
你refinance之后自己每月多还点本金不就又变成45%利息了吗，这样每月总还款额也和refinance之前一样，最后 ...

那如果是这样我refi的意义是啥？如果每个月还是那么多钱然后又是30年还完。我refi还得给一笔closing cost呢