[理论研究] 破除“房价跌但利率涨所以月供反而多”的迷思

大家的讨论引入了太多变量，咱们需要简化一点。

“虽然他站岗了，但是你利率高，总共给的反而多了啊” 这个论点没有考虑利率是变量，我认为利率大概率要降低。 但房价一旦买下就变不了，所以房价是个常数。

所以问题简化成了：refinancing会不会更省钱？
过去这些年我们家的refinancing了5-10次，每次只要利率略低于我现在利率，我算下来都是refinancing更划算。网上应该很多工具可以算。

所以，只要 降价房+高利率的成本 == 山顶房+低利率成本，那放心买，反正锁利率，基本稳赢。
未来利率不降咱打平手，利率如果降了，就refinancing降低成本。

mxtacky 发表于 2022-6-21 15:10
哦~ 这次更清楚了。那严谨点来说是不是得是“（refinance后面的 50%利息 + refi closing cost）< refinac ...

那不就是要算你的closing cost是多少了么？ 我前两年看到有的refinance是0 closing cost的

另外你楼上回你的有点点错误，“这样每月总还款额也和refinance之前一样，最后还是30年还完而不是36年” 他的意思应该是在30年内还完，变成29年、28年或者更少，肯定比原来快一点

Crystalline 发表于 2022-06-21 14:36:35
公式统一计算的是两年后相对于今天的回报

如果房-20%， 那么 两年后美元的价格计价是不是80%？ 然后那时候的美元通胀相对今天是不是 93%*93%？

所以基本你的意思就是，今天跌70%的房子，算上通胀，2年后跌80%

你的通胀基础是以今天作为基准算，那么同样也可以倒推未来的月供也要*0.393*0.93算作今天给的钱

我的基准是以手上的钱为标准，不管通货膨胀还是紧缩，钱本身是不会变的，只是市场价格变化

你手上的现金拿着并不会少，只是拿着更不值钱了，尤其对于大宗商品，典型的例子就是车市价格

mxtacky 发表于 2022-06-21 14:55:24
Hmm? 没看懂.... 为什么不是打水漂？首先先不说只还利息不还本金是什么个操作，可是这不是妥妥的打水漂吗？30年后债务还是那么多，利息倒是给了一大堆。

你假设一下1992年有人愿意借你1M，2%利息只还利息，2022年你还欠1M。这么好的便宜我不愿意称为“水漂”

ricace 发表于 2022-6-21 22:23
所以基本你的意思就是，今天跌70%的房子，算上通胀，2年后跌80%

你的通胀基础是以今天作为基准算，那么同 ...

呵呵 钱在不同的时间点价格是不一样的啊，
只要有点finance 基础的人都知道计算 钱的 future value 和 未来钱的present value 这些概念
你这样定性的描述 我的头都疼，当然，这是所有话术忽悠人的精髓所在
请定量举个例子吧，话术的终极breaker是数字

我的要求只有一个： 要在同一个时间点，同同一种货币载体做比较， 至于你要选2年后比，还是今天比，都可以




补充内容 (2022-06-22 06:49 +8:00):
假设房价跌20%，通胀7% （只是假设，别急）
如果用2022年美元计价， 房子的价值是 80%*93*93%，现金的价值是 93%*93%
如果用2024年美元计价，房子的价值是80%， 现金的价值是 100%
所以差距都是那跌掉的20%

所谓的房子抗通胀，建立在通胀7%时候房价涨7%以上，的基础上
这个在历史上发生过，这次一定这样么？不一定吧
所谓话术，就是把这种似是而非的经验，当做公理，然后忽略其中的前提

当然，如果你说贷款买的，负债贬值，那就是另外一个问题了
在这个问题里面，我讨论的焦点是所谓的“你拿着cash,钱都被通胀贬值光了，所以要不惜一切代价买房”这种论点是狗屁，买不买房，那些钱都要贬，与是否应该在某个节点买房这个选择没有关系

mxtacky 发表于 2022-06-21 15:11:50
那如果是这样我refi的意义是啥？如果每个月还是那么多钱然后又是30年还完。我refi还得给一笔closing cost呢

我意思是利率不变refinance等于不refinance，利率降了refinance自然就更省钱了因为每月要交的利息更少了。如果你多交本金让月供和refinance之前一样那你不用30年就能还完。

mxtacky 发表于 2022-06-21 15:11:50
那如果是这样我refi的意义是啥？如果每个月还是那么多钱然后又是30年还完。我refi还得给一笔closing cost呢

利息是你的资金使用成本，refi的意义就是降低使用成本，回到你的例子第六年refi本金vs利息又变回了50% vs 50%，但是你每个月的月供也变少了呀，还款时间从30年变成36年可能总的利息变多了(没具体算)，但是使用资金的时间也变长了，换句话说你原来用来还贷的钱现在可以多6年用来干别的了

Crystalline 发表于 2022-06-21 15:42:10
呵呵 钱在不同的时间点价格是不一样的啊，
只要有点finance 基础的人都知道计算 钱的 future value 和 未来钱的present value 这些概念
你这样定性的描述 我的头都

|  现金价值是100%

首付部分是，月供部分不是。

通胀是通胀，recession和加息是另外分开的事，当然不是经纪人说的因为扛通胀所以买房就一定赚。当然要众多因素结合

kafkagre 发表于 2022-6-20 23:17
每个月的还款额 = 本金 + 利息
重点是本金和利息的比例是一直变化的。前期大部分都在还利息，后期才是还本 ...

说得对，所以房价得降啊


这正是加息的目的呀

还有个现实问题，房价偏低利率也低时，很多人会抢房（自住、投资）都有。但房价高利率高时，一般不会有投资的。如果是刚需，至少大概率能不抢就买到。